賣厝阿明／租賃代管將成房市新藍海？ 看看專家怎麼說

新北市租賃公會張惠山（左）。 圖／賣厝阿明提供

臺灣的住宅議題，最常被提出的除了房價太高之外，還有「租不起」、「租不好」、「租不到」等租賃問題，長期以來租屋權利義務關係不對等、租賃廣告不真實透明、缺乏便捷糾紛處理機制等問題，導致租屋者之保障不足。

新北市租賃公會張惠山表示，過往臺灣租賃市場多以個人出租爲主，缺乏專業化管理，使出租人感到租賃事務繁雜、管理成本高，讓許多屋主寧可住宅閒置也不願出租。直到近年政府陸續在相關法令上調整，以稅法或補貼鼓勵屋主將房屋出租、參與社會住宅包租代管，許多人相信租賃產業將是房地產的藍海市場， 張惠山也藉此單元說明，是什麼機會讓國內的租賃住宅代管家數節節高升？

1. 人口老化與少子化

臺灣明年將邁入超高齡社會，但2018年衛福部統計65歲以上高齡人口超過73%居住於無電梯的公寓或透天厝，對許多膝蓋退化或體力不濟的長者而言，若不改變居住條件，將陷入「足不出戶」的困境。友善高齡者的居家空間、公共設施及生活照料等需求將不斷提升。政府也推出長者或身障者可承租符合居住需求的社會住宅，並將既有住宅出租；這樣的需求需要專業租賃人員協助落實。

2. 建築老化與住宅事務煩雜

2023年全臺住宅平均屋齡32年，但都市更新速度緩慢，許多房屋若透過專業租賃管理公司進行包租代管，可確保住宅保持良好狀態，讓房東有更穩定的收入，同時對房客的安全及服務也有一定的保證。

3. 政策利多

爲補足社會住宅的缺口，近年政府修訂相關法令並推出優惠政策，鼓勵民間將閒置空房轉爲政府包租代管的社會住宅，讓房仲、代銷、建商等房地產相關業者發現市場潛力。例如有地方政府推出閒置空屋加入社會住宅包租代管，房東享有專業管理租屋服務數年、房屋稅與地價稅比照自用住宅稅率、綜所稅1.5萬以下免稅，以上扣除60%，另有修繕、居家安全保險、簽約公證費等補助。已有業者透過同業結盟，共享供需資訊，增加媒合機會，快速擴展版圖。

4. 資訊科技發展

租屋平臺可提供詳細的住宅資訊、照片、虛擬實境等，讓房客事先了解住宅的現況，並比較不同租賃物件的條件，來篩選出符合本身需求的房屋，節省實地勘察的時間與精力。明年起政府也將公告區域租金行情，促進租屋市場資訊透明化。

資訊科技也讓租賃業者方便收集資訊與分析市場，有助於制定租金或發展策略，也可利用科技來降低管理成本或提升服務品質，例如報修設備、媒合供需、通知事務等。

5. 日本經驗

日本自有住宅比例比臺灣低，租賃需求穩定，產業成熟。租客與房客習慣透過仲介完成租屋（約只有二成自行處理）。日本租賃業者從簽約前的準備與報價、簽約期間的收取房租到投資應對、期滿後解約或再次簽約、公共區域的維護保養等皆有清楚的處理流程，減少屋主與承租雙方的事務負擔。

根據內政府資料，2017年推出的包租代管第一期社宅5,157戶、2019年第二期14,527 戶、2021年第三期54,401戶，2023年原目標6萬戶，現調高至8萬戶，預計今年（2024）達標。顯示包租代管的社宅政策有一定成效。根據財政部統計顯示，租賃住宅服務業的產業營業額在2020年約2億元，2021年達6.7億元，2022年已達9億，單是2022年11、12月的銷售額就高達1.35億元，顯示房屋租賃產業正快速發展中。

新北市租賃公會張惠山 說明，這幾年租賃業在政府政策支持下，已朝專業化進程發展。如果要加速提升租賃業者的服務品質與商品量能，不妨鼓勵大規模、企業化經營的房東加入市場，例如建設公司、保險業者等；創造產業垂直整合可能性，例如從開發、興建、租賃、管理維護等業務由同一企業或集團提供服務，提高資源管理效能與客戶服務品質。

畢竟，發展出一套符合臺灣民衆需求的租賃產業，提供一個適合全齡友善租賃住宅服務，這纔是民衆、租賃業與政府共的期待。

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