6·18 搞 不 定 樓 市
這是嚴肅君的第 548 篇推送
去年我們說《這套6·18的房子，等不到雙11》，那個時候正在發生的是，六環房價全面站上6萬+，漲價去庫存。
而今年，我們卻只能說，6·18也搞不定樓市。
本站房產數據中心統計顯示，2022年前5月北京新房市場成交整體趨冷，在最近的一次集中供地中，甚至等來了“官方價格”的首次下調。
但就像不管經濟再不好，依然會有熱銷品，比如口紅，還有豪宅。
01
貴的，往往纔有價值
頂流樓盤，只有牛市。
嚴肅君統計了今年前5月北京新房網籤數據，排名靠前的有---
海淀五環學府壹號院開盤選房持續11個小時，幾乎一夜清盤。緊隨其後開盤的圓明天頌開盤去化95%。
再往前，東城二環永定府、天壇府，都是霸榜網籤金額TOP5的項目。
注：統計時間2022.1.1-2022.5.31
上個月開盤尚未網籤的，海淀四環新房中建壹品·學府公館714套住宅10小時售罄，銷售額119億，直接創下2022年北京新房市場單日銷售記錄。
在北京，優質新房項目正快速出清，即便手握1000萬想上車也要靠運氣。
而這些優質項目的特質也很明顯，要麼是絕對好的地段，要麼是一二手房倒掛明顯，8.9W買的不只是海淀，還是上地。
有錢人的消費邏輯---貴不是問題，只爲價值買單。
樓市的另一面是，目前五環內外還有一批千萬級新房項目，但也的確沒有形成上文中那樣的現象級銷售。
根本原因在於，地段與房價在購房者心中不匹配。甚至有購房者直言，“1000萬在北京買不到好房子”。
典型如朝陽某五環板塊，區域內戶型面積120平起步，總價千萬起。新入場選手直接將最小面積段下探到102平，減小銷售壓力。
02
大盤起不來，個股跑不動
除了頭部頂流，我們更應該看看市場大部分樓盤現狀。
整體大盤看，北京新房市場有點冷。前5月新房成交套數僅爲去年7成，成交金額不足8成。
區域上順義網籤2097套成交第一，看成績很不錯，不過嚴肅君仔細看了下個股，網籤金額top10選手平均去化不足5成。
只能說，近兩年順義供應量太大。
聚焦到集中供地出讓項目，開盤半年以上一共有29個，其中，多達15個項目網籤不足百套，甚至還有3個樓盤網籤僅個位數。
疫情+經濟下行的環境下，購房者持幣觀望情緒漸濃。
情緒傳導至土地端，等來了北京新房“官方價格”首次下降。
豐臺龍湖+京能北宮鎮東河沿地塊，銷售指導價6.5萬/平，該區域內去年一批次入市地塊項目銷售指導價6.8萬/平，每平直降3000元。
昌平華潤平西府地塊銷售指導價6萬/平，此前入市地塊項目銷售指導價6.3萬/平，同樣降了3000元。
對購房者來說，相同片區有了更多選擇，而對開發商來說，幾家歡喜幾家愁。
03
滿300-50 地產圈要不起
今年618，電商平臺打出了“滿300-50”的促銷優惠，樓市卻跟不起。
一方面，樓盤沒有利潤空間降價促銷。
要知道，開發商現金流大頭都來自售樓回款，加上融資渠道縮窄，開發商資金壓力很大。
自2021年集中供地+限制銷售指導價以來，土地利潤率走低。房地差只有1.5萬/平的地塊不在少數，跑的快還能掙個辛苦錢，要是跑不快……
“活下去”，今年成了開發商的第一要義。加速快跑，以求更多可能性。
去年長安悅璽拿地78天實現動工，今年一批次項目中海滙智裡、和悅華錦·悅境拿地55天實現開盤銷售。
到今年二批次，中海+石泰拿下石景山衙門口地塊後隨即發佈了項目產品系。
沒有最快，只有更快。
另一方面，即便降價也賣不動。
比如青龍湖某限競房項目端午推出“部分房源89折”優惠；朝陽孫河項目6·18“每套直惠318萬”；豐臺豪宅某府特惠房源降價300萬等等。
優惠拉動銷量的前提是，項目有足夠的熱度，購房者認可，才能在優惠活動下催促下定。
問題在於，沒有前提，也沒有買房信心。
那麼，北京新房市場會一直冷下去嗎？有人說“除非放鬆限購”。
全國鬆綁樓市的氣氛已經烘托起來，據統計，前5月已有120城出手調控樓市，鬆綁限購、停止限售、降低首付比例、提高公積金貸款額度、二孩三孩家庭給房票等等。
北京不跟一把？跟了，“提高公積金租房提取比例、因疫情影響還不上房貸不收罰息”。
僅此而已。
互動時刻：
關於618買房，你有什麼想說的？歡迎大家留言與嚴肅君互動~