「地上權住宅」自住便宜又免繳稅！法界：問題重重
▲地上權住宅目前仍有許多法律問題，尚待解決。圖爲買地上權住宅之住戶，日前到地檢署對建商提告。（圖／《ETtoday新聞雲》資料照。）
政府近年來推出「地上權住宅」，讓民衆付租金租用房屋「地上使用權」，而非取得房屋的「所有權」，打的是自住便宜、又可免繳地價稅。但法界人士發現，「地上權住宅」不能向銀行貸款、產權移轉也要透過建商、不能設置管委會，房屋租金更難以預期等等的法律問題，民衆千萬要注意。
臺灣司法人權進步協會會員、基隆地檢署檢察官劉彥君指出，地上權在民法上是除了自有的土地以外，可以使用他人土地的一種權利，所以被歸屬爲「用益物權」。設定普通地上權的目的，限於在他人的土地上、下有建築物與其他工作物。自己沒有土地，藉着地上權的作用，卻可以在他人的土地上建造富麗堂皇的房屋。對許多建築業者來說，這當然是一個大好機會，但地上權是定有期限的，目前實務預定設定地上權期限多爲50年，通常也需支付土地所有權人相關權利金。
劉彥君表示，財政部國產署在1996年標出第一批作爲地上權住宅的土地，都是「可分割過戶」的住宅。當時政府基於活化土地標售地上權，而地上權住宅因爲有使用年限，價值會隨着時間遞減，因此買方以自住爲主，而非投機炒房價；再加上總價較低（地上權住宅不必繳地價稅，但要繳租金），可以讓收入有限一般民衆有房可住，理應是政府、消費者與建商三贏的良善政策。
不過政策因行政便利的關係，出現大轉彎，相關機關在2001年後將地上權建物標案改爲「不可分割」，直接對口轉爲開發商，以便政府不管收地租或是時間到期收回房屋，都只需面對一個開發商，不用面對許多民衆。這也產生出諸多原始地上權所未設想到之法律問題：
(1) 不能分割過戶的使用權住宅，無法直接向銀行貸款。此類型住宅，民衆支付上千萬元買到的，不過是長達50至70年的房屋「使用權」，沒有房屋土地的「所有權」，對於銀行來說，無法作爲抵押權的標的物。
(2) 移轉產權仍須透過建商移轉、贈與、繼承手續麻煩。不能取得房屋所有權的使用權住宅，買房無法取得地政機關核發權狀，這類的房屋雖然宣稱可以交易，但因爲建物所有權登記在建商名下，任何移轉、贈與和繼承等法律上行爲都必須透過建商，無法如同一般不動產辦理相關地政登記。
(3) 管委會設立產生爭議建物所有權人才能成立管委會，而不可分割過戶的使用權 住宅，買方無法適用「公寓大廈管理條例」來成立管委會，等同失去依公寓大廈管理條例成立管委會的權利。
(4) 地租負擔事先難以預期金額租房子，房屋稅和地價稅等持有稅，就是由房東承擔，地上權住宅卻需先付房價，還要付房屋稅和地租等持有稅，因此買地上權房屋應把後面的成本也加起來計算，才知道有沒有買貴。
因此，劉彥君建議，政府既視土地爲日益稀少資源，將地上權住宅列爲實現居住正義問題的途徑之一，中央和地方政府應對於地上權住宅制定一個完整配套，儘速推動「定型化契約範本」，並將地上權住宅納入「公寓大廈管理條例」內。另外修改稅制，避免業者鑽法律漏洞，損害消費者權益，纔可能同時降低業者所承擔之法律與稅賦風險，以解決目前的亂象。劉彥君最後強調，政府的政策需明確，纔可將立法多年卻始終如空中樓閣之地上權建物真正市場化。否則，以現行非驢非馬的變形地上權住宅，想要實現居住正義，恐怕僅是望梅止渴了。