上海一手房1月成交創53月新高:一線城市火速降槓桿
（原標題：上海一手房1月成交創53月新高：一線城市火速降槓桿，高端住宅受影響最大）
2021年1月份，上海一二手房成交呈持續上漲態勢，尤其是一手房創53個月（自2016年9月以來）新高；雖然二手房還沒有官方統計數據，不過綜合中介機構的數據，截至1月24日，二手房成交估算在3.5萬套左右，對比2020年12月3.9萬套成交量，熱度不減。而且，上海二手房1月份每週掛牌量保持在1.2萬套左右，個別周達到1.3萬套。
上海城市房地產估價有限公司統計數據顯示，2021年2月1日，上海市住宅均價5.66萬元/平方米，環比漲3.78%，同比漲11.7%。上海各環線價格均值呈現繼續上漲態勢。北京亦然，1月31日北京新房成交365套，1月累計成交6661套，環比上月下降14%，同比去年上升18%；二手房成交309套，1月累計成交14892套，環比上月下降13%，同比去年增加74%。
上海中原地產市場分析師盧文曦稱之爲“末班車效應”：“不少買家擔心後續調控政策落地可能打亂原先的置業計劃，因此呈現末班車效應，導致全月成交出現飆升。當然，某種程度也透支後續需求”。
值得一提的是，今年有一個“特殊”的春節，爲了防控疫情，各地提倡就地過年，或會打破2月份傳統旺季。權衡之下，監管層果斷出手。
1月29日和30日，上海銀保監局和北京銀保監局接連發文，進一步加強個人住房信貸管理，嚴查消費貸、經營貸等個人信貸資金違規流入房地產市場。
上海信貸監管政策強調嚴格執行：各商業銀行要嚴格貫徹落實國家關於房地產市場調控“因城施策”“一城一策”的要求，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，嚴格執行房地產貸款業務各項規制要求，嚴格落實差別化住房信貸政策，嚴格審查個人住房貸款最低首付比、償債收入比、限貸等要求。
政策重點是：對2020年6月份以來發放的消費類貸款、經營性貸款以及個人住房貸款進行全面自查，並於2021年2月28日前向上海銀保監局報送自查和整改報告。
對此，上海不少中介人士認爲，該買的客戶還是會下單，他們更怕後續補漏政策陸續出臺影響成交週期和購買資格。信棟地產創始人徐東表示，上海信貸政策是真槍實彈的，後續深圳、杭州等熱度過高的城市也許會跟上，這對豪宅和剛需住宅的成交都有影響，高總價的房源影響最大。但他不認爲會影響房價，左右房價的因素包括限購、限售、限貸以及首付比例。
成交量持續上漲，是拉高市場2月樓市預期的直接原因。據上海中原地產數據顯示，2021年1月上海新建商品住宅成交面積143.5萬平方米，同比增加17%。這一成交數據創53個月來新高。1月份新房成交均價爲59711元/平方米，環比上漲14.9%。
加上今年春節特殊性，一線城市樓市不存在長假問題。上海中原地產數據顯示，1月有27個樓盤推出房源，面積共計78.8萬平方米，環比減少41.74%，儘管回調幅度比較大，但是從絕對量來看，幾乎和平時供應量相仿，淡季不淡特徵明顯。
盧文曦透露，上海1月首周起步成交量就突破20萬平方米，高調起步後僅僅調整1周成交量就翻身向上，最後一週在翹尾效應等多因素疊加下，成交量攀升到64萬平方米，並且創新高，一週相當於一月的交易量。
一方面，市場延續12月交易熱情，尤其是今年行情看漲預期提升，新政出臺後，部分買家擔心後續政策補漏的影響，加快入市；另一方面，改善性產品推盤積極，這些產品恰是市場交易主力。比如，青浦、嘉定、松江等區域單次推盤量基本都在3萬平方米以上；當期供應量最大樓盤是虹口的“瑞虹新城天悅耀庭”，面積爲4.9萬平方米。豪宅項目也一反常態，想在年前搶收。充足穩定的供應爲成交創新高創造了條件。
即便是新一線城市杭州，1月底出臺樓市新政之後，有近20個新盤拿到預售證準備入市。哪些原本就有需求的，包括不回老家過年的新杭州人，會選擇此時買房。
信貸收緊將衝擊個人購房槓桿
信貸收緊有跡可尋，2020年全年信貸增量刷新歷史記錄，部分城市企業貸款與個人按揭貸款均比較寬鬆，這也拉動了一線城市需求。杭州、上海和深圳樓市金融化明顯，打新潮導致套利羣體裡成爲市場主流。上海此次信貸新政從打擊套利，抑制套利資金進入樓市出發。
據瞭解，上海二套房貸利率5.6%左右，經營貸利率在4%左右，有的甚至更低，這也成爲近年來上海樓市資金的主要來源；此外，上海工行和農商行以前還有一種“稅費貸”， 稅費貸是把中介費、營業稅、個稅、契稅等加起來的一個綜合收費的貸款。一般二手房交易的時候，中介都會向客戶推薦稅費貸。稅費貸大約佔到總房價5%-10%，上限50萬或者80萬，之前還有過上限100萬的額度。就在1月21日上海發佈調控新政之後，上海也喊停了“稅費貸”。
針對此前中介聯手炒作學區房的現象，上海此次信貸政策嚴格房產中介機構業務合作管理。嚴格開展房產中介合作資質審覈，實施業務合作准入和名單制管理，建立貸後質量監測及中介退出機制。對發現存在爲購房者提供首付款支持、聯合“包裝公司”協助僞造貸款資質證明和收入證明等違規行爲的房地產中介，立即終止合作，並將其列入黑名單，報送上海市銀行同業公會。
中原地產首席分析師張大偉指出，上海實際上是重申了過往的政策，“封頂放貸是2003年開始的政策，從來沒變過，只是經常有銀行違規”，他認爲，“如果嚴格執行，對市場影響會非常大”。
上海、深圳等城市的樓市最近火爆，核心原因是經營性貸款流入樓市。1月21日，上海出臺調控新政的時候，上海交通大學住房與城鄉建設研究中心主任陳杰就對記者表示，房地產主要靠資金推動，上海這一輪市場異動與資金有很大關係，尤其是經營貸、信用貸等流入房地產市場。
央行報告顯示，2020年末，本外幣住戶經營性貸款餘額13.62萬億元，同比增長20%，增速比上年末高7.5個百分點；全年增加2.27萬億元，同比多增1萬億元。
不過張大偉對政策執行力度表現出擔憂：過去國內房地產按揭貸款還款看收入證明，而收入證明造假是行業長期頑疾，信貸管控很難真正嚴格。此外，銀行作爲企業單位，對於經營貸流入房地產管控意願不足，而當下按揭貸款利率平均在5-6利率，經營貸只有3-4.使得大量的投資需求，改善需求使用了經營貸。
業內人士指出，這是一次在住建部主導督導下的調控升級，對於短期市場有降溫的作用，具體效果還需要看針對打新潮及經營貸的補丁政策與執行力度。
盧文曦梳理了最近幾年上海的調控規律：自2016年出臺一系列政策之後，上海幾年間沒有追加過任何重磅的政策。由此可見，上海調控政策本身是比較緊的。但是在市場發現一些盈利機會點後，引發假離婚，違規資金入市等一些亂象。說明原先的政策中有不嚴密的地方，使得投機力量有空子可鑽。“1.21”新政算是個開始，加上1月29日出臺的信貸政策，可以看作是一系列補漏洞舉措。信貸新政的影響在於剔除樓市中的“虛火”。另外，嚴格審覈貸款也是維護金融安全。現實的結果是，短期會拉長成交週期，以前正常情況下，房屋交易週期在3-4個月，目前來看可能要拉長到半年左右。此外，短短一週多時間接連出現多道調控令，說明政府政策儲備很多。
房企資金影響逐步顯現
上海豪宅價格持續上漲。據同策研究院統計的2020年四大一線城市總價1000萬以上房屋成交情況來看，上海成交量最大價格也是最高的，2020年全年一共成交1.1萬套，成交面積超過211萬平方米，均價9.7萬元/平方米；深圳成交均價僅次於上海，爲9.6萬元/平方米。
“121新政”後，上海的豪宅成交以總價1000萬-2000萬爲主流，僅1月30日、31日這個週末，就成交了200多套。
同策研究院分析師汪恆認爲，根據週期預測模型，上海住宅成交量在2021年3季度可能還會迎來較快增長。但從2020年上海的1000萬以上新建住宅成交價格來看，總價越高，單價也越高。信貸收緊，對這部分購買高總價房源的買家而言，影響可能是最大的。
那麼後續是否有新的貸款品種出現來滿足購房者需求？汪恆指出，主要看監管措施的執行力度，由於加槓桿炒房往往會帶來高額收益，所以無論哪次政策出臺都會有人試圖繞過監管，但本次政策監管方明顯加強了對於金融機構的監督；北京甚至沒有出臺新的舉措，就是單純加強對於個人信貸資金違規流入房地產市場的查處。“隨着大數據技術的發展，資金的監管更加便利，再利用政策漏洞進行加槓桿的操作可能性不大”。
一個事實是，房企的資金鍊將持續繃緊，這從過去幾年房企發行的以購房尾款爲主的ABS融資類產品可見一斑。一旦房貸放款週期延長，導致房企不得不開闢其他融資方式獲得資金。2020年房企ABS發行規模約4304.6億元,同比增長10.2%。