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"商改租":盤活存量增供應的又一積極探索

本週，廣州市規劃和自然資源局和廣州市住房和城鄉建設局聯合印發《廣州市商業、商務辦公等存量用房改造租賃住房工作指導意見》，明確表示符合條件的廣州閒置商用物業可以整體確權“商改租”。

毫無疑問，這是政府積極盤活存量用房、增加市場供應、促進住房租賃市場發展的又一積極舉措，是可以讓多方實現共贏的嘗試。

近年來，受整體經濟形勢走向及互聯網電商新模式影響，房地產市場中部分商業體及商務辦公物業的需求量下降，致使不少物業被閒置。實力雄厚、經驗豐富的大開發商對此或許還有相關應對舉措，但對於很多中小型發展商而言，他們無法扭轉乾坤讓自己的存量順利消化。

對於這種情況，廣州推出的“商改租”意見就是一種極好的盤活存量物業思路。既然他們的物業無法順利出售，那麼改成出租型物業長線持有，也能適當回籠資金。當然，這需要對存量物業進行科學改造，如各室內功能結構、消防及物業管理等方面都要很好謀劃，這些對他們來說都是一大考驗。

這部分閒置物業若能真正盤活起來，將會形成集中租賃房源（幾層、一棟或幾棟爲單位），加入到目前廣州集中式長租公寓隊列，在增加市場供應量的同時，由於要突圍而出，或許也能推動長租公寓市場的更新換代。從這個層面上看，“商改租”政策對開發商、對租市供應、對平抑租金水平等都是利好。

就租客而言，租賃房源增加就意味着自己的選擇會更加豐富。此時，也不用擔心原本的商務樓因整體改造而違規。因爲，此次推出的政策明確規定，必須符合“權屬清晰、結構安全、消防安全、環保衛生、物業規範、完善配套、技術標準等七大要求、廣州市範圍內的非住宅存量用房”，纔可向有關部門申請改造租賃住房。在這七大要求下改造出來的租賃房源，相信居住條件會更好。當然，這種存量改造出租房，或許更多會出現在外圍區域，租客租房時的通勤時間和成本或許會加多。

該政策還有一個重點，那就是“商業辦公物業改建租賃住房後，土地使用年限、用地性質和建設量不變，項目辦理初始登記時應當整體確權登記（只辦理一個權屬證）、整體轉讓，不得分拆確權、分拆轉讓、分拆抵押、分割銷售。”從這一點看，此政策主要面對的是開發商手中的閒置商用物業，對已持有物業的普通小業主關係不大。

此類改造出來的新增租賃房源若能上市，會否降低小業主的出租回報？

本刊評論員認爲，這也許是杞人憂天。近年來，廣州長租公寓市場風生水起，或集中式、或分散式，加上城市更新進程也有不少新增租賃房源上市，但廣州作爲一線中心城市，住房月租金依然穩中有升。廣州市房地產中介協會的統計數據顯示，2018年全市監測點住宅租金爲53.12元/平方米·月，繼續呈現穩中微漲趨勢；而上月的住宅月租金爲53.01元/㎡，同比上漲1.02%。

與此同時，此類“商改租”房源供應量最終有多少，相信短時間內都不會有定數，而對小業主的影響尚難顯現。可以說，廣州市政府此次推出的新政策，與小業主的關係並不大。

歷史都在摸索中前行，住房市場如此，租房市場也如此。在各種利好因素共同作用下，我們期待日後會看到能迎合市場需求的“商改租”房源靚麗登場。?

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