廣州容積率計算新規：“陽臺變小房”或將受限
今後，廣州業主有望在小區首層享受更多公共開放空間，因爲這些空間如符合條件可不計入建築面積。昨日起，《廣州市規劃管理容積率指標計算辦法（徵求意見稿）》（下稱《辦法》）開始徵求民意。與5年前出臺的《廣州市規劃管理建築面積計算辦法》（下稱“舊規”）中，建築面積計算辦法不同，此次首次提出符合條件的廣州住宅、辦公、商業類建築位於建築物首層的建築公共開放空間不計入容積率。
不計入容積率
地下空間建築面積
地下公共通道、地下公交站場、地鐵站臺層、地鐵站廳層、地下停車庫、地下非機動車庫等地下空間的建築面積，不計入容積率。
容積率指地塊上的建築面積除以用地面積，決定着開發商拿到地塊後可以建設多少房子。在總地價不變情況下，不計入容積率的公共部位建築面積越多，開發商可售部分建築面積就越多，可攤薄成本。
舊規中，架空層、避難層、結構轉換層、設備管理夾層層高小於2.2米的，不計算建築面積，但假如層高大於或等於2.2米的，就要按規定計算建築面積。這一規定主要是爲防止開發商做層高較低的半地下室打“贈送牌”，但在實際操作中逐漸成爲位於地下的市政配套建設的障礙。
《辦法》首次明確了不計入容積率建築面積的一般計算規則，其中提出建築避難層中用作消防避難的空間以及地下公共通道、地下公交站場、地鐵站臺層、地鐵站廳層（除商業設施外）、地下停車庫、地下非機動車庫、非平戰結合的人防工程和地下市政公用設施及地下設備用房等地下空間的建築面積，不計入容積率。
符合條件的架空層
住宅、辦公、商業類建築位於建築物首層的建築公共開放空間不計入容積率。
將住宅等小區建築首層架空，可讓住戶們得到更多的活動空間，也可以讓整個區域更容易走通，且有利於通風采光。
爲了鼓勵樓宇首層適當架空，此次《辦法》表示，符合規定的建築公共開放空間，按照下列規則計算容積率：住宅、辦公、商業類建築位於建築物首層的建築公共開放空間不計入容積率；位於首層以外的建築公共開放空間不計入容積率的建築面積累計不得大於規劃條件覈定的計算容積率總建築面積的3%；工業建築公共開放空間不計入容積率的建築面積累計不得大於規劃條件覈定的計算容積率總建築面積的3%。
《辦法》同時明確了建築公共開放空間應當符合的要求：架空層應有公共垂直交通設施可達，其淨高應≥3.6米，且架空層開敞面累計長度應不小於架空層周長的40%；位於首層的單個架空空間面積應不少於150平方米，其進深應不小於4.0米；位於裙房與塔樓之間的架空層應當整層架空；非住宅建築位於塔樓中間層的單個架空空間面積應不少於300平方米。
高度面積設上限
複式客廳、起居室高度上限爲7.2米，且面積不超過住宅套型面積的35%，一旦超過該標準將按規定按倍計算建築面積。
開發商在賣房過程中，往往也會從高度做文章，比如將每層做成“超高層”以便可以做多一層或半層空間進行出售，深圳甚至出現以立方米計價的小區樓盤。
《辦法》在樓層高度方面的要求，與舊規基本一致，要求住宅建築層高大於3.6米且小於或者等於5.8米（3.6+2.2米）的，按照該層水平投影面積的2倍計算建築面積；住宅建築層高大於5.8米的，按照該層水平投影面積的3倍計算建築面積。
但此次細化則加入了複式樓層較高部分的面積上限，複式客廳、起居室高度爲7.2米且面積不超過住宅套型面積的35%，一旦超過該標準將按規定按倍計算建築面積。
寬度面積設上限
陽臺、入戶花園等半開敞空間，寬度不大於2.1米，且每層的半開敞空間水平投影面積之和不超過該層建築面積15%的，按其投影面積一半計算容積率建築面積。
現在不少開發商會利用陽臺算一半面積去做“N+1”戶型，即把陽臺做得很寬很大以便變身爲一間小房，但《辦法》首次提出要控制算一半面積的陽臺寬度和麪積大小。
《辦法》表示，住宅建築的陽臺、入戶花園、空中花園、設備平臺、活動平臺、挑廊等半開敞空間，寬度不大於2.1米，且每層的半開敞空間水平投影面積之和不超過該層（含半開敞空間水平投影面積）建築面積15%的，按其投影面積一半計算容積率建築面積；超出部分按其水平投影面積計算容積率建築面積。
暨南大學教授胡剛認爲，《辦法》主要針對利用贈送陽臺一半面積將陽臺變小房等現實售樓中出現的現象，進一步細化規定可防止出現“偷面積”情況。
容積率：
指建設用地內計算容積率的總建築面積與可建設用地面積的比值。
建築公共開放空間：
是附屬於建築物，面向小區不特定業主或者公衆、全天候免費開放的公共空間。
大型商業：
其中任一樓層建築面積不小於5000平方米或總建築面積不小於15000平方米。
半開敞空間：
有永久性頂蓋，且至少有一個邊除護欄外沒有任何圍護結構的開敞平臺，如建築的陽臺、入戶花園、空中花園、設備平臺、活動平臺、挑廊等。
半開敞空間進深：
如何提意見？
時間：
2016年8月22日~31日
方式：
1.郵寄至廣州市國土資源和規劃委員會建築規劃管理處，郵政編碼：510030
2.傳真至020-83369240
3.發送電子郵件至gzggwjgc@163.com