賣厝阿明／看看從招租到報稅全都做的日本 租賃產業與臺灣有何不同？

新北市租賃住宅服務商業同業公會首席副理事張惠山（左）。 圖／賣厝阿明提供

近年因爲匯率優惠、生活水準高、房價相對低，常聽到有國人跑到日本去置產，也有人買了就將房子交給在地的物業管理公司代租或代管，不僅可以分散投資，還能有租金收入，日本的租賃業有多全能呢？

包租代管社會宅系列報導，阿明邀請曾爲臺灣社宅發展，親至日本實地考察當地租賃服務業發展，新北市租賃住宅服務商業同業公會首席副理事張惠山 來爲大家分析。

張惠山副理事長表示，日本的租賃產業發展行之有年，加上成熟的法制規範，目前來說，只有約二成的屋主會自己處理出租事宜，也就是所謂「自主管理」，絕大多數想把房子出租的屋主都會請專業公司處理，其中又有「代租代管」和「保證租約」二種作法。

以日本的代租代管來說，比較像是臺灣租賃服務的進階版，物業公司可以爲屋主進行以下服務內容：

1. 招攬租客：仲介費爲1~2個月房租

2. 代收代付：包括收房租、繳管理費等雜費

3. 代繳稅金：幫屋主繳交資產稅、房屋稅、地價稅等

4. 解決租客問題：從催收房屋，到修理屋內設備（水龍頭、馬桶等）等

除了招攬租客的一次性仲介費之外，一般代租代管的費用約租金的5%＋消費稅（臺灣約10～15%），其他不在管理項目的服務也都要額外收費。

屋主可以省下許多時間與精力，而房屋本身的維護、無租客時的空窗期等成本都是屋主自己承擔。

和臺灣不一樣的是日本法令較保障房客，除非在一開始就設定爲期滿無條件解約的定期租約，不然一般租賃合約通常爲2年，但只要房客想續住，並交房租，屋主無正當理由不得拒絕，也不能任意調漲房租。

另一種是保證租約：

這種制度接近臺灣的包租代管，或是二房東。由專業公司向屋主承租這個房子後，固定付屋主市價約九成的租金（臺灣約市價租金的8成），其他出租事宜，包括招租房客、房屋管理、退租時房屋清潔等雜事都由這間轉租公司來處理。

報稅時，若有很多房產出租，申報稅務會很麻煩，利用這種轉租方式，只有一個物業公司爲租客，可以省很多事。

而日本在繼承稅上，屋主過世時出租房產的入住率越高，繼承稅額越低，所以這種保證租約可以降低繼承稅。

但這種保證租約的方式，和臺灣有以下不同的規定與習慣：

1. 不保證租金金額：

保證租約的租金並非固定，一般來說租約每兩年會調整一次，大多數都會要求租金下調。而轉租公司也可能破產，到時屋主不僅拿不到租金，還要負擔承租方的押金。

2. 有招租免責期：

許多屋主以爲有了二房東，租金就源源不絕，但契約中會寫明新屋剛完工或租客剛退租時，轉租公司有1～6個月不等的免責期，這段時間不會付租金給屋主。

3. 不能挑房客：

若出租給不愛惜房子或特定狀況的人，屋主無權干涉；若是商用空間或店鋪，也無法挑選承租業別。你想像自己的店面是超商或咖啡店，但實際可能是刺青店、燒烤餐廳或小鋼珠店。

4. 屋主收不到禮金與續約費：

在日本租屋一開始，以及續租時都要另外支付1～2個月不等的「禮金」與「續約費」給屋主，退租時也不會退還，這筆錢是轉租公司收喔！

5. 無法輕易解約：

日本法律保障租客，轉租公司也是承租方，屋主不想租時未必能停止合約，但轉租公司要解約時卻很容易。

張惠山副理事說明，臺灣目前針對租賃相關服務，除了一般租屋仲介，再來就是政府大力推動的社會宅業務（委託民間業者做「包租代管」與「代租代管」服務），一般租屋仲介服務只做房屋代租部分，營業行爲相對單純。

以臺灣社宅來說，政府所提供的公益出租人（房東）相關稅費減免以及租賃服務產業發展補助，是政府相當有誠意的利民政策。在這樣的政策下，相關代租代管與包租代管產業穩健發展，是政府鼓勵租賃服務業者多元化經營的驗證。

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