北京寫字樓市場持續承壓 零售地產租金趨穩

本報記者 王登海 北京報道

今年第三季度，北京寫字樓市場持續承壓。

根據仲量聯行日前發佈的報告，今年第三季度，北京寫字樓市場空置壓力未見明顯緩解，全市甲級辦公樓租金繼續下調，環比及同比分別下降3.1%及14.3%，市場成交主要由降本驅動的搬遷需求主導，部分項目以價換量成效明顯。

與此同時，北京零售地產市場儘管供應仍處於高位，但空置壓力有限，不過租金增幅放緩，趨於穩定。

“近期央行的‘一攬子’新政策發佈，其力度顯著超越了市場先前預期。隨着新政落地，貨幣政策的寬鬆環境正逐漸築底，將有效緩解市場流動性壓力，並將進一步提振北京乃至全國商業地產市場的信心。”仲量聯行華北區董事總經理張冀蘇表示。

寫字樓租金下調

自2022年以來，北京寫字樓市場便進入下行週期，租金水平呈下降趨勢，空置率則不斷提升。

仲量聯行的報告顯示，2023年第三季度，北京寫字樓市場繼續承壓。

“企業縮租、到期退租甚至租約期內退租現象頻現，部分子市場面臨更大去化壓力。但得益於自用型需求的支撐，整體空置率環比微降0.2個百分點至11.9%。”仲量聯行的報告顯示，當下企業對租金折扣高度敏感，迫使部分業主提供前所未有的折扣力度以促成交易，導致項目間博弈加劇，整體租金進一步走低。

相關數據顯示，今年第三季度，北京全市甲級辦公樓租金繼續下調，環比及同比分別下降3.1%及14.3%。

“在成本控制策略下，企業對新設與擴張持審慎態度，租賃市場需求增量不足。甲級辦公樓市場需求主要來自科技互聯網、能源和專業服務業。科技互聯網需求持續回穩，頭部企業加碼人工智能賽道，貢獻了較大面積的租賃成交。國央企領銜的能源類企業表現亮眼，非續租成交面積佔比達20%。此外，專業服務業需求韌性顯現，教培行業政策利好推動了教育企業市場活躍度回升。”仲量聯行認爲，第三季度，北京寫字樓市場成交主要由降本驅動的搬遷需求主導，部分項目以價換量成效明顯。

同時報告還指出，空置壓力未見明顯緩解，部分子市場仍然面臨一定去化壓力。

“當前的低租金窗口期爲追求質價比的企業提供了降本搬遷升級至更高品質辦公空間的機會。”仲量聯行北京商業地產部高級董事張斯亮表示，“現有租戶流失疊加新增需求疲軟，累積的去化壓力或將驅使業主加大降租力度，並提供更加靈活的商務條款和增值服務，以探尋定價策略的均衡點。預計2024年全年北京甲級辦公樓租金將下調13.6%。”

零售地產趨穩

與寫字樓市場相比，北京零售地產市場儘管供應仍處於高位，但空置壓力有限，不過租金增幅放緩，趨於穩定。

值得一提的是，今年上半年，北京零售地產市場一直比較活躍，市場租金也曾連續上漲，特別是餐飲、女裝等零售品牌在北京積極擴張，爲零售地產市場注入了新動能。

不過，仲量聯行最新的報告顯示，今年第三季度，北京零售地產市場的租金增幅有所放緩。

“以餐飲爲代表的零售商利潤放緩後，與業主之間的租金預期差異開始顯現，前者尋求降低租金以提升利潤，而後者則希望持續提租以達成收入目標。因此，大多數項目的租金已趨於平穩。”仲量聯行的報告顯示，今年第三季度，北京零售地產租金增幅放緩，趨於穩定，僅有少數進入穩定期的新項目仍有上漲空間。市區市場租金環比上調0.2%，而郊區則爲0.4%。

此外，報告還指出，需求復甦趨緩，但新開店的勢頭未受影響。餐飲零售商面臨成本上升和競爭加劇，導致利潤下降，未來的擴張需求略有減少。然而，2024年上半年簽約的餐飲、時尚和生活方式新店在第三季度依然持續開業，有效去化了空置面積，以新項目尤爲明顯。因此，市區市場的淨吸納量達到了86471平方米，保持在健康水平。

在供應方面，仲量聯行的數據顯示，今年第三季度，北京零售地產新增供應22萬平方米。得益於預租期的活躍需求，平均開業率達到了70%。增量面積的有效去化助力全市空置水平持穩，市區空置率僅上升0.3個百分點，達到4.8%；而郊區空置率則下降0.2個百分點，錄得7.6%。

“2024年全年北京零售地產新增供應預計爲163萬平方米，將達到歷史峰值。但供需格局仍保持平衡，因爲成熟開發商提前三個季度啓動預租，上半年的強勁預租成果確保了可觀的開業率。然而，需求復甦的斜率放緩，以及存量項目租賃雙方預期稍有失衡，將導致租金漲幅放緩，市區市場2024年全年同比漲幅預計爲2.5%，核心市場爲2.0%。”仲量聯行華北區研究部董事紀明表示。

（編輯：王金龍 審覈：童海華 校對：顏京寧）