上半年廣州寫字樓空置率升至15.6% 疲軟態勢仍將延續

廣州甲級辦公樓租賃市場持續低迷。

近日，仲量聯行發佈《2022年上半年廣州房地產市場回顧與展望》，數據顯示，6月末全市空置率升至15.6%，租金下探明顯。下半年“供過於求”的現象預計將延續。

相反，房地產投資變現搶眼，上半年廣州大宗物業交易額約80億，珠江新城、琶洲、金融城等核心區域受關注，存量入市優化配置，預測大宗物業交易仍會持續活躍。

寫字樓：市場需求持續疲軟

2022年上半年，國內多地疫情頻發，給全國生產供應鏈帶來了巨大挑戰，生產成本呈上行態勢；廣州經濟同樣面臨本土疫情的擾動，經濟活動受到一定影響，主要經濟指標增長有所下降。在此背景下，企業對於自身的業務發展和租賃擴張採取了更爲謹慎的態度，上半年租賃市場需求持續疲軟。

今年以來，隨着某頭部互聯網企業逐步遷出珠江新城並搬入其自建總部，該企業過去租賃的、合計逾5萬平方米的甲級辦公空間被推出市場。但是，由於今年租賃市場需求相對疲軟，上述空置空間去化不力，這也導致上半年廣州甲級辦公樓市場淨吸納量較去年同期大幅下滑，業主去化壓力驟增。

另外，珠江新城內數個核心甲級辦公樓項目在二季度新增的空置面積比一季度的少；但由於這些空置未能實現快速去化，進一步加劇了業主的焦慮心態，導致片區租金顯著下探。受此影響，二季度全市租金環比下跌約2.5%，同比下跌約3.4%。

琶洲片區作爲廣州市內發展較快的新興子市場，片區內租賃需求愈發多元化。今年上半年，除了傳統的TMT行業租賃需求外，包括數家保險公司、以及某製造業企業均在琶洲片區完成了面積可觀的租賃成交。尤其是後者，其租賃面積超過了10,000平方米，是上半年租賃市場少數的亮點之一。

上半年廣州共有五座甲級辦公樓竣工，爲市場帶來約25萬平方米新增供應。值得注意的是，由於這五個新項目全部位於琶洲片區，截至二季度末，琶洲空置率攀升至約23%，較去年年底上漲約8個百分點。在較強的市場供應和相對疲軟的市場需求的雙重作用下，截至6月底，全市空置率升至15.6%。

2022年下半年，廣州甲級辦公樓市場預計將迎來超過60萬平方米的新增供應；短期內，逐漸回暖的市場需求難以完全吸納大量的辦公空間，因此“供過於求”的現象預計將延續，推動全市空置率進一步上升。在全市層面上，下半年空置面積的持續增加將加劇業主的去化壓力以及不同項目間的競爭。

房地產投資市場：房企拋售 市場抄底

2022年上半年廣深兩地大宗物業交易共錄得交易額125億，約佔四個一線城市總成交額的22%，其中廣州市場的交易額約80億，包括珠江新城和琶洲兩宗合共近10萬平方米的辦公樓交易。

2022 年是廣州大宗物業交易市場機遇難得的一年，房企通過出售核心區域資產等方式積極改善資金流動性，更多優質存量商辦項目投入市場。投資機會比去年增多，截至目前在售商辦資產面積約達100萬平方米，較去年同期增加了約33%，預期將釋放出具有價格吸引力的資產，推動交易。

商辦類投資方面，珠江新城、琶洲、金融城等核心區域仍然是投資者重點關注的熱門區域。

與“新基建”相關聯的物業持續吸引投資者的目光，包括物流倉儲、產業園區、數據中心等項目。上半年錄得新加坡吉寶中心房地產信託購買中國新電信集團位於江門市蔚海智谷的兩座數據中心，合計總建築面積約 4萬平方米。

除了境內境外房地產投資機構仍然活躍外，包括金融、TMT、生物醫藥、信息技術及實業類等自用企業購買需求佔比也在逐漸增大。