地方政府坐享70%收益 高房價不能全怪開發商
本站房產12月29日原創 12月2日，萬科總裁鬱亮給全集團兩萬多名員工發郵件，宣佈萬科銷售順利達到千億元，從1998年不足12億元的銷售額，到2010年突破1000億銷售規模，房改12年以來，萬科用驚人的發展速度成爲全球銷售額最高的住宅開發商，爲中國房地產歷史揭開了新的一幕。
萬科的高速發展可謂中國房地產行業的一個縮影，從1998年房改至今，房地產行業的高速發展造就了一批“巨無霸”級別的開發商；但與此同時，開發商這一羣體從誕生至今便一直與“暴利”、“高房價”、“腐敗”脫不了干係，房地產開發商成爲國內最負面的企業羣體。
在房價攀升、民怨沸騰的背後，值得我們思考的是，開發商真的是高房價的罪魁禍首？在房地產暴利鏈條裡，誰纔是最大的受益者？
天使與魔鬼
從1998年房改至今，隨着城市化浪潮的快速推進，釋放了大量市場需求，帶動了房價的節節攀升，也成就了大批高速成長的上市房企，像深圳派系的萬科、中海、招商、金地、華僑城，粵派的富力、合生、雅居樂、保利、恆大，均是從籍籍無名的小企業發展到如今在國內舉足輕重的大型上市企業。
以保利地產爲例，該公司在2006年上市之時，全年銷售額僅爲85.65億元，但截至今年前11月，保利銷售額已經猛增至571億元，複合增長率高達84%，發展速度讓許多非房地產企業望塵莫及，龍頭企業萬科2009年與2010年銷售額更超越美國最大的住宅企業帕爾迪公司，成爲地球上最大的住宅開發商，王石更預言，未來世界前十大開發商將來自中國。
但與此同時，這些靠着房地產而一舉暴富的開發商卻始終被輿論推向風口浪尖，“暴利”、“推高房價”、“貪污腐敗”每一樣都跟他們脫不了干係，尤其是隨着近年來房價的過快上漲，開發商幾乎被徹底“妖魔化”。
由福布斯中文版和中國建設銀行在北京發佈2010年《中國私人財富白皮書》報告顯示，由於房地產價格近十年持續攀升，房地產行業的可觀利潤造就了11.6%的千萬富豪，在投資方面，千萬富豪選擇房地產投資的超過六成，房地產幾乎成了暴利的代言詞，自然引發民衆的“千夫指”。
“中國房地產開發商就是中國最大的倒賣商、皮包商與中間商，大多數開發商自己並不建房，規劃由政府部門做，設計由設計單位負責，住房由建築企業建造，開發商僅僅是扮演着中間人的角色，因此它們並不是真正意義上的企業”， 社科院工經所投資與市場研究室主任曹建海認爲。
2009年風靡全球的電視劇《蝸居》由於揭露房地產圈黑幕，在社會上引起熱烈反響，最後盛傳因惹惱開發商遭停播。一部原創長篇小說《房地產官商勾結驚人黑幕：原罪》在網上連載獲得非常高的點擊，該小說描寫了房地產領域的官商勾結、暗箱操作、中飽私囊的種種怪現狀，構成了一幅觸目驚心的房地產百醜圖。
難怪連被稱爲開發商集團“代言人”的華遠集團總裁任志強也承認，自己是全國人民最想揍的第三個人。
在開發商被高度“妖魔化”的同時，我們也必須看到，在房地產這條暴利的產業鏈裡，開發商確實佔有了不小的利潤，但大部分的利潤通過土地出讓流入到地方政府的口袋裡。
“開發商被妖魔化，這實際上是一種錯誤的社會道德觀”，北京師範大學房地產研究中心主任董藩認爲，對於開發商的“暴利”，社會的理解存在不少誤區，首先大家經常看到的上市房企收益確實十分可觀，但這只是對一部分有開發項目的企業而言，由於房地產開發受制於政府的土地供給情況，拿不到地就無法開發，很多中小開發商的生存環境並不如想象中的好。
除此之外，董藩認爲，從產業發展理論角度看，每個產業都要經歷誕生、成長、擴張、衰退、淘汰等各個發展階段，現時房地產雖然正處在成長和擴張期，但總有到達衰退與淘汰的一天，“從經濟學角度來看，房地產開發商只不過是一個生產企業，它無法控制房價的漲跌，只有供求關係緊張，房價纔會上漲，供不應求的背後，更重要的是土地的供不應求”。
實際上，土地供不應求已經是老生常談的問題，儘管中央政府近幾年均制定規模龐大的土地出讓計劃，但幾乎每年都無法達標，2010年初國土部制定了18.5萬公頃供地計劃，但按照開發商上報數據，截止今年10月底住宅用地供應僅爲3.6萬公頃左右，無法完成目標已經是大概率的事情。
土地的供不應求，自然造成土地價格的快速上漲，這無疑是推高房價的最重要原因之一。
“現在你買一套30000元/平米的房子，其中20000元/平米是用於支付土地出讓金，這意味着房地產的大部分利潤都留到了地方政府的口袋裡”，知名經濟學家郎鹹平表示，2009年，全國土地出讓金達1.59萬億元，相當於同期地方財政總收入的46%，2010年更有可能突破2萬億，土地出讓金創新高沒關係，但關鍵是它並沒有取之於民用之於民，保障房建設一直喊沒錢，中低收入階層居住問題一直解決不了，這纔是目前中國房地產最核心的矛盾。
正如溫總理所言，房價不僅有市場管理的部分，還有政府應該管理的部分，政府應該管的是保障性住房，解決中低收入者的居住難題，但保障房的缺失，恰恰是地方政府消極對待造成。
由此來看，在開發商被“妖魔化”的同時，土地供不應求造成地價飛漲，加上保障房建設缺失，地方政府無疑纔是推高房價的幕後莊家。