一線城市年底推土地“盛宴” 百億級地塊頻破總價紀錄

今年以來，全國土地市場延續低溫運行態勢。不過，臨近年底，一線城市百億地塊接連出爐，屢現破紀錄地塊，明顯不同於此前熱點地塊多數以小地塊爲主的情形。其中，12月2日，深圳185.12億元的涉宅“總價地王”出爐；11月29日，北京153.3億元“總價地王”誕生，預計12月12日北京還將成交今年以來的第3宗百億級別土地。

對於一線城市的土地市場表現，業內人士認爲，目前土地市場上一些高價地塊交易都是個案，核心城市核心區域地塊銷售確定性更強。短期內，熱點城市優質地塊熱度尚在，核心城市土拍或繼續溫和修復，而對於多數城市，房企拿地信心仍偏弱，土拍分化現象仍將延續。

深圳、北京百億高價地先後出爐

12月2日，經過295輪競價，華潤置地與中海地產聯合體拿下深圳南山區粵海街道地塊，成交金額達185.12億元，樓面價70388元/平方米，溢價率爲46.3%，該地塊成交價刷新了深圳涉宅地塊成交史上總價紀錄，可能成爲今年的全國總價最高的地塊。

就在幾天前，北京單筆土地出讓金的紀錄也被刷新，成爲北京新的“總價地王”。11月29日，北京朝陽“巨無霸”組團地塊以153.3億元成交。不過，與深圳成交地塊相比，其溢價率較低，僅爲0.21%。

與深圳近300輪競價、華潤置地與中海地產聯合拿地不同，在北京，僅有華潤置地與中海地產兩家房企參與競價。地塊開拍前僅錄得兩次歷史報價，而現場只有一次舉牌加價記錄，最終，北京的“巨無霸”地塊由中海地產獲取。此前業內預測中的多輪競價戲碼沒有上演。

值得一提的是，一線城市在不斷推出優質地塊的同時，相繼優化土拍規則、調整規劃。比如深圳、北京的高總價地塊，解除了此前土地出讓的多項限制條件，以吸引更多房地產企業參與，目前看來初具成效。其中，深圳以“價高者得”爲原則確定競得人和成交價，不限制建成後的商品房銷售價格，也不受“90/70”（即90平方米以下戶型佔比70%以上）政策限制。北京朝陽的地塊提高建築高度局部高度、降低配建規模、允許綜合性商服用地整體轉讓等。

在業內人士看來，北京高總價地塊在保證其利潤空間前提下，減輕商業運營壓力，幫助資金快速回籠。深圳則取消土地限價，或有利於穩房價、穩預期，提升優質地塊成交溢價率，進而對房價預期形成支撐。

值得關注的是，今年6月14日，北京首個組團地塊成交，當時，由酒仙橋、前葦溝、中關村朝陽園北區3塊地組成的組團地塊，被中建智地聯合朝陽城開以112億元獲得。此外，北京10月底推出了3年多以來首個未設置地價上限和銷售指導價的地塊，將於12月確定歸屬。該宗地位於豐臺區萬泉寺村，起始價達110.54億元。如果不出意外，北京今年或出現3個百億級別的土地項目。

不僅在北京、深圳，今年廣州及上海也出現高價地及高溢價地塊。比如9月29日，廣州南方面粉廠地塊進入競價環節，最終保利發展以117.55億元總價成功拿下，溢價率爲33.4%。儘管總價超百億，但市場普遍認爲其最終成交價格仍略低於預期。而在11月28日的上海第七批次土拍中，新楊思地塊經歷了202輪競價，總價近79億元、溢價率達40.37%。該地塊由華潤置地+越秀+中能建聯合競得，刷新了上海集中供地以來最高溢價率紀錄。

業內：核心城市土拍熱度繼續回升

在廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，高價地誕生後，可以從源頭上穩定土地市場，進而傳導至樓市銷售端，對於片區樓市的價值穩定也具有很強的預期效應。

“深圳高價地塊與廣州、北京地塊一致，均要打造高品質的改善型項目。綜合測算下來，開發商利潤率也非常高。近期土地出讓模式改革，減少配建和價格限制，同時，又取消普通住房和非普通住房標準，這就意味着，產品的打造權、定價權都給到開發商。相比之下，大地塊能打造真正的改善型高端社區，提高社區的服務能力。”李宇嘉認爲，此前熱點地塊，多爲小地塊，目的是快速銷售、快速回款以應對市場下滑的波動。而現在大多爲體量大的地塊，土地條件也確實很優越。此外，包括深圳在內的多個城市年度土地出讓金完成比例較低，甚至未完成一半，需要在年底衝刺，因此地方政府頻頻拿出“壓箱底”的好地塊。

從房企角度來看，李宇嘉認爲，不管是深圳還是北京，拿地的企業都是今年銷售業績排名靠前的央國企，比如保利發展和華潤置地，基本都能完成今年的銷售任務，迫切需要補倉，爲明年市場做打算。事實上，今年以來，重點城市、重點項目對企業的業績貢獻度明顯提升，這是重大信號，“房企與其到處撒網，不如聚焦重點城市、重點區域，打造高溢價的重點產品，以事半功倍的開發銷售邏輯完成業績”。

克而瑞分析人士認爲，上海、深圳、北京近期的土地出讓競爭激烈，多宗核心區域地塊被競價至高點，其中包括單價地王和總價地王，這些地塊吸引了多家國央企參與競價。這反映出核心城市核心區域的地塊成爲投資首選，因爲這些區域未來銷售確定性更強。但從總體來看，目前土地市場上一些高價地塊交易都是個案，並未形成明顯的大環境翻轉。

“雖然近期部分熱點城市地塊土拍熱度相對較高，相比之下，武漢、南京、福州、濟南、天津等地土地市場表現平淡，出讓地塊多爲底價。”中指研究院分析師孟新增表示，短期來看，房企仍保持投資聚焦、精準投資戰略，熱點城市優質地塊熱度尚在，如北京海淀朱房兩宗待拍地塊受關注度較高；同時，在銷售端逐漸企穩的背景下，核心城市土拍或繼續溫和修復，而對於多數城市，9月底增量政策帶動作用尚未傳導至土拍端，房企拿地信心仍偏弱，土拍分化現象仍將延續。

新京報貝殼財經記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對 王心