上海三批次土拍市區放開限價？新規對住房品質提出高要求

9月20日，上海土地市場公佈了上海三批次土拍的更多細則。根據公示信息，2023年上海第三輪土拍共計17幅涉宅地塊，將分兩場進行。首回合7幅宅地的現場交易會於10月11日開始舉行，第二回合10幅宅地的現場交易會於10月24日開始舉行。

市區地塊聯動價漲幅顯著，郊區價格趨於平穩

細數本輪土地，有多個亮點值得關注。其中，讓購房者最關心的莫過於未來新房價格的波動。在三批次出讓的地塊中，大多地塊尤其是郊區的地塊價格依然平穩，而部分市區地塊的聯動價走高。此前因爲限價而備受關注的徐匯濱江地塊，其聯動價大幅上調至14.2萬/平。

在本次出讓地塊的東側是剛剛重啓開盤的雲錦東方項目，當前均價爲13.2萬/平。即便這裡的聯動價出現了漲幅，但與周邊二手次新盤相比，這個價格依然還是遠低於二手市場的行情價。

據規劃資料瞭解到，整個地塊包含了住宅、科研、商用、辦公和租賃等用途，總體量達到13.5萬方。據最新規劃獲悉，該幅地塊將是徐匯濱江中城區的重要組成部分，徐匯濱江中城區定位“西岸數智中心”，總建築面積107.02 萬㎡，打造“120-180-250米”建築羣。

規劃效果圖，僅供參考

除了徐匯濱江的這幅地塊，還出現價格上浮的地塊有寶山南大地塊，與1批次相比上漲6000元/㎡。不過本次地塊位置更佳，臨近15號線地鐵豐翔路站，將打造集商業、辦公、住宅於一體的TOD綜合體。項目西側就是即將入市的保利海上瑧悅，聯動價僅6.3W/㎡。

另外，趙巷B2-01地塊聯動價較去年上漲了1500元/㎡，漲幅並不算大。地塊北側即是已經入市的國貿虹橋璟上。嘉定新城南門地塊也有800元/平的小幅上漲。總體來看，三批次出讓地塊的房地聯動價基本沒有太大波動，僅有市中心核心地段的地塊價格略有漲幅。

新規對品質設立門檻，市區地塊裝標要求更高

值得一提的是，本輪土拍在競價規則上做了幾個比較重大的改動，首先是對房企的“高品質建設”要求。

從出讓文件獲悉，本次土拍線下出讓共分有現場競價、競報“高品質建設”和搖號三個階段，其中“高品質建設”環節是新增設的環節，其中包含綠色建築和公租房兩大競品點。

參拍房企首先競拍的是，“綠色建築及超低能耗建築”競報指標，若未分出勝負，隨後競拍公租房比例。若仍有多個競買人接受最高限價和同等競報條件的，則最終通過搖號來確定競得人。

值得一提的是，“高品質建設”引導性指標涉及裝配式建築、可再生能源、BIM技術應用、適老化建設、綠色建築和超低能耗建築等。

官方規則詳情

此外，本次土拍在競拍環節，在出讓文件中明確規定了裝修價格標準。徐匯濱江宅地的裝修標準最高，達到了5000元/平，而早些時候公示的長寧、靜安2宗地塊裝修標準爲4000元/㎡。

普陀、閔行等地塊的裝修標準多爲3000元/平，而松江、嘉定、奉賢等郊區地塊的裝修標準多爲不低於2000-2500元/平。從定價策略來看，主要按照地段來劃分裝修標準的價格，還算比較合理。

官方出讓文件

最後，本批次部分中心區域的重點地塊再次迴歸了“招掛複合”的出讓模式，在地塊高品質建設要求的基礎上，通過先招標後競價的方式“好中選優”，進一步引導開發企業提供高質量的城市作品。

當買家超過一定數量時，則進行招標打分出讓，分別從經濟實力、技術資質和項目經驗進行評判。例如長寧、靜安、徐匯、寶山等地塊均採用了招標競價方式出讓。

隨着認房不認貸及樓市鬆綁政策的持續發力，尤其是上海這樣的一線城市，房企拿地的熱情也愈發高漲。隨着“競拍高品質“，“設立裝修標準”等遊戲新規則引入，勢必改變此前競拍者“純憑運氣”拿地的局面。不僅對房企的建造標準設立了門檻，也讓房企對成本控制也提出了較高的要求。