兩個小時，195輪，龍光與萬科的深圳搶地邏輯
經濟觀察網 記者 陳博 雖然6宗的供地規模不及北京、廣州等其他城市，但深圳首場集中供地含金量依舊十足，吸引了包括萬科、碧桂園、金地、保利、中海、招蛇等在內超過20家房企圍獵。
這場跌宕起伏的土拍大戲，房企最終爭奪的僅有3宗地塊，另外2宗深汕特別合作區宅地及龍華人才住房用地已提前敲定。
競拍過程中，光明鳳凰地塊、寶安西鄉地塊很快決出結果，這場土拍競爭主要發生在南山西麗地塊上。“西麗宗地從報名開始，參拍企業數量就不多。”一家參拍房企投資人士告訴經濟觀察網：“其他房企不參加，因爲他們算不過賬，沒法賺錢。”
令人最意想不到的是，龍光和萬科、特建發（深圳市特區建設發展集團有限公司，下同）聯合體爲了爭奪南山西麗地塊，前後耗時近兩個小時，進行195輪廝殺。最終龍光戰勝萬科聯合體笑到最後。深圳首場集中拍地，龍光獲得兩宗地，另一宗被佳兆業搶到。
密集集中供地下，利潤空間的壓縮逼使房企投資邏輯和盈利測算顆粒度逐步縮小，房企投資邏輯也在分化。“龍光和萬科能爭奪這麼長時間，是因爲他們覺得這宗地能賺錢。”上述房企投資人士表示。
兩小時、195輪
“29號，69億元，第三次！”
5月13日下午17：06，當主持人敲下最後一槌，深圳土地房產交易中心拍賣大廳內，所有屏息凝神的圍觀者終於長吁一口氣。
“總算結束了。”窸窸窣窣的說話聲伴隨着掌聲四起，競買席的後排，龍光投拓團隊放下手中29號牌，起身相互握手，臉上露出久違的笑容。
一場耗時103分鐘的兩方拉鋸戰落下帷幕。在深圳土拍市場上，如此長久的舉牌時間要追溯回2019年6月，那場土拍的最後贏家同樣是龍光，豪擲65.85億元從央企中海地產嘴邊奪下深圳龍華民治地塊。
而這一次，競爭依舊白熱化，只是龍光的對手換成了萬科、特建發聯合體，角逐的是深圳南山西麗宗地。
出讓公告顯示，南山西麗宗地計容總建面約29.18萬平方米，其中辦公15萬平方米，地上商業1.5萬平方米，酒店4萬平方米，地下商業1萬平方米，可售人才住房7.21萬平方米。
除此之外，地塊還包括400平方米的便民服務站、1500平方米的老年人日間照料中心，650平方米的黨羣服務中心、600平方米的物業服務用房以及1500平方米的熟食中心。以此估算，住宅面積佔比僅24.7%，商辦業態佔比高達73.7%。
開拍前，不少房企投拓人士對經濟觀察網表示，這宗地的住宅面積太少，參拍積極性不高。最終的競拍現場，西麗宗地僅吸引了招蛇、萬科特建發聯合體與龍光3家報名企業。但招商蛇口僅出了一輪底價便退出，最終變成龍光和萬科、特建發的拉鋸戰。
屈指可數的參與者絲毫不影響西麗宗地成爲深圳首場集中土拍的“黑馬”。該地塊是此次唯一一宗不受“雙限雙競”規則束縛地塊，掛牌起始價47.6億元，結局以價高者勝。
每輪1000萬元的增幅，兩大房企一直沉着追趕，“真的是大意外，沒想到這塊地價格還可以拍到這麼高。”當大屏幕上的價格停留在52.1億元時，一位房企投拓人員告訴經濟觀察網，已經超出他們的預期了。
人頭簇動的拍賣大廳裡，陸續有房企投拓離場。然而，爭奪並沒有就此終止。餘下一個小時內，萬科與龍光輪番廝殺，誰也不甘示弱，就連土拍主持人都忍不住調侃了一句， 我的節奏再稍微放快一點。
經歷195輪較量，龍光終究以69億元擊敗萬科、特建發聯合體。除去無償移交的便民服務站、老年人日間照料中心、黨羣服務中心，不得轉讓的物業服務用房，摺合下來，樓面地價約2.39萬元/平方米。
如果說，七年前以溢價率85%奪下深圳白石龍地王的龍光還是深圳土拍圈一匹 “黑馬”，如今，這家潮汕房企已然成爲稱霸深圳土拍的一方“梟雄”——當天下午早些時候，龍光還從19家房企中突圍而出，以最高限價10.88億元和1.12萬平方米的配建人才房面積斬獲光明鳳凰宗地。
賺個流量
“來勢兇猛”，這是現場房企對龍光的印象。但出手闊綽背後，龍光需要直面的是盈利拷問。
西麗宗地從47.6億元到69億元，高達44.96%的溢價率出乎衆人意料。經濟觀察網獲悉，出讓前，相關部門向幾家開發商探過口風，他們是否接受設定的出讓條件以及起拍價。當時每家房企態度各異，有的企業表示按照起拍價，這宗土地達不到自家的投資刻度，希望調整指標；有的企業認爲這宗地的現金流回正時間相對太慢。
商辦去化速度遠低於住宅，這一指標配比過高讓多家房企對西麗宗地的“賬本”望而卻步。“我們沒有報名西麗宗地，主要與公司風格相關。其實在我們公司前期研判中，投拓團隊都覺得西麗宗地還是可以參拍一下，不過這宗地的掛牌條件中部分要自持，大量商辦，很難算賬，決策層最後選擇放棄。”一家參拍房企的投資人士稱。
龍光能否算得過賬？基於對商業部分的定價、盈利邏輯存在差異，每家房企對西麗宗地的封頂價估算各不相同。
“我們對商辦業態並不是特別樂觀，尤其是深圳商辦空置率較高背景下，我們對商業部分的定價難以持高。”上述房企投拓人員稱。
一家Top20房企深圳區域投資負責人也表示，如果後續商辦打造成純辦公業態，從現狀來看，現金流和盈利空間肯定是無法實現的。
光明鳳凰宗地從競地價到競1萬平方米以下的人才住房面積，一路節奏迅速，每一輪幾乎都有兩三個號碼牌同時舉起。然而，當配建人才住房面積達到1.1萬平方米的時候，現場陷入膠着，主持人不得已兩次調整競拍幅度。
上述Top20房企深圳區域投資負責人坦言，按照各家房企的成本控制情況，1萬平方米人才住房面積尚可以實現少量利潤。但成交的1.12萬平方米，只能是個保本價。“賺個流量吧。”他說。
值得關注的是，光明鳳凰宗地的建面僅4.08萬平方米，扣除配建，可售建面僅2.96萬平方米。開拍前，一位龍光內部人士向經濟觀察網透露，如果體量太小的地塊，龍光意願不大。
從區位上看，光明鳳凰宗地毗鄰光明目前最成熟的鳳凰城片區，臨近光明城高鐵站，後期住宅銷售均價限價4.89萬元/平方米（不含室內裝修），與鳳凰城片區目前在售新盤宏發萬悅山的備案均價持平。
事實上，深圳的土拍市場難度要高於北上廣。供應稀缺促使各地房企蜂擁前來，激烈哄搶下，地塊利潤率也被壓縮到極致。
同天出讓的寶安西鄉宗地，掛牌起始價17.54億元，開拍3分鐘達最高限價25.44億元；隨後的競人才住房面積配建環節，叫價從6530平方米飛奔至3.2萬平方米，不到10分鐘內溢價3.9倍。
由於無人應答，佳兆業旗下的深圳市金桂商務信息有限公司憑藉25.44億元+配建3.12萬平方米人才住房將這宗地收入囊中。
最終人才房配建規模是初始配建面積的4.8倍。寶安西鄉宗地的總建面約6.74萬平方米，兩相對比，建成後無償移交政府的規模高達46.3%。
粗略估算，該宗地摺合可售樓面地價7.03萬元/平方米，後期商品住房限價8.33萬元/平方米（不含室內裝修）。“從地價與銷售限價來比對，這個競得結果太激進，已經激進到有點不理智了。”上述參拍房企的投資人士感慨。
投資邏輯
一邊是難算賬，一邊是開發商前赴後繼搶地，賺錢難題阻擋不了深圳市場對房企的誘惑。競拍結束的公開口徑中，龍光大力稱讚西麗宗地是“深圳此次集中供地中面積最大的一幅商住地塊，頗爲稀缺”、“地貨比合理，利潤有保障”。
佳兆業爲深圳集中拍地配置了一支豪華投拓陣容：佳兆業集團執行董事兼聯席總裁李海鳴親自帶隊到現場，舉牌的是佳兆業集團控股副總裁、深圳集團總裁劉立好。一位接近佳兆業的人士告訴經濟觀察網，敢拿肯定有信心。
集中供地的遊戲新規下，房企投資邏輯和盈利測算的顆粒度正在逐步縮小。
以西麗宗地爲例，上述Top20房企深圳區域投資負責人說，招商、萬科聯合體和龍光參拍的邏輯是，如果住宅能在7個月內週轉，今年內依然能夠貢獻年度銷售業績。
西麗宗地規定可售人才住房總套數不少於960套，基準售價不高於5.28萬元/平方米，最高售價不高於5.54萬元/平方米。以此估算，可售人才住房貨值介於38.07-39.94億元之間。
除了住宅，另一個變現途徑是從佔比高達73.7%的商辦指標中提高盈利能力。“如果按照正常商辦業態去打造的話，這部分價值提升是比較難的；若想拔高商辦部分的價格，具備可能性的辦法之一是打造成類住宅性質。”上述房企投拓人員舉了個例子，比如居住地塊的商業部分，一層依然是臨街商鋪，二三層則打造成商業公寓，這樣後期售價就可以大幅擡高。
按照出讓文件，西麗宗地的辦公與商業部分可分割轉讓。在深圳，居住用地限地價與售價，諸如商業公寓的類住宅業態早已存在。各家開發商通過配套商業指標創造溢價，打造企業公館或類住宅產品。
經濟觀察網獲悉，2020年底，大部分深圳房企對於“商鋪報建突破”並沒有太大把握。但去年11月萬科拿下寶安尖崗山地塊後，規劃的類住宅方案獲批，促使地塊的商業面積盈利空間實現較大突破，讓房企看到社區配套商業變現的可能性，對於地塊商業部分的價值判斷上升了一個層級。
萬科和龍光，都曾在深圳相對中心的區域將商辦成功改造成類住宅並實現較好的去化。“商辦部分確實要規劃成公寓銷售才能盈利，但西麗宗地的區位比較敏感，不知道後期龍光能不能做成。”上述Top20房企深圳區域投資負責人表示，在中心位置商辦改公寓或別墅的風險比較大。“這是灰色地帶，相關部門很有可能隨時出政策收緊。”
測算邏輯的調整在於補倉迫切感。2014年以來，龍光在深圳屢屢拿下的“麪粉”價格幾乎等同於“麪包”價，高週轉能力讓龍光在這些地塊開發中嚐到不少甜頭的同時，深圳土地供應稀缺現狀疊加舊改轉化緩慢導致龍光在此的儲備告急。
截至2020年底，龍光在粵港澳大灣區的土地儲備多達4960.66萬平方米，佔比高達69.6%；但深圳土儲僅407.23萬平方米，佔比5.7%。
佳兆業的拓儲需求則更爲細化。據經濟觀察網瞭解，寶安西鄉宗地是佳兆業內部爲西部戰略而進行的投資，後續這宗地塊將由佳兆業前海投資發展有限公司開發，而非佳兆業深圳地產公司。
佳兆業前海投資發展有限公司去年爲開發深圳西部成立，與佳兆業深圳公司並屬於城市級公司。“以往佳兆業的貨值、開發樓盤更多聚焦在深圳東部，西部項目相對較少。但這兩年，以南山、寶安爲主的深圳西部房價水漲船高，佳兆業也開始重視西部了。”上述接近佳兆業的人士告訴經濟觀察網。
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陳博經濟觀察報記者
不動產開發報道部資深記者
關注華南房地產，政策及地產相關上下游產業。