業委會和開發商庭上激辯：小區共有部分物權到底歸誰？

本月7日，本報刊登了《溫州一業委會獲法人資格兩年後首次行使和開發商打官司的“特權”》報道後，被全國多家媒體轉載，備受關注。10日上午9點，該案件在溫州市鹿城區法院開庭，庭審中主要焦點圍繞會所是不是小區業主的配套用房和會所的建設成本有沒有納入業主的房價範圍。現場溫州多家業主委員會負責人來旁聽，法院沒有當場作出判決。

業內人士分析認爲配套公建、公共設施設備成本來自全體業主，產權也應該屬於全體業主，建議在司法解釋、地方立法、行政管理、業主自治實踐中明確共有部分產權歸屬權。 記者 謝國林

[ 庭審現場 ]

多家業主委員會參加旁聽

10日上午9點多，該案在溫州市鹿城區法院開庭。據嘉鴻花園業主大會主任王茂友和嘉鴻花園業主委員會副會長高明潔介紹，現場除了嘉鴻花園業主外，過來旁聽的還有康城二屆、金迅達、南塘五組團、南匯錦園、金都城等業主委員會主任和部分業主。

金都城業主委員會主任林松武告訴記者，金都城共有1600多戶，目前入住的業主有800多戶，小區會所也和開發商因產權問題發生糾紛，打算近期將開發商告上法庭。

據溫州市業主委員會協會會長蔣成富介紹，溫州全市成立業主委員會的小區有700多家，佔比只有三分之一，據他了解，起碼有95%以上業主和開發商都有矛盾，有的爲了車庫，有的爲了會所，也有的爲了設備層。

法院將擇期宣判此案

庭審過程中，嘉鴻花園業委會、房開公司均出示了大量證據來支持自己的主張。雙方對於涉案會所是否屬於建築物專有部分；會所是否爲小區配套用房，由哪方出資建成；業主與開發商是否明確約定會所權屬這三大爭議焦點展開激烈辯論。

業委會這方認爲，開發商在商品房買賣合同中約定“會所所有權屬於出賣方所有”是違背業主的真實意思表示的，這樣的約定無效，因爲開發商處於合同強勢地位，雙方締約時地位不平等。

業委會還向法庭出示證據證明當時同等檔次的溫州市區的小區房價均價在3500元/㎡左右，而涉案小區第一期的銷售價格爲4500元/㎡左右，後期的銷售價格更高。業委會這方認爲，涉案會所建設成本已納入該小區的房價。

開發商一方則認爲結合購房合同、測繪結果可知業主購房並未分攤會所面積，合同中對會所權屬約定具體明確，合法有效。

庭審從上午9點到下午1點結束，鹿城法院將擇期宣判此案。

[ 專家點評 ]

成本來自全體業主

產權也應該屬於全體業主

深圳市物業管理學會（中國第一家城市物業管理學會）業主事務委員會主任萬吉生認爲：目前關於物業管理領域法律的實施中出現的三大難題：

1.在物權區分和確權的具體原則和規定中，特別是在建築物區分所有權中，對共有部分物權（歸屬和利用）的明確無法明晰；

2.在因物而產生的民事關係的規定中，特別是對權利人團體-業主團體的法律地位問題無法明晰；

3.在物權保護義務和法律責任的規定中，特別是對於公權力與私權利之間以及商業利益與小區公共利益之間的關係界限和侵權責任問題，無法做出明晰的規定。

他認爲配套公建、公共設施設備成本來自全體業主，產權也應該屬於全體業主。對配套公建，就應該從規劃，驗收全部走一個程序。

但由於登記的時候業主大會肯定還不存在，怎麼保證這部分公建能登記到全體業主或者業主大會名下呢？政府應該提供一個方便業主行使權力的簡便有效的方法。因爲那時業主是零散的，對公共部分的確認權幾乎沒有。

其實配套公建在法律裡面都規定了，關鍵是這個怎麼從規劃，到房產登記的時候能登記到未來出現的業主自治團體名下。

“建築物區分所有權”應當明晰：一旦銷售，除了淨容積率的專有面積外，小區的其他面積都不能爲開發商專有，要麼爲全體業主共有，要麼爲政府所有（比如學校等）。

共有部分在不同城市、不同小區千差萬別，法律很難窮舉，立法只要明確什麼樣的部位可以設定專有權（一般來說應該只有住宅套內部分、商鋪和法定配套外的停車位可以設定專有權），其餘都是共有部分就可以了。

綜上所述，可以在司法解釋、地方立法、行政管理、業主自治實踐全方位推進共有部分財產權關係的明確和良好管理，在這個基礎上推動《物權法》修法。

[ 律師聲音 ]

業主委員會法人化、常態化

還需《物業管理條例》的修訂

浙江藍匯律師事務所主任律師吳建勝認爲，業主委員會在“法人化”之前，雖然依據《物權法》、《物業管理條例》規定有一定的權利和主體資格，但以業主大會爲載體的組織過於虛化，主張權利時也帶來諸多不便。目前，法人化的業主委員會雖然只是試點，由於其優勢明顯，未來會逐漸常態化。

業主委員會的法人化的意義不僅僅停留在訴訟主體資格、將公共車庫、電梯等公共設施產權登記等方面，而是小區內部秩序的穩固和團結。以往諸多重大事項需要絕大多數業主表決，而過程中引發很多爭議和糾紛，現法人化的業委會有自己的章程和基本穩定的辦事機構，重大事項有規定的議事規則，可以理順物業管理中的各種關係。

目前，業主委員會的法人化主要依據是《社會組織註冊登記條例》，而真正要將其法人化、常態化，還需要《物業管理條例》的修訂作爲配套支持。