多地政策收緊或致四季度房價降溫

9月14日，國家統計局發佈2020年8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，8月，一二三線城市商品住宅銷售價格穩中略漲，房價仍處於高位，尤其是大灣區區域內城市漲幅領銜全國，價格上漲較快，樓市小陽春持續。

值得注意的是，政策趨緊取向愈加明顯。包括中央相關部門對房企座談要求嚴控負債，住建部召集近期漲幅較快地區相關負責人座談，確保實現穩地價、穩房價、穩預期目標，會後瀋陽、常州、成都相繼收緊調控措施。業內人士表示，目前房地產市場總體平穩，但局部房價有異動。下一階段，在經過地方收緊調控措施、“打補丁”後，四季度房價或有下降空間。

8月全國房價整體微漲

國家統計局數據顯示，8月除二線城市二手住宅銷售價格環比漲幅回落外，其餘各線城市新建商品住宅銷售價格和二手住宅價格環比漲幅略微擴大或相同。

具體來看，一線城市新房和二手房價格漲幅均擴大。8月份，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.1個百分點；二手住宅銷售價格環比上漲1.0%，漲幅比上月擴大0.3個百分點。31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.1個百分點；二手住宅銷售價格環比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.1個百分點。

同比方面，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲3.9%和6.9%，漲幅比上月分別擴大0.3和1.2個百分點。二線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲5.0%，漲幅比上月回落0.1個百分點；二手住宅銷售價格同比上漲2.0%，漲幅與上月相同。

值得注意的是，大灣區城市領銜8月上漲。在8月漲幅位居全國前五的城市中，惠州、廣州、深圳等均位於粵港澳大灣區。

對此，中原地產首席分析師張大偉指出，這些城市房價明顯上漲的核心原因還是大灣區的經濟恢復相對較好，投資屬性相對較高，而各地落地的調控政策執行力度還未抑制住市場升溫。其中，深圳7月調控升級後，部分需求轉移到了惠州、廣州等城市，導致了這些城市房價在投資需求拉動下出現了快速上行。

貝殼研究院高級分析師許小樂表示，房價上漲的主要原因，一方面是需求有所升溫，另一方面則是疫後房企融資環境有所改善，拿地熱情較高，一級市場熱度向二級傳導所致。

易居研究院數據顯示，1-8月份，全國100個城市居住用地成交面積爲42083萬平方米，同比增長6.8%。年初累計土地成交面積同比增速曲線呈現V型走勢，6-8月份更是呈現了正增長態勢。多個地區土地成交面積和土地出讓金都有大幅度增長。

多地調控政策收緊

在統計局發佈房價數據同日，成都發布《關於保持我市房地產市場平穩健康發展的通知》指出，將加強土地市場調控，優化供應結構；繼續執行好差別化信貸政策，嚴格審查購房首付資金來源，嚴防消費貸款、個人經營性貸款等違規加槓桿購房；將個人住房轉讓增值稅徵免年限由2年調整到5年，防範“快進快出”的投機炒房行爲。

在此之前，已有深圳、杭州、東莞、寧波、鄭州、南京、長春等地收緊調控措施。

7月24日，中央層面召開北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、瀋陽、成都、寧波、長沙等10個熱點城市房地產工作座談會，明確指出地方政府應高度重視當前房地產市場出現的新情況新問題，時刻繃緊房地產調控這根弦，堅定不移推進落實好長效機制。

8月26日，住建部再次召集瀋陽、長春、成都、銀川、唐山、常州等今年以來漲幅過快城市相關負責人，要求毫不動搖堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作爲短期刺激經濟的手段，保持調控政策連續性穩定性，確保房地產市場平穩健康發展。

張大偉表示，隨着房價上漲加速，新一輪調控政策有望繼續加碼。58安居客房產研究院分院院長張波則表示，只要限購以及差別化信貸政策不發生改變，樓市熱度較高城市的調控持續收緊，房價整體穩定的態勢不會改變。

四季度房價或有下降空間

值得注意的是，控制土地溢價率、降低購房槓桿、嚴控企業負債率成爲此次調控的重中之重。

9月9日瀋陽市房產局發佈調控政策指出，將嚴格住房用地出讓溢價率管控。採取“限房價、競地價”“限地價、競配建、競自持”等方式出讓住房用地。房地產開發企業競配建、競自持部分不計入商品住房開發建設成本。

9月11日，常州市發佈調控新政指出，新購住房交易時間將延至自取得不動產權證後滿4年方可上市交易。同時，對已擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，再次申請商業性個人住房貸款購買商品住房的，最低首付款比例調整爲不低於60%。

此前，住建部和央行在北京召開重點房企座談會，研究進一步落實房地產長效機制，爲房企財務指標劃定“三道紅線”：房企剔除預收款的資產負債率不得大於70%，淨負債率不得大於100%，現金短債比不得大於一倍。

對此，人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝在14日答記者問時也表示，從微觀的層面來說，明確的規則有利於房地產企業形成穩定的金融政策預期，合理安排自身的經營活動和融資行爲，矯正一些企業盲目擴張的經營行爲，行穩致遠，增強自身的抗風險能力。從宏觀層面來說，有利於推動房地產行業長期穩健運行，也有利於防範化解房地產金融風險，促進房地產市場持續平穩健康發展。

多位業內人士認爲，下一階段房價或有下降空間。諸葛找房數據研究中心分析師陳霄表示，預計在“金九銀十”期間，在中央反覆強調“房住不炒”、地方密集發佈收緊調控政策的背景下，以及在“三道紅線”及業績指標的壓力下，不少房企或將通過以價換量的形式來快速回籠資金。張波表示，受調控影響，9月房企或明或暗打折的現象預計會增多，在拉動銷量提升的同時，或對房價起到一定下拉作用。

陳霄說，進入8月份，雖然市場熱度不減，但從8月份房價指數來看，上漲城市數量在連續4月增長後，上月止漲轉跌，本月持平。這意味着，在當前調控收緊的市場環境下，有更多城市加入到降價隊伍中。