萬科逼客戶全款買房?"代持炒房"風險多大? 搖到就賺數百萬? 解剖樓市"打新"利益鏈
（原標題：萬科逼客戶全款買房?"代持炒房"風險多大? 搖到就賺數百萬? 解剖樓市"打新"利益鏈）
深圳萬科樓盤撤銷“霸王條款”，改爲按社保年限排名（作者：嚴然）
先是陷逼購房者“全款買房”質疑風波，再是捅破了深圳樓市代持打新的窗戶紙，而後是一紙公告稱政府相關部門將覈查樓盤客戶名單。
同樣是千萬元起步價的在售樓盤，萬科（000002.SZ/02202.HK）旗下的萬科瑧山海家園，引發的樓市關注度絲毫不遜色於深圳的年度網紅樓盤華潤置地(01109.HK)旗下的華潤城潤璽一期。
兩個樓盤都屬於具“打新”價值，每平方米價格倒掛5萬元左右，“買到就賺到“，一套房”躺贏“數百萬元的投資價值，不是其他投資品所能相媲美的。
風暴中心的萬科、華潤置地兩大開發商也相繼發佈了提示樓市代持打新風險的公告。接下來的12月，深圳新盤仍將保持高位，“打新”人羣期待的類潤璽一期樓盤深業鶴塘嶺花園可能是今年深圳人期待的最後一張預售證。
在房產中介小盧從業的十餘年裡，深圳住建局等樓市主管部門雖然對於熱門樓盤的備案價、預售證、搖號流程、銷售進度等會保持密切的關注，但並不會細緻到樓盤客戶名單核查等更多細節。萬科瑧山海家園最新的銷售方案已經有了諸多政府參與的痕跡。這在小盧及同事們看來，屬於近年並不多見的局面。
萬科瑧山海家園於12月1日發佈消息稱，爲了貫徹國家“房住不炒”的政策導向，保障廣大客戶合法權益，萬科根據深圳市政府最新指示，對瑧山海家園銷售方案做出調整。
萬科目前已經整理出樓盤誠意登記審覈通過和資金凍結成功的客戶名單，將會把名單提交給政府相關覈查部門，覈查社保年限信息並按社保年限排名反饋給公司，萬科將按照客戶社保年限排名，再以本次可售房源爲基數按1:5的比例選取排序中社保年限靠前的客戶入圍，參與搖號選房。
此前幾日，該樓盤一度陷入逼剛需客全款買房的質疑風波中。
萬科臻山海家園住宅項目於11月26日發佈了樓盤銷售方案之後，第一財經記者所在的多個樓市微信羣內的購房者就紛紛吐槽，“這不是擺明了爲難剛需麼？”
與潤璽一期如出一轍，萬科臻山海家園住宅項目又是一個具“打新”價值的樓盤。
樓市限價的大背景下，“買到就賺到”的“打新”造富故事是深圳樓市稀鬆平常的事情。
瑧山海家園住宅主推戶型建面約127-190㎡，均價約10.6萬/㎡，單價區間在9.2-13.4萬/㎡，總價區間在1174-2556萬/套。這個價格，與周邊二手房單價形成了5萬/㎡左右的“倒掛”，成爲不少購房者眼中的香餑餑。
隨即，萬科項目方於當日發佈銷售公告，留給購房者進行誠意登記的時間，滿打滿算不到24小時。
提交和修改時間都有明確限制，這讓許多購房者感到意外。令更多購房者意外的是，樓盤銷售方案里居然有“吞定金”的霸王條款。
部分購房者質疑，提交審覈材料中誠意金的繳納去向，並非正常的銀行凍結資金，而是將200萬繳納至萬科。另外，在銷售方案的線下籤約條款裡，要求購房者“當天內付清相應款項”，選擇銀行按揭付款方式的誠意登記人須當場辦理銀行按揭手續並取得貸款承諾函，未能完成上述規定的，萬科稱“有權沒收定金、收回房源並重新對外銷售，並不予另行通知”。
多位留意到該樓盤銷售信息的購房者對此頗感意外，言語間夾雜着氣憤的情緒。
“萬科這姿態也太傲慢了，直接說不允許按揭購買，只能一次性付全款購買臻山海不就可以了嗎？”深圳購房者王曉玲頗爲不滿地說道，銀行正常的貸款承諾函一般需要花費3-5天的時間，當場不能辦理銀行按揭手續並取得貸款承諾函，還得被萬科沒收200萬，這不等於變相要求購房者全款買房麼？
類似於王曉玲這樣的多個購房者直接就此事致電了深圳市住建局投訴科。“住建局的工作人員說已經注意到了這個事情，正在約談萬科，稍後萬科會對銷售方案做調整。”王曉玲告訴第一財經記者。
萬科於11月27日對樓盤銷售方案做了諸多調整。諸如，調整了誠意登記的時間安排，資料提交截止時間由此前的11月27日18：00後移至11月29日18：00。此前備受外界爭議的誠意登記保證金，也調整爲“審覈通過的客戶根據相關指引完成誠意登記保證金人民幣350萬/套的凍結手續，並獲得專屬的誠意登記號”。
調整後的銷售方案內容整體上與華潤置地潤璽一期、天健天驕北廬等近日相繼入市的“打新”盤類似。
萬科、華潤提示代持炒房風險
修改樓盤銷售方案，並不意味着類似於萬科臻山海家園這樣具“打新”價值的樓盤就能徹底遠離爭議。
深圳但凡具有“打新”價值的新盤似乎就是一場勢不可擋的造富運動。
於11月26日開盤的網紅豪宅盤華潤城潤璽一期1171套房引發的“衆籌打新”、“代持炒房”等戲碼，一度引發新華社於11月28日晚間發文《抑制樓市“打新熱”需要“硬核”舉措》。
外地人驚訝於深圳樓市的火熱、套利玩法花樣的層出不窮。但在深圳本地人及多位參與華潤城潤璽一期“打新”的購房人士看來，對此絲毫不感到意外，“華潤城一套房能賺數百萬，每期開盤除了令一批人‘躺贏’，幾乎都伴隨着一場持久的爭議。”
對深圳樓市稍有了解的人都知道，華潤城過往強大的造富能力奠定了它在“打新”人羣心目中的至高地位。提前半年籌措數百萬的凍結資金、準備多個代持房票、提前踩盤做戶型攻略、加入多個“打新”小組交流經驗……這只不過是深圳樓市“打新”者的基本“素養”而已。
能驅動深圳樓市“打新”隊伍持續壯大正是簡單粗暴的賺錢效應。以最早的華潤城潤府一期爲例，它於2014年10月開盤便日光，均價僅4.75萬/㎡。如今，貝殼找房的數據顯示，華潤城潤府一期均價已超18萬/㎡。早前的華潤城潤府三期於2018年6月開盤售罄，均價錄得8.5萬/㎡，如今均價也已超18萬/㎡。最新的華潤城潤璽一期均價13.1萬/㎡的價格，周邊部分二手房價已超18萬/㎡。
但凡走進這些具“打新”價值的新盤，周邊就很容易發現提供金融服務的小貸公司客戶經理，爲購房者提供代持服務、規避限購政策實現打新的律師事務所律師，提供代持服務的房產中介等。“代持炒房”似乎是樓市“打新”熱潮中公開的秘密。而提供代持服務的小貸公司甚至能提供幫助“打新”者做大銀行流水額度、首付款、套出更高的按揭等“一條龍”的金融服務。
“我們跟深圳的主要銀行甚至一些支行行長都有長期的業務往來，千萬起步價的樓盤月供都在四五萬元左右，幫你做大每個月的銀行流水有利於你申請更高額度的按揭貸款。”深圳一家中型規模的小貸公司的陳姓客戶經理向第一財經記者表示。
以代持炒房操作中難度係數較高的銀行流水爲例，客戶經理通常會通過在代持人銀行賬戶來回多次轉大額資金做大真銀行流水、找銀行內部人士購買高額度流水銀行賬戶等方式來實現。
甚至有小貸公司客戶經理告訴第一財經記者，可以幫助修改銀行流水額度。“只要你支付的服務費高，我們可以動用自己在銀行的關係網和人脈幫你改每個月的流水。”陳姓客戶經理補充道。
與這種似乎無所不能的代持服務相伴的是揮之不去的風險。
不少涉“打新”價值的新盤開發商忌憚於“打新”過熱，而引發各類司法糾紛等，開始主動提醒“代持炒房”風險。
11月30日，臻山海家園項目在公證搖號前向廣大客戶發了一份《臻山海家園與廣大客戶共同踐行“房住不炒“的倡議》（下稱“《倡議》”）也捅破了深圳樓市近日“打新”熱，代持購房的窗戶紙。
該《倡議》對購房後市場變化風險、銀行不予批貸申請風險、調控政策變化風險、代持購房風險等進行了提示，其中“不排除政府相關監管部門出臺相關政策舉措”以及代持人可能存在“導致個人房產稅的繳納”等風險作了提示。
同日，華潤城潤璽一期也發佈了與萬科《倡議》書大同小異的一份公告，《華潤城潤璽一期花園與廣大客戶共同踐行“房住不炒”的倡議》。
兩份倡議在關涉代持資金來源層面都有提及，“按揭申請手續是否獲得批准、貸款的金額、期限、成數、利率等由銀行根據購房人的條件自行決定，存在銀行不予批准或不足額批准貸款申請的風險。”
樓市新房成交勢頭仍猛
樓市“打新”引發的風險也引監管部門發聲。
深圳市住房和建設局局長、黨組書記張學凡也於11月30日就“打新”熱發聲，“針對當前深圳一二手房價格倒掛以及媒體反映的代持炒房等情況，政府部門正在研究綜合調控政策，堅決打擊市場投機炒作行爲。”
經歷了10月的微跌，11月深圳新房市場成交量迎來大漲，創下新高，是2020年目前爲止月度成交最高時期。
樂有家研究中心監測顯示，11月深圳網籤6296套一手住宅，環比上漲36%。這也是時隔多年，深圳新房月度成交首次超越二手房成交。
高成交量對應的是高企的新房預售數據。11月是當之無愧的新房月。樂有家研究中心監測顯示，11月深圳新增住宅預售面積88.71萬㎡，環比大漲129%，新增住宅預售套數8663套。截止到11月30日，深圳一手住宅庫存面積264.1萬㎡。而受11月新房銷售走好影響，目前深圳一手住宅去化週期再度降低至6個月，這已經屬於今年的低位。
12月深圳樓市新盤開盤量仍將延續高峰期。一二手價格倒掛3萬/㎡左右的龍光天境花園、沙井海岸城等入市的腳步也在臨近。
眼下，購房者眼中另一個類似“潤璽一期”項目的深業鶴塘嶺花園的備案信息也於12月1日出現。
深業鶴塘嶺花園共備案436套可售房源，項目備案建面約88-165㎡的2-4房住宅，備案均價11萬/㎡；以及建面約68-84㎡的2房公寓，備案均價8萬/㎡。項目所在的南山區周邊二手房均價在11-19萬/㎡不等。
這幾天，深圳一些“陪跑”潤璽一期失敗的購房者已排着隊去深業鶴塘嶺花園展示中心參觀樣板房。而這和項目身上的標籤無不相關：白石洲舊改的原始股利好、深圳首個實現“雙百”的舊改住宅小區、超總一級輻射圈、南山城市中心的稀缺住宅項目。
房企及法律人士也提醒樓市“打新”者時刻注意“代持炒房”、“衆籌炒房”等投機風險。