上半年廣州寫字樓企穩 疫情致零售市場成交大幅下跌
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近日，仲量聯行發佈《2021年上半年廣州房地產市場回顧與展望》，仲量聯行華南區董事總經理吳仲豪表示：“在新經濟和金融行業的雙重引領下，上半年廣州甲級辦公樓市場整體租賃需求上揚，空置率總體企穩，預測下半年整體租金將大致保持穩中有升的趨勢。優質零售物業市場二季度受疫情反彈影響租賃成交量下跌，投資市場方面錄得一筆大宗成交。預計下半年整體空置率改善幅度有限，租金缺乏增長動能。物流地產市場，電商企業積極擴張業務，帶動對非保稅倉儲空間的需求增加，大灣區五座主要城市高標倉租賃市場供不應求，整體租金呈現上漲態勢，新增的來自生鮮電商和實即時零售企業的需求逐步進入市場，預計短期內租金仍將穩中有升。”
寫字樓：空置率10.6%企穩 琶洲租金漲幅4.6%領漲
2021年第二季度，因五月下旬新冠疫情在廣州出現小幅反彈，本地甲級辦公樓市場受到一定衝擊，部分租賃活動停滯。但在此之前，得益於廣州政府對疫情防控和經濟社會發展全面而有力的規劃統籌，1-5月份廣州經濟總體保持穩步復甦態勢，各主要經濟指標保持較快增長。
2021年已過半，疫情對原有的工作、生活和消費模式的影響依然存在，線上消費熱度不減；近年來提前佈局網絡消費和線上商務平臺的新經濟企業在二季度也基本延續了自去年以來的活躍表現，而前五個月消費市場的快速恢復則引發了數家新經濟企業新一輪的業務拓展和搬遷擴租需求。在全市範圍內，琶洲憑藉其區內數字經濟產業聚集的優勢，以及日趨完善的項目設施配套，受到上述企業的青睞；其中，名創優品和字節跳動在上半年進駐琶洲，租賃面積分別約達3萬平方米，爲近年規模較大的租賃交易。
上半年全市新增辦公空間爲35萬平方米。二季度，全市僅有兩座甲級辦公樓項目入市，即位於珠江新城的萬科中心和粵海金融中心一期，合計爲廣州市甲級辦公樓市場帶來約15萬平方米的新增辦公空間。
值得留意的是，今年4月揭牌成立的廣州期貨交易所選擇入駐新建成的萬科中心，租賃面積超過一萬平方米，其後數家國內頭部金融機構亦相繼進駐。在新經濟和金融行業的雙重引領下，今年二季度租賃需求上揚。由於本季度辦公樓市場供求漸趨平衡，廣州甲級辦公樓空置率總體企穩，達10.6%。
疫情給廣州甲級辦公樓市場帶來短期不穩定因素，業主與租戶對總體市場保持觀望的態度；但是，在高需求的帶動下，琶洲片區以及珠江新城部分優質項目去化較快，其中，琶洲片區上半年租金水平升幅明顯，達4.6%，而全市整體租金水平也因此微漲1.1%。
市場展望：
6月底廣州地區疫情已經基本受到控制，各類社會活動也得以逐漸擺脫疫情的影響；對於本地辦公樓租賃市場而言，由於各種租賃問詢、交易活動不再受到嚴格的疫情管控的限制，市場逐步恢復正常；此外，市場需求進一步釋放，不少受疫情影響而在五月底至六月中旬期間採取觀望態度的、有租賃需求的企業也開始重新物色心儀的辦公場地。因此，預期下半年廣州甲級辦公樓租賃市場發展依然良好。
自去年年底廣州市國民經濟和社會發展第十四個五年規劃正式發佈以來，本地製造業、現代服務業正穩步數字化轉型升級；而在此次疫情衝擊下，不少新經濟企業依託數字化平臺仍然實現持續發展，顯現出驚人的活力與韌性。仲量聯行廣州商業地產部資深董事江婧麗認爲：“未來數字化仍是各類產業發展的大趨勢，新媒體、互聯網平臺等產業將迎來新一輪的業務擴張機遇，對辦公用地的需求也將水漲船高。”
江婧麗進一步指出：“隨着廣州期貨交易所的落地，金融業與專業服務業作爲廣州長期以來的兩大主要產業，也將爲廣州未來經濟發展提供源源不斷的動力，並與新經濟產業一同成爲引領廣州辦公樓租賃市場發展的主要力量。”
今年下半年，預計廣州甲級辦公樓新增供應約爲70萬平方米，其中約80%將來自琶洲，片區內辦公場地去化壓力將上升。但是，由於琶洲大部分存量辦公樓空置率皆已保持在非常低的水平，且目前租賃需求依然旺盛，新增供應所帶來的競爭壓力很可能僅存在於新建成的辦公樓之間，而不會對現存辦公樓的空置率和租金水平產生顯著影響。因此，預測下半年廣州辦公樓整體租金將大致保持穩中有升的趨勢。
優質零售：空置率+租金微漲 疫情致成交大幅下跌
今年上半年，廣州消費市場總體穩定，1-5月全市社會消費品零售總額同比增長23.8%，兩年平均增長4.4%。然而五月底，疫情反彈給廣州零售市場按下了暫停鍵，取消堂食、限制旅行等一系列措施導致購物中心客流和銷售額銳減，整體租賃需求也於六月進入停擺狀態，二季度的租賃成交繼而大幅下跌。
根據數據顯示，今年上半年餐飲和服飾業態仍然是整體租賃需求的最大來源，新增租賃面積佔比超過50%。新晉咖啡茶飲品牌風頭不減，同時餐飲消費升級需求顯現，部分客單價較高的餐飲品牌藉着購物中心調整的機會進駐市區多個優質項目。此外，具有獨特線下體驗的娛樂業態不斷涌現。除料理工作室、親子互動類等租戶，日本娛樂品牌ROUND1的全國首店亦於二季度落戶永旺夢樂城。相反，由於服飾業仍處於恢復階段，上半年僅運動類品牌保持一定擴張趨勢。
上半年僅有一家購物中心入市，即位於增城區的永旺夢樂城，爲全市帶來13萬平方米的優質零售供應。然而，市郊競爭日益激烈導致部分運營欠佳的項目持續流失租戶，加之新入市項目的開業率未如理想，市郊空置率較2020年底攀升兩個百分點至6.6%。相比之下，得益於部分優質零售項目日益改善的入駐情況，市區少數項目的大面積調整並未對空置造成較大影響。截至二季度，市區購物中心空置率爲6.9%。
上半年整體租金大致平穩，較2020年底上升0.4%。疫情的短暫反彈使得市區項目對優質零售商的競爭加劇，不少業主願意通過降低招商門檻或提供更靈活的租賃條件來鎖定租戶從而應對風險，二季度市區租金也因此明顯承壓。另一方面，攀升的空置率進一步拖累市郊租金水平。儘管如此，個別優質項目對零售商的吸引力不減反增，租金逆勢上漲，而這也是整體租金在上半年呈現穩定態勢的主要原因。
二季度廣州錄得一筆大宗優質零售物業成交，領展房地產投資信託基金以32億元人民幣的價格成功收購位於珠江新城的太陽新天地（詳情）購物中心。據悉，領展將會通過物業軟硬件提升和租戶組合升級等一系列資產增值操作，提高項目對周邊消費人羣的吸引力。
市場展望：
儘管廣州本輪疫情已得到有效控制，零售商在短期內將繼續持觀望態度，整體租賃需求會出現一段時間的瓶頸期。至於供應，下半年全市將迎來三個項目入市，均位於市區，新增供應面積共計24萬平方米。仲量聯行華南區研究部總監曾麗表示：“在短期租賃需求相對疲軟的背景下，新項目或將面臨不少招商壓力，而現有空置面積的去化週期亦將延長。可以預見下半年整體空置率改善幅度有限，租金仍缺乏增長動能。”
與此同時，仲量聯行也觀察到業主及零售商嘗試採取破局方法以應對複雜多變的市場環境。首先，部分業主不再一味打造業態組合豐富的綜合型購物中心，而是基於區域位置和人口結構對項目進行差異化定位。舉例來說，項目零售業態佔比將大幅縮小，轉而增加特色餐飲和教育等業態比例，及打造各種創新高端的體驗式場景以滿足周邊社區及辦公配套需求。另一方面，由於核心商圈的優質項目日趨飽和，中高端以及承租能力較高的零售商或將尋找廣州下一個能實現消費快速增長的商圈，部分消費升級需求有望轉移至珠江新城。
物流地產：高標倉供不應求 東莞領跑租金漲幅3.2%
2021年上半年，廣州和深圳作爲大灣區城市羣內的兩大核心城市，整體消費需求率先從疫情中恢復，居民消費意願持續提升。廣州、深圳社會消費品零售總額分別同比增長23.8%和28.2%，恢復勢頭良好；線上零售也熱度不減，廣州全市限額以上批發和零售業實物商品網上零售額同比增長13.3%，深圳市限額以上單位通過互聯網實現商品零售額同比增長甚至達到85.6%。上述一線城市各類消費需求的強勁復甦惠及東莞、佛山、惠州等大灣區二線城市。
在線上消費需求持續增長的帶動下，綜合性電商巨頭，以及與其關係密切的第三方物流配送行業在上半年保持了穩步增長的勢頭。一、二季度消費市場的整體恢復速度高於預期，鞏固了主要電商平臺對未來市場的樂觀預期，促使這些企業積極擴張業務，帶動對非保稅倉儲空間需求的增加。
經歷疫情，消費者更習慣於通過線上消費平臺滿足各種生活需要。在此背景下，生鮮生活類電商業務擴展迅猛。相較於傳統生鮮零售的倉儲需求可以被一些相對低標準的倉儲空間滿足，生鮮電商更加標準化的供應鏈產生了更多對高標倉的需求。上半年錄得叮咚買菜、美團買菜等企業在廣州、東莞等地租賃了不少面積的高標倉。
此外，隨着大灣區數字化轉型日益滲透到經濟運作和社會生活中，愈發普及的大數據應用爲各類依託消費大數據進行產品設計的即時零售平臺提供了適宜的發展環境。其商業模式相較於傳統競爭對手優勢明顯，其市場份額的快速擴張帶動了上游產業鏈及第三方物流配送倉儲需求的增加。例如，一主要面向海外市場的服裝類即時零售平臺及其供應鏈相關企業上半年在廣州、佛山及周邊市場租賃面積約60萬平方米，引起了行業內的廣泛關注。
2021年上半年，廣州、深圳和惠州均未見新增倉儲面積入市；高標倉市場新增供應較少，分佈也並不均衡，基本集中在佛山和東莞兩地。在這兩座城市中，上半年佛山新入市的倉儲面積爲31萬平方米，東莞僅爲6萬平方米，這五座大灣區城市的整體倉儲供應量難以滿足快速增加的需求。
今年1-6月，在處於低位供應和強勁市場需求的雙重作用下，上述五座城市的高標倉儲市場整體空置率繼續走低，深圳、東莞、佛山和惠州空置率均維持在極低位；其中，佛山上半年新增的31萬平方米倉儲面積在入市後全部租出，大部分由即時零售相關行業吸納。即時零售行業對倉儲空間旺盛的需求明顯高於市場普遍的預期，發展前景看好。而此前空置率相對較高的廣州市場在二季度淨吸納量超過15萬平方米，全市空置率降至1.7%，爲八年來最低水平。
今年上半年，高標倉租賃市場整體“供不應求”的現狀導致大灣區五座城市高標倉整體租金呈現上漲態勢。其中，由於東莞擁有同時輻射廣州和深圳兩個核心城市的良好區位和相對完備的倉庫硬件設施配套，市場對其轄區內的倉儲空間需求更大，當地租金上半年的漲幅達到3.2%，在五座城市中位列首位。廣州、深圳和佛山地區高標倉租金上漲幅度相近。
市場展望：
未來六個月，我們認爲各類電商、即時零售等企業增長預期依然積極，其業務擴張將繼續拉高這些企業對高標倉的需求；除此以外，新增需求很可能將集中在廣州、佛山和惠州等外圍、以生產端爲主的市場。雖然今年下半年五座城市新增倉儲供應將超過120萬平方米，但大部分都集中在廣州市且目前項目的市場反應十分良好，預租情況理想。因此，我們預期今年下半年市場需求將有助消化新增供應，五座城市整體空置率水平不會有大幅增加。仲量聯行華南區產業與物流服務部總監張寧表示：“考慮到來自傳統電商的穩定需求增長，加之新增的來自生鮮電商和即時零售企業的需求逐步進入市場，預計短期內租金仍將穩中有升。特別是即時零售平臺短期內擴充的巨大需求極大地強化了業主的信心，他們還提前預租了不少空間，緩解未來供應集中上市的壓力。”
長期來看，大灣區城市強大的人口吸納能力有力支撐了本地消費和倉儲需求的“基本盤”；根據第七次人口普查的數據，廣州、深圳、東莞和佛山四座城市近十年淨增人口數量超過1,764萬人，是全國人口流入最多的地區。持續的人口流入爲未來大灣區消費市場的長期發展奠定了堅實基礎，而消費市場延續強勢表現也將顯著增強電商、物流以及機構投資者的信心；但是，長期而言，廣州和深圳兩座一線城市的傳統核心倉儲區域內用地供應仍相當有限，廣州北部、佛山、東莞、惠州乃至肇慶等倉儲市場的重要性將隨着深中通道等重大區域性工程的推進逐漸提高。
備註：文中所述租金及售價，均基於建築面積。
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