重磅！上海土拍出新規：第二輪競價“價高者得”，新地王將花落靜安？
摘要：發揮市場配置功能，同時引導高品質建設。
上海市土地出讓交易規則宣佈新的變化。記者從今天（8月15日）舉辦的媒體通氣會上了解到，自今年第五批次起，上海商品住房用地出讓將對市場熱度較高的地塊施行“雙高雙競”舉措，即施行兩輪競價、兩輪競高品質建設標準。其中，第二輪競價將不再設置溢價率上限，以“價高者得”確定最終競得人。
同時，上海市土地交易市場發佈上海第五批次商品住房用地出讓公告，具體出讓靜安區2幅地塊，出讓總用地面積約5.01公頃，起始總價106.79億元。
這意味着在下一批次的土地出讓中，兩宗靜安的“王炸”地塊就將完全交由市場定價。
二輪競價，取消上限
此次宣佈的“雙高雙競”，拆開來看可以分爲兩輪競價、兩輪競高品質建設標準，競買完成上一個指標要求後，轉入下一個指標要求，採取梯度競爭舉措。具體步驟如下：
“第一輪競高品質”是將綠色建築、超低能耗建築、裝配式建築、可再生能源、BIM技術應用等普適要求納入土地出讓合同。因此這一輪“競高”也可以理解爲進入現場土拍流程前的起始條件。
符合前一輪條件的競拍者，將在土拍現場進行“第一輪競價”，對市場熱度較高的地塊，通過出讓前綜合會商機制，合理設定出讓起始價格，確定差異化的溢價空間。這一環節基本延續了此前土拍的競價模式。
當上一輪競價觸到地塊的溢價中止價時，將進行“第二輪競高品質”，對“競裝修標準”“競公共設施和開放空間等”“競無償移交政府的高端人才住房”等系列舉措選擇應用、順次競買。
通過“第二輪競高品質”的競買者，將進入“第二輪競價”，通過再次競價，以“價高者得”的方式最終確定競得人。
值得注意的是，此次新規針對的是市場熱門地塊。上海在2021年時爲抑制房地產市場過熱，曾實行限價競價政策。今年5月，上海樓市“滬九條”出臺，取消溢價率10%上限。但在之後的實際操作過程中，限價並未完全消失。上海規劃和自然資源局6月7日發佈的公告中就明確表示，“對市場熱度較高的特定區域地塊可經決策採取差別化調控措施，在溢價率超過一定限度後轉入搖號環節，引導市場主體理性競價”。
在8月7日上海第四批次的土地出讓中，最熱門的徐匯斜土街道地塊就在競價環節觸及30%溢價率上限，轉而進入搖號環節，並最終通過搖號決出了最終的“幸運兒”。
因此，本次新規中的“第二輪競高品質”與“第二輪競價”相當於替代了此前土拍中的搖號環節。尤其是在“第二輪競價”中，將不再設置溢價率上限，這也意味着，熱門地塊的土拍成交地價將完全由市場化競價確定。
新增指標，引導高品質建設
此次規則的改變，可以看到兩個方向：一是釋放市場活力，加強市場資源配置功能；二是吸引優質投資者，引導建設高品質住宅項目。
本次新規的另一個重要改變就是增加了“第二輪競高品質”，且放在了最終競價輪的前面。上海市規劃和自然資源局的相關負責人表示，這一改變針對的是房地產市場供求關係的新變化和人民羣衆對優質住房的新期待，引導住宅建設高質量發展。
因此，除原有的綠色建築、超低能耗建築等高品質建設指標外，本次出讓增設了“競裝修標準”“競公共設施和開放空間等”“競無償移交政府的高端人才住房”的3項全新指標，鼓勵市場主體建設優質住房，提升居住配套的公共服務功能和高品質公共空間環境，吸引各類人才落戶發展，營造宜居宜業、安居樂業的環境品質。
其中，地塊的高品質建設導向和具體競爭指標，均在出讓條件確定階段，由市相關部門會同相關區政府（出讓人）通過綜合評估和會商機制，根據地塊區位條件、產品定位、市場情況等差異化確定。
地塊成交後，高品質建設各項要求將全部納入土地出讓合同，實現建設、竣工驗收、運營等全生命週期合同監管，確保高品質建設要求落地。
靜安地塊出讓，樓面價值得期待
伴隨土拍規則的不斷調整，上海土地供應也保持着高頻節奏，且地塊質量維持高標準。截至目前，上海今年共出讓四個批次住宅用地，24宗土地無一流拍，並且在供應結構上，中心城區土地佔比明顯提高。
今天在宣佈土拍新規的同時，上海市土地交易市場發佈第五批次商品住房用地出讓公告，具體出讓靜安區2幅地塊。儘管該批次只有2塊地，是批次土地供應以來的最低值，但兩宗地塊全部屬於最核心的中心城區靜安，這在批次土地供應中十分罕見，因此引發了市場的強烈關注。
靜安將出讓的兩宗地塊。
其中最受市場關注的，是靜安區曹家渡社區地塊。該地塊地理位置優越，交通便利，距地鐵13、14號線武寧路地鐵站直接距離約400米。周邊商業、教育等配套設施也成熟優質，旁邊就是悅達889廣場、綠地靜安柒彩裡，不遠處還有久光百貨、靜安嘉裡中心、恆隆廣場等 。教育方面則配套有餘姚路第二幼兒園、上海市第一師範學校附屬小學等。
靜安區曹家渡社區地塊。來源：同策研究院
另一個出讓的是靜安區靈石社區地塊。該地塊距離軌道交通1號線上海馬戲城站約500米，周邊也有大寧久光中心、大寧國際商業廣場、上海市靜安區閘北第二中心小學、市北初級中學（北校）等成熟的生活配套設施。
靜安區靈石社區地塊。來源：同策研究院
優質的地塊顯然將吸引更激烈的市場競爭。上一輪土拍中，徐匯斜土地塊便受到業內的廣泛關注，並吸引保利、招商與徐匯城投聯合體、中海與西岸集團聯合體、越秀與象嶼聯合體、華潤、綠城、宸嘉等7家競買人蔘拍，經歷了72輪極限拉扯的競價後，溢價率30%觸頂並進入搖號環節。最終，綠城脫穎而出，成交樓面價格破每平方米13萬元，刷新全國最高樓面價。
如今新規出臺，第二輪競價沒有溢價率的上限，靜安出讓的這兩宗“王炸”地塊極有可能吸引有實力、有能力的開發商積極參與競拍。根據公告，兩宗地塊出讓總用地面積約5.01公頃，起始總價已達106.79億元。作爲對比，上一輪批次出讓的地塊，包含徐匯、浦東、虹口、青浦、奉賢五宗地塊，成交總額加在一起爲109.5億元。
因此，兩宗靜安地塊將花落誰家，地價在競價後將達到多少，留有懸念。第五批次土拍預計將於9月上中旬組織交易活動，答案屆時將揭曉。