任志強：高地價下遏制高房價是刻舟求劍
中國有個古老的傳說，後來變成了一句古話“刻舟求劍”。我原以爲人們從小學就開始學這個故事，長大後就不至於還做這樣的事情了，但現實生活中，人們還在不斷的重複着“刻舟求劍”的故事。
中國政府已多次在調控中國“過快上漲”的房價了，但每次都只在舟上記錄下了房價上升或下降的位置，卻不知道舟是浮在水面上的，房子是蓋在出讓的土地上的。地的價格變了，舟自然會動，原有的刻在舟上的記錄已不再是原來的位置了。人們也永遠不可能從舟上的刻痕位置上找到丟失的劍。回顧歷史的房價也永遠只能是夢。
房地產的產業本就包含着土地，許多國家或地區法律中土地也被列爲建築物的定義之中管理（如香港）。沒有地又哪裡來的房子，所謂的“小產權房”的不合法性不是來自於房子本身，而是源於土地的性質。由此可見，土地的性質決定着土地的價格，也決定着房屋的價格。同樣的房子放在天安門廣場和放在新疆大沙漠中，價格會不同。不同的不是房子本身的質量與造價，而是土地位置所引發的價格差，不動產與動產的區別正在於其的不可移動性，位置決定價格。
中國政府所有對房價的調控中，一則打擊投資；二則抑制消費；三則增加稅費，卻沒有任何時候用任何措施來抑制土地的高價，反而出臺的都是“價高者得”的政策。地價越高越好，房價越低越好。從經濟學而言，這豈不是一種悖論嗎？
每當國際的鐵礦石漲價時，國內的鋼材就漲價；每當國際的原油漲價時，國內的柴汽油也漲價，但爲什麼土地的價格上漲時，國內的房子就不能漲價呢？天氣下雪、交通不便物以稀爲貴，新鮮的蔬菜會漲價，但土地供給稀缺，卻不許有天價的土地，有了天價的土地又不許有天價的住房。邏輯上的推理再一次撞上了南牆，調控政策仍然重點放在了抑制房價而不是抑制地價上。
都說是在打擊投資和抑制投機的行爲，在鼓勵正常的消費和改善型需求，但二手房的房價不是比一手新房低嗎？爲什麼改善與自住的鼓勵時卻將二手房排除在外，好像二手房都是以炒爲主，而非自住；好像限制了二手房交易、加大了稅費就可以防止和抑制炒房，卻不知道二手房的交易稅費是一種可以在價格中轉移的稅費，只會提高價格和抑制需求，而不會對二手房中更多的小戶型參與市場交易有任何幫助。二手房難道不是形成普通商品房、小戶型商品房供給的主要渠道和來源嗎？難道不讓那些收入偏低的家庭去買價格較低的二手房，反而讓他們去擠高價的一手房市場嗎？當二手房的交易價格因稅費上升而縮小與一手房的差距時，當二手房因交易稅費的限制而減少了市場中的供給量時，難道不會對一手房市場產生更大的需求壓力嗎？難道不是在本就供不應求的一手房市場中火上澆油嗎？也許在管理者的眼中，二手房不是房、二手房價也不是控制中的房價！
難怪土地不在調控中，因爲二手房不涉及土地的價格問題，二手房加稅正是要把土地升值的收益用加稅的方式收到政府的手中。
這也就可以清楚的看到，高價的土地不過是政府從房價中加大稅收的一種變相方式。稅收是一種強制性徵收的產品，而國家壟斷下的強買強賣也無疑是一種強制性徵收。當政府從土地中收取更多的不合理的稅收時（不合理在於壟斷和控制出讓的數量而產生的價格差），那麼就應用另外一種國際通用的方式來降低購買的費用和提高可支付的消費能力。最簡單和最直接的方式就是——購房減免個人所得稅。
全世界幾乎所有的國家都鼓勵居民自行解決居住權利問題，儘可能的用降低交易稅費的方式、減免個人所得稅的方式鼓勵消費者自行解決有其所或有其屋的問題，以降低政府的壓力、減輕政府的保障性支付負擔。而中國則已成爲世界極少數的購房不衝減個人所得稅的國家之一了。
幾乎所有的發達國家在居民解決個人住房問題時，都實行了貨幣資產向實物資產轉移時的稅收減免，以提高個人的住房可支付能力。就像中國政府對小排量汽車和家電下鄉實行了消費鼓勵的減免稅政策一樣。住房已成爲解決居住權利中的一部分，爲什麼還不如奢侈品的汽車消費，沒有給以稅收的優惠和減免呢？
家電下鄉大約200多億元的減免只拉動了1200多億元的消費，但如果減免1%的房地產交易契稅，大約同樣的免稅額可以拉動2萬億元的消費。如果按個人購房的貸款利息衝抵當年個稅的辦法（如美國），則同樣的免稅金額則可拉動更多倍數的住房消費。
土地出讓的收入早就超過了全國個人所得稅的交納總額，而利息的衝抵則遠遠小於個稅的交納比例。可見用個貸利息衝抵稅的方式不會在當年對政府的財政稅收產生太大的支付或減稅的影響，反而會在交易量的加大中增加了市場的活躍和其他消費的總量，增加了其他的財稅收入。美國政府在本就有減免政策的背景下，爲了拉動與刺激住房消費還在加大減免的支付力度，而中國則在不斷的抑制消費與加稅。
國土部已連續多次下文限制地方政府的土地出讓面積，但廣州政府卻頂風而上用超大型的地塊、超高的天價，255億元整體出讓亞運城項目。看來中央政府無力對地方政府實施有力的約束。
從已出臺的政策看，涉及土地的有多項，但卻幾乎都在中央政府於地方政府的政策和管轄權博弈中失效了。如果既不能解決中央與地方的財權和事權的劃分問題，也不能解決部委政策對地方政府和人大的約束問題，那麼就從根本上無法解決土地的利用、出讓方式和價高者得中的所有問題。也更不可能放棄政府壟斷供給的權力，那麼水漲舟高就成爲了必然。“刻舟”又有何用，當水在移動時，每一次的地價記錄都在短期內不斷的被打破，又怎麼會回到原來的地方去呢？
歷史上每一次調控的最終結果都是房價的上漲，已給社會一個強烈的信號，房價將在此輪的調控中再次的上漲！
次的地價記錄都在短期內不斷的被打破，又怎麼會回到原來的地方去呢？歷史上每一次調控的最終結果都是房價的上漲，已給社會一個強烈的信號，房價將在此輪的調控中再次的上漲！看看9—10月份的投資情況，就更增加了這種擔憂。 9月份房地產完成投資3900多億元，10月份下滑到了3400多億元，11月份就只有2800多億元了。投資的下滑說明市場的信心不足，供給增加緩慢。假如此輪的調控讓投資者的信心繼續下滑，則會讓本就庫存快速下降、供不應求突顯的矛盾更加嚴重，至少明年上半年都無法緩解。如明年1、2季度的投資與新開工上不去，那麼可預見的危險就會變成現實了。至少北京1—10月份的投資扣除政府的土地一級開發仍是負增長，土地的供給遠遠小於已銷售面積的數倍，竣工也遠遠小於預售的面積。很難說這個矛盾和固定週期會被看得見的手一調控就撫平了。 媒體在鼓吹土地出讓金首付最少50%的政策將有利於防止土地的天價，卻不知道土地徵稅是與開發商無關的。土地出讓的合同規則是政府壟斷制定的，而不是開發商談判或選擇的，土地出讓的成本最終是轉移到房價之中的，不是向開發商徵稅而是向消費者徵稅。加大用地的支付成本只會讓消費者背上更沉重的包袱，而對抑制房價的增長沒有任何幫助，反而可能起到助推的作用。舟刻爛了也找不到劍。但願媒體們不要將尚未恢復的投資信心再砸下去，讓供給始終無法追上調控的步伐！
看看9—10月份的投資情況，就更增加了這種擔憂。
9月份房地產完成投資3900多億元，10月份下滑到了3400多億元，11月份就只有2800多億元了。投資的下滑說明市場的信心不足，供給增加緩慢。假如此輪的調控讓投資者的信心繼續下滑，則會讓本就庫存快速下降、供不應求突顯的矛盾更加嚴重，至少明年上半年都無法緩解。如明年1、2季度的投資與新開工上不去，那麼可預見的危險就會變成現實了。至少北京1—10月份的投資扣除政府的土地一級開發仍是負增長，土地的供給遠遠小於已銷售面積的數倍，竣工也遠遠小於預售的面積。很難說這個矛盾和固定週期會被看得見的手一調控就撫平了。
媒體在鼓吹土地出讓金首付最少50%的政策將有利於防止土地的天價，卻不知道土地徵稅是與開發商無關的。土地出讓的合同規則是政府壟斷制定的，而不是開發商談判或選擇的，土地出讓的成本最終是轉移到房價之中的，不是向開發商徵稅而是向消費者徵稅。加大用地的支付成本只會讓消費者背上更沉重的包袱，而對抑制房價的增長沒有任何幫助，反而可能起到助推的作用。舟刻爛了也找不到劍。
次的地價記錄都在短期內不斷的被打破，又怎麼會回到原來的地方去呢？歷史上每一次調控的最終結果都是房價的上漲，已給社會一個強烈的信號，房價將在此輪的調控中再次的上漲！看看9—10月份的投資情況，就更增加了這種擔憂。 9月份房地產完成投資3900多億元，10月份下滑到了3400多億元，11月份就只有2800多億元了。投資的下滑說明市場的信心不足，供給增加緩慢。假如此輪的調控讓投資者的信心繼續下滑，則會讓本就庫存快速下降、供不應求突顯的矛盾更加嚴重，至少明年上半年都無法緩解。如明年1、2季度的投資與新開工上不去，那麼可預見的危險就會變成現實了。至少北京1—10月份的投資扣除政府的土地一級開發仍是負增長，土地的供給遠遠小於已銷售面積的數倍，竣工也遠遠小於預售的面積。很難說這個矛盾和固定週期會被看得見的手一調控就撫平了。 媒體在鼓吹土地出讓金首付最少50%的政策將有利於防止土地的天價，卻不知道土地徵稅是與開發商無關的。土地出讓的合同規則是政府壟斷制定的，而不是開發商談判或選擇的，土地出讓的成本最終是轉移到房價之中的，不是向開發商徵稅而是向消費者徵稅。加大用地的支付成本只會讓消費者背上更沉重的包袱，而對抑制房價的增長沒有任何幫助，反而可能起到助推的作用。舟刻爛了也找不到劍。但願媒體們不要將尚未恢復的投資信心再砸下去，讓供給始終無法追上調控的步伐！
但願媒體們不要將尚未恢復的投資信心再砸下去，讓供給始終無法追上調控的步伐！