一線城市年尾土地盛宴，頭部央企百億起步踊躍補倉

年底最後一個月，土拍市場出現了久違的“盛況”。

近幾日，一線城市土拍市場徹底熱起來了，前有北京巨無霸地塊順利出讓、收金153.32億元；後有深圳灣後海總部地塊拍出185.12億元，刷新深圳宅地成交總價新高。北上廣深四大一線城市，都爭相趕在年底前，拿出百億級“壓箱底”好地塊，爲回溫的樓市“添把火”。

“財大氣粗”的央國企地產商，也在這場土拍熱潮中盡施拳腳，中海地產、華潤置地、保利發展等房企，密集出現在土地競拍現場，紛紛瞄準一線城市的優質地塊，豪擲重金拿地補倉。

對這輪土拍的點狀高溫，業內專家認爲，地方政府及房企都有各自的邏輯。地方層面，有城市年度土地出讓金完成比例較低，需要在年底衝刺；企業層面，近日在一線城市拿地的房企，都是今年銷售業績排名靠前的央國企，這些企業迫切需要補充庫存，以爲明年的銷售推盤考慮。

一線城市“地王”接連刷新

前有北京，後有深圳，一線城市的土拍徹底“爆了”。

12月2日，深圳2024年下半年第四宗涉宅用地，位於南山區粵海街道的地塊正式出讓。該宗地位於深圳後海金融總部基地，建築面積約26.3萬平方米，起拍價高達126.5億元，此前一經掛牌便引發關注。

在正式競拍現場，各大房企更是爲了這宗地激烈競爭，最終經過招商和華潤+中海聯合體的近300輪競價，最終由華潤+中海聯合體以185.12億元競得，成交樓面價 70388元/平方米，溢價率高達46.3 %。

自此，深圳迄今爲止第九宗百億級地塊誕生，且刷新了深圳涉宅地塊成交史的總價新高。

爲吸引房企拿地，深圳當地在土地出讓前期便多方考慮，解除了土地出讓的多項限制條件，以“價高者得”爲原則確定競得人和成交價，且不限制建成後的商品房銷售價格，也不受“90/70”政策限制。

“取消土地限價或有利於穩房價、穩預期，有助提升優質地塊成交溢價率，進而對房價預期形成支撐。”中指研究院深圳分院高級分析師孫紅梅表示。

除了穩定市場和房價，深圳拿出“壓箱底”好地塊，也有自身方面的原因。孫紅梅表示，跟往年相比，2024年深圳涉宅用地供應大幅縮減，截至12月2日，深圳年內共成交5宗涉宅用地。近日深圳樓市活躍度持續提升，這或將帶動房企投資熱度上升，優質地塊的火爆競拍，也將進一步提振市場信心。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，深圳等地年度土地出讓金完成比例較低，需要在年底衝刺；另一方面，這也是紓困政策的延續，儘管11月份一線城市商品房交易保持熱度，但從周度數據來看，出現政策效應減弱的情況，爲了保持12月份的熱度，需要地王來刺激市場預期和信心。

深圳不遺餘力推出好地的同時，一線城市中的北京也沒落後。就在深圳土拍幾日前，北京出讓了一宗超級“巨無霸”地塊，同樣引發市場強烈關注。

11月29日，北京一宗巨無霸組團地塊正式拍賣，該組團地塊由酒仙橋、十八里店、小紅門三個地塊組成，總建設用地面積約14.7公頃，規劃建築規模約39.4萬平米，起拍價高達153億元。

因地價總額較高，對開發商資金實力要求嚴格，這場拍賣沒有懸念變成了央國企主戰場。當天，中海地產和華潤置地兩家房企現場競拍，最終中海地產以153.32億元的總價格，競得這一組團地塊，溢價率0.21%，銷售指導價分別爲12.5萬元/平方米、8萬元/平方米以及7.9萬元/平方米。

本次成交後，高達153.32億元的成交價，刷新了北京土地出讓歷史紀錄。中指研究院土地市場研究負責人張凱表示，該地塊起始價高達153億元，打破了北京單筆土地出讓金紀錄，成爲總價“地王”。也是繼今年6月朝陽區首次推出組團地塊之後，又一個以組團形式出現的“巨無霸”地塊。

此前，北京土地出讓金總價最高的地塊，是由中建智地聯合體以112億元競得的“酒仙橋+前葦溝+中關村朝陽園”組團地塊，該組團由兩宗住宅用地和一宗產業用地組成，此次出讓的三宗地塊均爲住宅用地，這也是其總價更高的原因之一，顯示出“930”新政房企對北京市場的信心增強。

上海土拍也出現了高溢價地塊。近日上海2024年第七批次集中供地中，新楊思地塊由華潤、越秀、中能建聯合競得，成交總價78.969億元，樓面均價7.44萬/平方米，溢價率高達40.37%，是實行“雙高雙競”規則以來第一次觸發中止價，刷新了上海集中供地以來最高溢價率紀錄。

頭部央國企補倉意願強烈

在這輪土拍熱潮中，頭部央國資房企是絕對的主角，拿地意願非常強烈。

以上海今年第七批次供地爲例，據中指研究院統計，上海本批推出的10宗地塊，共吸引了20家企業參拍，頭部央國企資金實力雄厚，補倉上海決心堅定，其中華潤報名8宗地塊，中海報名7宗地塊，保利報名6宗地塊，最終華潤、保利、中海等頭部房企，都在本批土拍中有所斬獲。

而中海地產，無疑是近期最活躍的選手之一。從11月28日以36.45億元競得上海市楊浦區地塊、11月29日以153億元競得北京組團地塊，到12月2日聯手華潤以185億競得深圳灣地塊，中海近期已連續三次出手補倉。如果不考慮聯合拿地的權益佔比問題，這三宗地總耗資約375億元。

頭部房企爲何砸重金佈局一線城市？李宇嘉表示，今年以來，重點城市、重點項目對房企的業績貢獻度明顯提升，比如中海在上海、北京、深圳的幾個項目均獲得熱銷，貢獻了超過一半的業績。當樓市有效區域開始集中，房企與其到處撒網，不如聚焦重點城市、重點區域，打造高溢價產品。

從地塊特點看，李宇嘉表示，這類地塊均要打造改善型溢價項目，房企拿地目的是快速銷售、快速回款，以應對市場下滑的波動。此外，地方政府改革土地出讓模式，減少配建和價格限制，將打造權、定價權都給到開發商，後者能打造真正的改善型高端社區，綜合算下來，利潤率非常高。

從房企經營層面看，也確實需要拿一些有利潤空間的地塊，以優化土地儲備結構，平滑未來業績波動。

今年以來，幾家頭部央國企都面臨一定的盈利下滑壓力。中海前九月總收入爲1095.8億元，同比下降6.7%，經營溢利爲181.8億元，同比下降19.6%。保利前三季度實現營業收入1827.74億元，同比下降5.06%，歸屬於上市公司股東的淨利潤爲78.13億元，同比下降41.23%。

此外，近期一線城市樓市回暖，也給了央國企拿地信心，以彌補今年前期銷售不振的行情。

10月25日，中海發佈第三季度報告，顯示1～9月實現合約銷售金額約爲1988.5億元，同比下降16.8%；前三季，保利發展實現簽約金額2416.86億元，同比減少27.89%；同期，華潤置地累計合同銷售金額約1723億元，銷售面積約754.8萬平方米，分別按年減少26.5%及23.9%。

在前三季銷售下滑的背景下，房企迫切需要趁着市場回暖積極補倉，爲後續業績回升奠定基礎。

從新增貨值看，中指研究院數據顯示，2024年1～11月，華潤置地以1091億元新增貨值佔據榜單第一，保利發展以1001億元新增貨值位列第二，綠城中國新增貨值規模958億元，位列第三；TOP10房企新增貨值總額7037.0億元，佔百強房企的32.0%，即頭部十家企業拿掉市場超三成地塊。

值得注意的是，部分房企帶動的土拍熱潮，並不代表土拍市場已經全面回暖。中指數據顯示，2024年1～11月，TOP100企業拿地總額7431.8億元，同比下降31.5%，相較1～10月降幅收窄7.1個百分點。一線城市接連出讓多宗高總價地塊，均由頭部央國企摘得，民營房企拿地仍較爲審慎。

克而瑞表示，11月仍有超過半數企業未有土儲入賬，拿地金額超過100億的均爲今年拿地規模較多的央國企，且集中在上海、北京等高總價的核心城市。整體而言，局部亮點出現主要是由於優質地塊的推動。“後續，12月將繼續迎來大量高溢價優質宅地，國央企依舊會是核心城市的拿地主力。”