美國房產中介告訴你 中國的中介行業到底怎麼了？
中國的房地產市場，尤其一線城市，以後會越來越進入到存量市場，可以說中介行業前景無限，也是關係國計民生的行業，希望鏈家事件能引起思考。不能說一個沒管過的孩子犯錯，就一味打孩子不是？大人也該想想。
這幾天有不少朋友在後臺留言，問小英君對於鏈家事件怎麼看。其實關於鏈家的模式，鏈家的原罪，相信市場上有很多雄文能比小英君解釋的更清楚。
有一句說一句，鏈家今日所遭遇的最大公關危機，其實早在小英君的預料之中。這不是事後諸葛，鏈家擴張迅猛的城市，都是北京、上海這樣成交火爆的一線城市，市場已成賣方市場，中介會選擇捆綁賣方利益，買方必然民怨沸騰。
所以，鏈家非爲幕後大手所黑，也不是政府迎合民粹拿來祭旗的，在小英君看來，是積怨的一次爆發，人們的積怨其實指向的是所有地產中介行業，鏈家是其中最樹大招風的一隻。
鏈家被黑到今天這樣，非一日之功。從業人員素質低、電話狂轟濫炸式騷擾、滿口謊話，可以說所有房屋中介業務員都或多或少給人這樣的印象，鏈家更野蠻的在於壟斷房源、賺取差價，和所謂金融服務等，所謂武俠小說中，吸納百家所長的，並不都會成爲絕頂高手，更有可能走火入魔。
不過話說回來，我們每一個人在與中介打交道的時候，無不是帶着戒備的，雙方都沒有很真誠，體驗自然更差。
小英君的一位朋友，最近趁着市場好把上海的一套公寓出售了併火速去紐約(房源)買了個小公寓，他給我講述了真實的在美國(房源)購買二手房的經歷，以及中美房屋中介行業的本質不同。小英君聽了很是羨慕，在此也分享出來，希望對國內房屋中介行業的改進有所啓發。
先來總結下中美房屋中介的對比吧：
1、國內中介負責買賣雙方，美國中介只對一方負責。國內房產中介通常是買家和賣家的經紀人，既負責買家，也承接賣家。成功交易後，中介公司收取相應的佣金，而促成業務成交的業務員會有相關提成，這是目前國內房產中介公司主要的操作和經營模式。美國的房產經紀者則主要從事單方委託，有兩位不同的中介各自代表買房和賣方。
2、國內中介從業素質低，美國中介必須持證上崗。國內中介行業准入門檻低，對學歷要求低。美國的房產經紀人和律師、醫生一樣，都需要持證上崗，是一份需要專業知識的職業崗位。
3、美國的中介公司相比國內的房產中介公司承擔着更大的職能，通常一個地區只有一家中介公司，這和國內滿大街都是的房產中介有很大區別。
4、在佣金方面，美國中介公司只會抽取佣金的10%，房產經紀則會達到90％，所以在美國，房產經紀算是收入比較高的職業。
在美國，一般來說，某位房東想賣掉自己的房子，會委託一家中介。於是，這家中介的某位員工就成了這個房屋出售的唯一代理，也有兩個中介同時代理一個房屋的情況，但絕不會出現多箇中介同時代理的亂象。
簽訂委託協議後，這位中介就成了全權代理，他/她會爲這套房子印刷出非常精美的銅版紙介紹，裡面包括了房屋各種信息：地址、優勢、面積、房型圖、價格、地稅、管理費等等，同時還附了自己的聯繫方式和照片。
買家和其他中介均可以通過公開的網站查閱到前述房屋出售信息，而買家則需要通過自己所委託的中介與賣家中介進行接觸。作爲買方的中介，一般是幫你搜集各種房源，幫你預約看房。
美國房產交易中，不管是新房還是二手房，地產商或者房東基本不直接與客戶見面，房屋買賣交易通過買賣雙方經紀人交易的。
小英君這位朋友委託的中介是位在美國留學後定居的中國人。30歲出頭，賓大的研究生，畢業後直接去了一家全球很知名的投行做交易員。
聽到這樣的經歷簡直嚇死寶寶了，因爲在國內，房屋中介不可能這麼高學歷啊，於是就問他爲何不做交易員要做中介員。他回答我說因爲broker相比以前的工作非常自由，而且收入也不太差。
這位高材生broker轉行的另一個原因在於現在越來越多的中國人來美國買房，相比外國人，他們更願意找華人中介，大家語言相通，文化相近，便於溝通。現在他每個月能做成2-3單生意，算算下來，的確比交易員還高啊！
這裡需要指出一點是，紐約的房屋交易，中介費是由賣方出。這個中介費一般是成交房價的5%-6%，同時由買賣雙方的中介分成，而且他們持牌公司也要分走其中的一半。以成交一套100萬美金的公寓爲例，可能上下家的中介個人到手金額爲1萬美金左右。
在美國，房地產經紀從業人員實行考試發牌制度，這是美國最重要的一項房地產考試製度，所有從事房地產經紀活動的經紀人或法人都要取得房地產牌照（license）後才能從事經營活動，取得執照就叫做“執照地產經紀人”。沒有執照營業是非法的，後果很嚴重。
以德克薩斯州爲例，從事房地產這一工作之前，房產經紀人要學習完成6門學科，180小時的課堂學習。其中包括：現代房地產學，德州(房源)房地產法，代理法，合同法，房地產金融，以及相關法令頒佈的合同。學校課堂完成後，經歷4小時的全國和地區的考試合格，通過FBI的背景調查，簽約經紀人公司才頒發執照。之後必須經過四年以上實踐工作纔可以獲得Broker資格（獨立經營的經紀人）。爲保證專業水準和服務質量，房地產經紀人員每年還必須參加考試接受再教育，執照每2年申請重新換髮。
值得一提的是，美國的中介帶你看房之前，做的第一件事是帶你去見房地產律師。在紐約地區，凡簽署地產買賣合約及經刅過戶手續一定要經過律師。買賣雙方均由律師代辦所有手續。如果買家需要貸款，則貸款銀行也派律師參與過戶手續。據說，除紐約外，其它大部分州都不要律師經辦。
這位朋友說，他們第一次看房未果，這位中介也並未露出絲毫不滿，回國後也沒有收到越洋電話狂轟濫炸，而是在他們需要的時候一直在爲他們服務，這讓他的美國置業過程顯得愉悅很多。
中國的房地產市場，尤其一線城市，以後會越來越進入到存量市場，可以說中介行業前景無限，也是關係國計民生的行業，希望鏈家事件能引起思考。不能說一個沒管過的孩子犯錯，就一味打孩子不是？大人也該想想。