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中洲灣·迎海折扣0.98*準籤0.98*開盤0.96*按揭0.98，算下來整體打9折，折後單價6.89萬/㎡起、總價664萬起！

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新政後，熱銷樓盤中洲灣·迎海再次引領市場熱潮。福田中洲灣·迎海二期於3月30日盛大開盤選房，當天推出560套精品房源，迅速去化50%，即約280套房被搶購一空，銷售額高達27.1億！

市場熱度持續不減，國慶期間再傳佳音。10月1-2日兩天，項目又成功銷售約40套，銷售額達2.9億。熱銷戶型面積段爲96-125㎡，總價區間爲750萬-1230萬，滿足不同客戶的置業需求。

中洲灣·迎海以其卓越的品質、優越的地理位置和完善的配套設施，贏得了市場的廣泛認可和客戶的熱烈追捧。無論是自住還是投資，都是不可多得的選擇。

01.產品分析

中洲灣迎海位於福田上下沙片區，濱河大道與椰樹路交匯處，是中洲上沙村舊改的住宅部分。

整個中洲灣總佔地面積約9.7萬㎡，規劃總建面約126萬㎡，分四期開發，業態包括：住宅建面約56萬㎡、公寓與超甲級寫字樓21.42萬㎡、精品酒店2.18萬㎡、Mall及主題商業街區約16萬㎡。

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本次推出的主力戶型有三種，分別是建面約96㎡約372套；109㎡約95套；125㎡約93套。

根據克爾瑞數據統計，2023年1-12月福田區新房成交面積、套數、金額排行榜，中洲灣·迎海均名列第一，妥妥的福田“三冠王”！

建面約96㎡3房2廳1衛：經典豎廳設計，戶型方正、動靜分區，雙陽臺設計，廚房生活陽臺也不小，有西南、東北兩個朝向可選。

朝西南面可以直面一線海景，陽臺視野處於中洲濱海華府一期和中洲灣迎海一期之間，基本無遮擋，5樓以上可看到海景，低樓層看花園、下沉廣場以及公園。

項目的樣板房在5樓，5樓便可以看海景，往上走視野更開闊，海景景觀體驗更好。

朝東北面的可看上沙村-福田體育公園-高爾夫景觀，農民房整體樓層不高，中高樓層的視野可以實現無遮擋看城央景觀。

價格方面，看不到海景的總價相應會比較低，但是好在直面沒有高樓遮擋，視野還是比較開闊，對海景不是很執着的，可考慮。

建面約109㎡、125㎡的戶型，爲通透的橫廳設計，朝向均爲西南向。

約109㎡3房2廳2衛戶型：南北通透的大3房設計，大橫廳佈局，雙面採光，四面寬朝南，具有西南向約11.2米的觀海面寬。視覺與居住體驗上較爲舒適、闊綽！

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約125㎡4房2廳2衛戶型：也是大橫廳佈局，放大了約109㎡戶型的全部優點。端頭位置，三面採光，四面寬朝南看海景，約12米觀海面寬，海景生活更極致。

價格很卷，但產品設計依然下了功夫。據說迎海二期爲了做好產品，引入了Aedas、CCD、Teamlab、Patrick Blanc、戶田芳樹、SDL等全球知名大師機構聯袂打造。這是卷完價格，又卷產品的節奏!

02.配套分析

中洲灣迎海位於福田上下沙片區，目前周邊基本涵蓋教育、地鐵、商業等配套，而且這個位置去福田車公廟、CBD、香蜜湖和深圳灣都挺方便。

交通上，項目距離地鐵7號線上沙站直線距離約350米（地圖測距），距離9號線下沙站直線距離約700米（地圖測距，據瞭解未來與商業接駁），兩條地鐵線均可通往福田、南山、羅湖方向。

經地鐵7、9號線都可以一站到達車公廟交通樞紐，可換乘地鐵1號線、11號線。

此外，目前在建的地鐵22號線規劃有上沙站，未來可以便捷通往香蜜湖等區域。

自駕方面，項目距離濱河大道直線距離約500米，臨近福田路、濱河大道，自駕出行相對便捷。

教育上，根據目前教育局劃片，項目屬於紅嶺實驗小學部、中學部所屬片區（具體以當年區教育劃片爲準）。距離紅嶺實驗學校約700米，步行約10分鐘，出小區即達，上下學較爲方便。

值得注意的是，片區已確定將打造了一所紅嶺紅樹林校區（72班九年制——48班小學+24班初中），深圳知名紅嶺教育集團直屬分校。

據瞭解，政府投資8個億進行打造，投入力度是一般學校的3-4倍，也將投入一流的硬件和軟件資源，又有“深圳五大名校”之一的紅嶺教育集團背書，教育資源是不差的，未來可期。

商業上，中洲灣自帶約16萬㎡商業，其中包括一期8萬㎡C FutureCity（已開業），已經成長爲深圳潮流網紅聚集地，以及規劃中的8萬㎡創意商業街區。

商業一期40%面積爲首進深圳或華南地區品牌，包括華南首家蔦屋書店、寰映IMAX未來概念店，華南首家TeamLab未來遊樂園等。

商業二期還有約8萬㎡待入市，預計將以“盒子+開放式街區”的創意商業形態面世。

周邊還有京基的KKone，及在建的金地環灣城商業，整體的商業較爲豐富。

另外，地鐵3站之內還可以前往車公廟、香蜜湖和深圳灣等高端且成熟的商圈，吃喝玩樂購應有盡有。

居住環境上，項目靠近368公頃紅樹林國家自然保護區、15公里的深圳灣濱海長廊、隔海對望1500公頃香港米埔溼地公園，自然景觀資源優越。

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配套方面綜合來說，項目整體爲百萬平綜合體大盤，配套齊全，且規劃檔次不低，區位也不錯，近福田CBD，去南山後海、車公廟、香蜜湖等核心區也很近，而且直面深圳灣海景景觀+紅樹林溼地公園，在市面上比較稀缺。

03.片區分析

上下沙主打的是“大金沙片區”的概念，大金沙（上沙、下沙、沙尾、沙嘴4個村）也是福田最大的舊改片區，可改造區域總佔地面積爲114.5公頃，被劃分爲15個更新單元，重建總建築面積包含住宅350萬㎡，產業空間達412萬㎡。

大金沙的概念目標是結合位於優勢和自然景觀優勢塑造一個“產城一體”的濱海新城。2012年大金沙片區納入規劃重點區域，擬投入300億元全面升級，要打造以居住爲主，產城結合的濱海都市。

有舊改拆遷的期望，且擁有得天獨厚的紅樹林+海景資源，最終會蛻變成什麼樣，需要較長週期的等待，但是潛力十分可期。

深圳雖是一個濱海城市，海景仍是樓市中的稀缺資源，尤其是疊加上城市中心地段的配套資源，讓我們一路見證了深圳灣的房價奇蹟。

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