下半年廣州近60個新盤新貨入市，熱門區域怎麼買？
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2021年已經過半,廣州樓市魔幻的上半場正式結束.從嚴控貸款、嚴查首付來源、收緊人才購房門檻、放緩預售證證審批，再到集中供地、9區增值稅免徵“2變5”；再到一手房限價，調控重錘紛沓至來，廣州樓市終於有涼意了。
臨近年中，熱點網紅盤秒光不再，讓開發商不得不低下高貴的頭顱，開盤價更有誠意，還有樓盤一口價、裸賣價來賣房。
進入7月，受調控和疫情雙重影響而推貨疲怠的廣州樓市，終於迎來一波推貨小高峰。不少此前持觀望態度的樓盤，因年中業績壓力，不得不選擇開售回籠資金。
根據本站房產不完全統計，2021下半年廣州預計共有60個項目入市，多個熱點區域有全新盤上架，白雲新城、南沙灣、天河智谷、金融城靈山島尖、新塘、番禺廣場等都有新面孔。
到底下半年買房該怎麼挑？熱門區域哪些盤值得關注？本站房產小編特意整理了一份詳盡的新盤新貨攻略，一起來看看吧！（點擊查看大圖）
上半年的天河樓市，堪稱廣州樓市流量收割機，前有保利天匯（詳情丨戶型圖）、珠江花城聯袂推新，後有金地天河峰睿、城投珠江天河壹品雙雄對決。進入下半年，天河還是那個天河，只是要推的新盤，更貴了！
貧窮限制了想象力。新盤中最值得關注的是合景金融城項目：合景臻溋·名鑄。2019年初，合景泰富以封頂價37.06億元+自持55%拿下黃埔大道東646號地塊（商住用地），在扣除自持面積後，地塊樓面價高達8.3萬/㎡。
該盤共規劃有4棟住宅及3棟公寓，預計首推185-350㎡大平層，南向一線江景，目前商業大平層吹風價價約20萬/㎡，住宅則高達25萬/㎡，看齊珠江新城頂豪僑鑫匯悅臺。
此外，由僑鑫及保利共同開發的的科韻路西側地塊項目也有望下半年入市，項目包括14棟12層的小高層住宅，總貨量約408套，也是主打大戶型，爲125-240㎡的三四房，吹風價18萬/㎡，最低門檻2250萬起。
合景臻頤府效果圖
合景牛奶廠地塊也備受關注，畢竟這是牛奶廠最後一塊待上新的住宅用地。去年11月，合景以5.1萬/㎡拿下奧體北項目，擬建17棟低密度小高層住宅，容積率僅爲2.0，項目案名爲：合景臻頤府。據悉，現項目已拿B2#預售證，貨量共22套。預計首推14#、15#、17#、10#號樓，單價約11萬-13萬/㎡，最高15萬/㎡，戶型面積220-350㎡，總價2000萬起步。目前有內部消息傳出，首推的4棟已基本認購完畢。
合生·縵雲效果圖
同處牛奶廠板塊的還有另一全新盤：合生·縵雲，是合生縵系的廣州首作。項目佔地約8.1萬㎡，總建築面積約37萬㎡，擬建成16-17層低密度小高層。項目主推140-250㎡大平層，一梯一戶，即將於月底開放售樓部。按照10萬+/㎡的吹風價來算，總價在1400萬-2600萬左右。
牛奶廠被譽爲“天河最後一塊地”，距離珠江新城、金融城、科學城等核心發展區域不遠，地段優越；且有宜居的自然環境，其稀缺低密度、大戶型產品一向深受改善型置業者青睞，近幾年二手房漲幅驚人，去年多個樓盤漲幅在50%以上。
天河宅地一向稀缺，一手房價更是廣州房價天花板。隨着下半年幾個豪宅新盤的入市，在限價的大背景下，天河房價還會給我們帶來什麼樣的驚喜呢？
荔灣區現在已經全面解封，該區一直備受關注的重磅項目——廣船舊改項目在下半年也要入市了，定名爲廣州濱江上都。
項目首期推售的住宅命名爲一期璇灣，與主要靠名校加持，買房受衆偏剛改客的廣鋼相比，廣船主打江景大宅，產品建面約108-251㎡江景奢宅和約350㎡企業公館，吹風價10萬/平，或成荔灣最貴房價。項目預計三季度正式推出市場。
廣州濱江上都（一期璇灣）效果圖
早在2020年1月，荔灣廣船一期地塊出讓就已被熱議，該地塊體量巨大，相當於25個天安門的大小。在經過56輪競價之後，最終被中信泰富+廣船聯合體以81.9623億元+25%商業自持拿下。
值得一提的是，與廣船地塊僅一路之隔，是目前廣州西部的主力供應板塊——廣鋼新城。廣鋼房價也從最初的3萬/㎡，到現在最高超過7萬/㎡，而且北區大部分項目已經清盤，現在主力都在南區。而廣船的面世，無論從區位，還是從開發空間來看，將接棒廣鋼新城，成爲廣州西部的又一個核心開發區域。
近幾年白鵝潭的舊改全面爆發，在廣州未來三年實施改造的83條城中村中，荔灣區佔據19條，數量居全市第一。按照規劃，舊改的白鵝潭大部分在建工程將在2-4年內落成，預計2023—2025年會是首波紅利的收割期。位於白鵝潭的新世界·凱粵灣預計7月舊盤加推，爲80-143㎡二至五房，預計價格4.88萬/㎡起。
南沙：南沙地王項目上架，橫瀝新貨打價格戰
南沙下半年共計9盤入市，主推三至四房產品。橫瀝島作爲南沙區最火的板塊，近段時間新盤推貨速度迅猛，推新時間間隔短。先後腳開盤的美的江上沄啓和旭輝曜玥灣，一口價3.6萬/㎡左右，成爲廣州樓市焦點。
旭輝耀玥灣
旭輝曜玥灣在4月份便已開盤賣了一波，6月底再次拿到新的預售證，迅速再次開盤，如今只剩下10樓以下的低樓層單位。而在6月19日開盤的美的江上沄啓，預備又要推新一期了。同一個島上，兩個樓盤先後腳開盤，價差只有2元/㎡，搶客態勢明顯。下半年，兩個全新盤：華豐金灣和深業橫瀝島項目也有望入市。
佳兆業·悅伴灣效果圖
此外，南沙另一重點板塊：南沙灣，有佳兆業·悅伴灣和越秀珠實天悅海灣兩大全新盤上架。其中佳兆業·悅伴灣爲南沙地王項目，樓面價22700元/㎡。項目臨近地鐵4號線南沙客運港站，首推建面約82-108㎡山海景三四房產品，吹風價在3.8-4.5萬/平左右。越秀珠實天悅海灣則是越秀地產和珠江實業兩大國企打造的高端“天悅系”產品，主推89-125㎡三四房，預計7月開放營銷中心。
作爲南沙發展最早的區域，南沙灣是南沙各大板塊中生態環境最佳、海洋旅遊最豐富、宜居度最高的板塊。目前南沙灣在售項目不多，主流價格在2.8萬-3.6萬/㎡左右。主要賣點包括優越的景觀環境、郵輪母港、地鐵4號線及華師等教育資源。
此外，缺貨已久的金洲板塊，也將迎來陽光城麗景半島和升龍臻府兩大新盤。其中陽光城麗景半島首推7B棟，3梯6戶，45層，共計252套貨。戶型包括85㎡、105㎡和118㎡三四房。升龍臻府則是南沙金洲衝尾村舊改項目，與南沙萬達廣場僅一街之隔，將首推A1棟與2棟，2梯6戶，38層，合計約400多套貨，戶型包括96㎡三房和128㎡四房。兩盤直線距離僅數百米，加上戶型相似，一場廝殺在所難免。
金洲板塊是目前南沙配套最爲成熟的板塊，二手房在2-3萬/㎡左右，一手房限價約2.8萬/㎡左右。
黃埔：老黃埔迎來全新盤，吹風價5萬/㎡起
黃埔作爲去年廣州最熱板塊，在這一波樓市行情中，老黃埔、科學城、知識城等熱點片區的房價隨着水漲船高。萬科城市之光、大壯名城、富頤華庭等多個樓盤是廣州樓市的“人氣擔當”。
在去年末中鼎君和名城 · 珺閤府入市後，老黃埔已經近半年沒有全新盤面世了。今年下半年，老黃埔將迎來一個全新盤：卓越招商·臻瓏府。該項目是繼2018年以來老黃埔再次出讓的首宗宅地——黃埔東風化工廠地塊。
卓越招商·臻瓏府項目位置 圖源：廣佛樓市
項目位於5號線東延段廟頭站東北側，主推建面約78-115㎡三至四房產品，戶戶朝南或南北對流，吹風價5萬/㎡起。銷售中心預計將會在7月底或8月開放，9月開盤。與此前萬科城市之光、珺閤府5.5萬+的開盤價相比，卓越招商·臻瓏府項目吹風價5萬/㎡起，還是值得期待。
此外，位於科學城板塊的保利翔龍天匯也值得關注，項目爲黃陂長安村舊改項目，佔地約13萬㎡，規劃有16棟住宅，預計7月開盤，首推1#、4#，主力戶型爲80-125㎡三至四房，吹風價5.5萬/㎡左右。
增城：多個高性價比新盤入市，剛需置業首選
據統計，2021年下半年增城預計有12個新盤入市，有不少低總價的小戶型，是剛需客置業的首選。
其中新世界的兩個高性價比項目可以重點關注下，分別是位於黃埔東的新世界星輝和廣州東部CBD的新世界廣匯尊府。
新世界星輝效果圖
新世界星輝是新世界中國首箇舊改項目，預計在7月開盤，首推1#、2#，包括57-136㎡二至四房，預計精裝價格在2-2.2萬/㎡。
新世界廣匯尊府，主推92-130㎡疊墅，預計價格3.5-4萬/㎡，刷新增城洋房天花板。
後市：剛需或迎來上車良機?
限價之下，廣州樓市預計“穩”字當頭。下半年新入市項目，都必須接受政府的價格指導，漲價幅度有限；此外，三季度的集中供地，已規定熱門區域黃埔南沙，新地塊入市需保證50%房源優先供應無房個人或家庭，這些都大大緩解了剛需購房者的焦慮。
但從下半年新盤新貨情況來看，高端改善項目排隊入市，不斷擠壓剛需選擇面。尤其中心區，幾乎找不到剛需上車盤了。
外圍區域，如黃埔、南沙等，限價下，一口價、裸賣等操作被開發商追捧，下半年或成新盤開盤標配。開盤價對比之前有價差，是否就意味着有“漏”可撿？其實不然，這類樓盤往往對購房者有更高的資金要求，長期來看，高首付低貸款不一定比低首付高貸款來得實惠，何況有些樓盤還有捆綁車位、捂盤惜售等騷操作，在房貸利率普漲和額度緊張放款慢的市場背景下，剛需購房者要付出的時間和金錢成本增加，更要謹慎挑選入手項目。
下半年，隨着供應量回暖及市場情緒趨於理性的影響下，樓盤產品品質將回歸，成爲購房者的關注重點。在片區限價背景下，好房子更受關注，大熱板塊怎麼買都不會錯的時代已經過去。
對於剛需購房者來說，在這個時間點上，建議多去看看樓盤，實地考察，在合理的預算區間內，根據承壓能力選擇適合自己的項目，切忌盲目入市。
上週新增房源1825套 增城領跑
越秀受威脅！郊區也有這些新名校
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