樓市，定調！
一般中央經濟工作會議開完後，住建部就會落實再開個會，分析住房面臨的形勢和問題，佈局2021年房地產工作。
會議對明年住房和城鄉建設工作明確了八個方向，涉及房地產長效機制、補齊租賃住房短板、建立健全住房租賃管理服務平臺、整頓租賃市場秩序等。
穩妥實施房地產長效機制方案
會議明確，穩妥實施房地產長效機制方案，促進房地產市場平穩健康發展。牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實房地產長效機制，強化城市主體責任，完善政策協同、調控聯動、監測預警、輿情引導、市場監管等機制，保持房地產市場平穩運行。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，預計四大價格監管體系，包括一手房價格體系、二手房價格體系、租賃市場價格體系和地價監管體系會形成長效機制。
東方金誠首席宏觀分析師王青表示，明年需關注一、二線城市對租賃房的供地數量，這是房地產長效機制建設的一個重要數量指標。預計明年房地產調控大幅收緊的可能性不大，房貸利率掉頭向上的風險可控。但監管層對類似今年深圳這樣房價較快上漲現象的容忍度會進一步下降，調控將主要採取因城施策方式。
而根據此前《國民經略》的分析，與往年相比，剛剛召開的中央工作會對租賃的重視程度前所未有之高。不僅關注了租賃房建設、租房權利，而且連長租房、租賃稅費、租金水平都納入了政策範疇。
相比於千方百計增加租賃住房，更值得重視的政策信號有三點：
其一，房租調控，將會成爲常態。
長期以來，中國樓市調控的重點在於房價，從限購、限價到限貸、限售，均聚焦於房價；而房租問題，則由市場進行調節，這一局面即將得到改變。
相比於房價，房租更關乎穩定的基本盤。
在一二線城市，租房是許多人生存的最後防線。房價過高還能以無奈的態度置身事外，轉往租房市場。
來源：貝殼研究院
房租一旦過度上漲，超出必要的承受底線，那就無路可退，影響的不僅是消費，還關乎城市經濟發展和搶人的基本盤。
其二，租購同權，有望得到更進一步的落實。
國人之所以熱衷於買房，除了“房價跑贏通脹”這一根深蒂固的認知之外，更重要的是買房與租房的權益有着天壤之別。
租購不同權，這是中國住房市場的重要癥結之一。房產背後附着了太多的福利，這讓房子除了居住屬性和投機屬性之外，還包含了戶籍屬性和教育屬性，以至於尾大不掉。
2017年廣州等城市就提出了“租購同權”，這一政策仍有待推進落地。會議提出：“逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利”，正是對這一問題的迴應。
其三，長租房問題，獲得頂層關注。
這兩年來，長租公寓問題受到普遍關注。一些長租公寓通過高進低出、長收短付，藉助租金貸，生生把簡單的租房交易完成了金融遊戲，同時帶動了房租的上漲。
一旦資金鍊出現問題，長租公寓問題就會尾大不掉。所以，解決好長租房問題，有必要讓租房的歸租房，金融的歸金融，規範市場發展。
就房地產稅來看，中國社會科學院財經戰略研究院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心12月21日發佈《中國住房發展報告（2020-2021）》（下稱報告）建議，加快開徵房地產稅以帶動長效機制建設。
報告建議，在一些熱點城市和炒房屢禁不止的城市率先加快試點開徵，爭取在“十四五”期間開徵房地產稅。堅持“立法先行，加快立法”“充分授權，地方主責”“逐步推進，水到渠成”的總體思路，以僅對新交易或者過戶（包括贈與和繼承）的非經營性住房家庭開徵房地產稅制度，而對擁有存量房但暫不進行交易和過戶的住房家庭暫不徵收房地產稅的總體方案，並根據一定稅率（0.5%-3%區間內）、稅基、起徵點開徵房地產稅。
健全住房保障體系
對於租賃住房領域，會議提出了多項要求，包括加強住房市場體系和住房保障體系建設、建立健全住房租賃管理服務平臺、整頓租賃市場秩序等。
圖片來源：中國建設新聞網
住建部表示，明年將加強住房市場體系和住房保障體系建設，加快補齊租賃住房短板，解決好新市民、青年人特別是從事基本公共服務人員等住房困難羣體的住房問題。加快構建租賃房和共有產權住房爲主體的住房保障體系。
同時，擴大保障性租賃住房供給，做好公租房保障，在人口淨流入的大城市重點發展政策性租賃住房。規範發展住房租賃市場，加快培育專業化、規模化住房租賃企業，建立健全住房租賃管理服務平臺。
中央經濟工作會議此前也明確要求，解決好大城市住房突出問題，住房問題關係民生福祉。
嚴躍進表示，大城市住房問題和租賃住房發展放在一起表述，說明後續此類物業的發展將會加速，這具有非常強的信號。其次，住房保障的體系更爲清晰，即包括保障性租賃住房和共有產權住房。再次，租賃市場秩序整頓是亮點，預計2021年會加大力度給予規範。
報告預計，2021年房地產租賃市場將有所改觀，保障性租賃市場的步伐也將會進一步加大。建議啓動實施“租售結合”的“新市民安居工程”，重點健全新市民租賃住房體系。首先，對於保障性租賃住房，建設一批公租房很有必要，但鑑於目前控制存量住房已經較多，建議主要通過購買舊房作爲公租房出租、收儲社會閒散房源配租、由保障對象從市場上租賃由保障部門認可並租金補貼等形式。加快構建租賃住房在線信息和交易平臺，嘗試探索出租和承租家庭直接交易模式，反對租賃市場壟斷。
房地產從增量時代進入存量時代，城市更新成爲中國經濟新風口和未來城市發展的新增長極，住建部也對城市更新方面做出了最新部署。
此次會議指出，全力實施城市更新行動，推動城市高質量發展。切實轉變城市開發建設方式，統籌城市規劃、建設、管理，推動城市結構優化、功能完善和品質提升，深入推進以人爲核心的新型城鎮化，加快建設宜居、綠色、韌性、智慧、人文城市。完善城市空間結構，構建以中心城市、都市圈、城市羣爲主體，大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮體系。實施城市生態修復功能完善工程，提升人居環境質量。強化歷史文化保護，塑造城市風貌。全面推進城鎮老舊小區改造，加快建設完整居住社區，推動物業企業大力發展線上線下服務業。深入開展新型城市基礎設施建設試點工作，探索形成可複製可推廣的機制和運行模式。
根據《華夏時報》，“2020年可謂城鎮老舊小區改造政策的元年”貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，政府工作報告第一次明確了年度老舊小區改造目標，1—11月，新開工改造城鎮老舊小區3.97萬個，惠及居民近725萬戶。經過探索實踐，住建部於近期印發了《城鎮老舊小區改造可複製政策機制清單》，爲未來改造工作提供指引。
許小樂分析，城市更新行動是重大民生工程及發展工程，近期召開的中央經濟工作會議指出要堅持擴大內需的戰略基點，要將擴大消費同改善人民生活品質結合起來，城市更新及其中的城鎮老舊小區改造就是重要環節。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《華夏時報》記者採訪時表示，這次會議涉及到了城市更新的多個重要領域，包括城市生態修復、歷史風貌區保護、老舊小區以及物業服務等內容，說明後續城市更新還會有許多新的機會，尤其是老舊小區改造和物業服務導入，會是一個較大的亮點。
完善住房公積金繳存等機制
會議要求，進一步完善住房公積金繳存、使用和管理機制。
對當前公積金制度，市場討論頗多，此前有市場人士甚至建議取消公積金制度。社科院報告認爲，應改革現行的住房公積金基礎制度，構建完善住房公積金基礎制度體系；改建住房公積金管理體制，建立政策性住房金融融資機構；以住房公積金爲主體框架，建立政策性住房金融體系。
就改革現行的住房公積金基礎制度看，報告表示，建立基於工資收入的職工繳存與單位補貼反向相關的制度，以保證制度的保障性、均衡性和公平性，儘快完善住房公積金異地存取和轉移接續制度，實現住房公積金管理中心的全國聯網，儘快建立不同機構、地區和期限的住房公積金有償借用機制，加快擴大住房公積金繳存制度在單位和個人中的覆蓋面，完善住房公積金的收益分配製度。
文章來源：中國證券報、國民經略、華夏時報、第一財經