蘇州橋海淀南路12號售樓處電話 地鐵上蓋建築，交通方便，學區好
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海淀南路12號項目。
位於地鐵10號線和16號線交口的蘇州橋站，典型的地鐵上蓋建築，交通方便，學區好。
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但就像有人評價的那樣，這個小區除了位置和學區外，一無是處，糟糕的產品設計和老套的戶型（塔樓+許多奇異戶型），三居室都只有一個衛生間，還是毛坯交房，這樣的新房要14.3萬每平米，你怎麼看？
要知道相距不到一站地的萬柳，配套和環境更爲成熟，許多不錯的商品房，成交價格都已經回落到10萬左右的區間（萬柳之前學區的風向標樓盤“蜂鳥社區”更是從高點的近20萬一平回落到現在的10萬），14.3萬你賣我一個地鐵上蓋，你當我是慈善家呢？
再比如疫情期間開盤的、位於南三環外宋家莊的北京金茂府二期項目。
頂着金茂府的品牌+精裝修+科技住宅恆溫恆溼等一系列Buff，這個項目在北京南城一開盤，也打出了10-11萬的開盤價，遠高於同期周邊的均價。
房子是好房子，但偏離區域定價的房子，就是一個深坑。
現在呢，宋家莊附近的次新商品房社區均價5-6W左右，北京金茂府二期的業主們也開始了自己的降價甩賣之旅。
76平的小戶型，之前有人在鏈家上掛900萬，現在有套降到700萬都還沒賣不出去。
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大戶型倒是剛剛成交了一套，161平的四居室賣出了1380萬的“高價”！摺合每平米8.5萬，三年下來業主至少虧掉了15%（還沒算期房的等待成本）。
（數據來源於“蝴蝶指數”小程序）
正因爲北京的新房太貴了，所以在這波房價下跌的過程中，在北京置業新房的朋友，體驗感要比在上海差了許多。
新房的價格可以無限制“堅挺”，但二手房市場卻不慣着它，這些新房一上市交易就“原形畢露”，新房的溢價被直接打掉。
如果你再加上精裝修房子3年的等待期，過去三年我們按照3%的投資收益率計算，裡外裡地損失普遍應該超過20%了。
新房定價太高，在過去幾年，讓買房人損失慘重，過去兩年陸續交付的新房，不可避免都會掉入這個降價的漩渦中，“人間清醒”的二手房價，一下子揭掉了皇帝的新衣。
沒有人是傻子，看到其他人虧了錢，誰也不會奮不顧身地繼續往裡殺了。
某些人有話說了，“我支持新房不降價，如果降價的話，同樓盤之前買房的人不就是虧了麼？”
但問題是，不降價的話，還會有人再去買北京的新房麼？
前面提到的海淀南路12號，開盤那一週，各路中介和自媒體紛至沓來，營造出一種“日光”的假象。
你現在看看，都過去5個月了，除了南向的一居室賣完了，其他戶型都是“應有盡有”！過去一個月的時間裡，佔據房產銷售半壁江山的鏈家也只幫助開發商賣出去了一套！
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第二，我們再來說下，爲什麼新房都賣不出去了，開發商怎麼還是不降價？
開發商心說了：“老子真的想降價，但有人不讓！”
這事兒也就發生在1個半月，挨着南五環（非常偏遠+沒有地鐵）的中建壹品花香壹號項目，在開盤一段時間後終於挺不住了。
開發商把銷售指導價的61000元，一口氣調整到49000元，引發了網絡的熱議，中介和自媒體的熱情也瞬間被點燃。
相比於許多開發商過去兩年通過“工抵房”、“特價房”等方式偷偷摸摸的降價，這次開發商毫不遮掩，就是直接降價。
當然，這個項目是今年5月底開盤的項目，前期認籌的客戶並不多，降價所帶來的“投訴”和“抱怨”也相對小。
有媒體算過，這個項目的拿地成本+建安成本+其他成本，折算過來，可能就4萬多了，相當於開發商成本價甩賣了。
但就是這樣一個“利好”，卻就在一天後被“有關部門”生生的按了下去，“不許降價，繼續按照61000的價格賣！”
開發商欲哭無淚，我不掙錢、我虧本賣都不行麼？
事後有人開玩笑，都在說“房住不炒”，本質就是調控過高的房價，但現在看又是誰在推高北京的房價呢？
相比於上海新房的三贏模式，北京新房的高定價，階段性的贏家好像只有一個...而當新房市場徹底進入寒冬時，這唯一的贏家似乎也堅持不住了。
也就是在上週，全國各大城市的新房數據繼續回落的時候，北京的新房也終於“名正言順”地開始降價。
地處西南四環郭公莊的中建雲境，9號線和房山線的交匯點，3月份開盤，精裝修樓盤，上週把銷售價格從89000元直接調整到80000元，調整幅度超過10%。
重賞之下必有勇夫，降價之下也必有客戶。
降價後的鏈家在12、14、16和18日，四天都有客戶成交，如果算上開發商自己營銷的客戶，數字應該更多才對。
也許，中建雲境這次“勇敢”地嘗試只說明瞭一個問題，至少對於當下的北京房地產市場，購買力還是有的，但前提是，必須要有一個合適的價格，才能激發出投資者的熱情了。
寫在最後，如何看待“以價換量”
回看過去一年多，全國房地產市場的新房難賣，而二手房成交整體增長（相比於22年的市場高點）的現象，正說明了二手房“以價換量”的空間和價值。
（數據來源於國投證券研究中心）
在當下，許多自媒體對於“以價換量”多持以嘲諷態度，但試想一下，如果一個市場，用價格下降都換不來成交，那難道不是更危險的事情麼？
而如果我們能夠多做一些國際性的橫向比較，來看看其他國家在房地產危機中的遭遇，我們現在可以“以價換量”，恰恰說明我們的市場還是健康的，是可以被修復的。
（數據來源於國投證券研究中心）
至少在當下的房地產市場，二手房市場給新房市場做了一個很好的“打樣”，想提高市場的活躍度和週轉率，那降價肯定是最優的選擇。
與其被新房的高定價給鎖住，不如多讓利一些給買房人，在更低的價格位置去尋找新的市場平衡，讓新房市場再次轉起來，地方政府後續的拍地收入，才能才更長的週期細水長流。
從長期看，最壞的選擇，往往都是基於最短期需求所做出的抉擇。
而如果每一個參與者，都能夠把視野放得更遠更長，那個唯一的正確答案，自然就會浮現出來。
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