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丹華公館（深圳南山）
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開發商背景
桑泰集團 進化美好人居
桑泰集團22載人本關照 根植品質 進化美好人居，截至目前已開發超 200 萬㎡面積
項目基本信息
【總佔地】約40346.08㎡
【總建面】約319013.64㎡
【綠化率】30%
【均價】6.7w起
【產品面積】約58-101㎡
【層高】58㎡層高3.9米，101㎡層高2.95米
【產權年限】70年(2017年12月22日至2087年12月21日)
【物業費】5.9元/㎡*月
【發展商】深圳市桑泰房地產開發有限公司
【物業公司】深圳市厚德物業服務有限公司
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區域價值
大沙河創新走廊 價值高地
大沙河創新走廊核心位置，西麗高鐵新城/留仙洞戰略性新興產業總部基地/西麗湖國際教科城三大未來引擎助力未來發展
西麗高鐵新城 灣區樞紐門戶
西麗高鐵新城規模超北站，輻射全國，未來超2000萬客流，灣區綜合樞紐坐享價值騰飛
南山科創下一個十年
深圳六大總部基地之一，大疆創新、樂普醫療等優秀總部聚集，60萬+高端就業/10萬+素質人才聚居
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交通配套
1小時灣區生活圈 通勤無憂
緊鄰西麗高鐵站，4高鐵+2城際1小時捷達灣區生活圈，6地鐵(5號/7號/13號(在建)/15號(在建)/27號(規劃)/29號(規劃))通達全城
教育配套
優質教育環伺 坐享全齡教育
出家門進校門,目送式教育,自帶18班幼兒園,深中南山創新學校等優質學校聚集,書香環伺
商業配套
緊鄰綠肺公園 無憂商業配套
0距離西麗生態公園，擁享城央自留綠肺，創智雲城/益田假日裡廣場/萬科裡等超20萬㎡無憂商業配套
文體配套
西麗湖國際科教城，智集清華、北大等18所頂尖高校，深圳智腦造就書香起點
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生態配套
項目緊鄰西麗生態公園，開車10分鐘左右可達西麗湖。塘朗山，大沙河生態長廊
項目優勢：
1.地理位置好，位於南山西麗板塊，整個板塊全是寫字樓，加萬科雲城公寓，整體的城市界面次新，路段乾淨整潔，沒有城中村，加上背靠公園，適合一些年輕人自住。
2.總價低，上車輕鬆，雖說小戶型，但功能性應有盡有。
3.同等總價，橫向對比沙井，光明，龍崗的三房，可以獲得更好的地段，順帶吃一下留仙洞這塊餅，也還行。
4.項目距西麗綜合樞紐站約2KM，未來距離15號線最近，大概400m，周邊還有幾條地鐵，步行距離較遠，很適合南山搬磚的剛需們。
項目劣勢：
1.超大盤，容積率高，梯戶比4梯12戶/4梯7戶，類似酒店公寓式的走廊過道。
2.車位比不足1:1。
3.目前距離5號線地鐵口較遠，等15號線開通還有較長的時間。
戶型鑑賞
約58-101㎡戶型；
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戶型解讀
戶型主要考慮房間數量，空間和佈局合理性等因素(優先考慮面向剛需的小3房戶型)。丹華公館有101平的標準3房，但價格不屬於剛需了。所以這裡按58平的看，58平做成3室或4室，真是挺讓人開眼的。官方說層高3.9米，去掉一些樓層中間的高度，估計有效層高還得少一些，可能只有3.7米多，做成複式，還是比較讓人難以接受的。一般正常的複式要達到5米。那3.7米給下面2米2的話，上面最多1米5。很難稱爲一個房間，說是上鋪可能更合適。
4梯12戶，36層，房子小樓道里多個門口可能會放鞋櫃或嬰兒車。高峰期做電梯估計要等不少時間。
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地產動態：
中交地產有個令行業豔羨的“富爸爸”。在2025年的第一個工作日，“富爸爸”再度現身爲中交地產託底。
中交地產有個令行業豔羨的“富爸爸”。
在2025年的第一個工作日，“富爸爸”再度現身爲中交地產託底。
1月2日，中交地產發佈公告稱，其於控股股東的156億元借款餘額，利率由7%下調至3.1%。
不僅如此，前不久，經控股股東同意，上述156億元的資金還實現了展期一年。
借款展期、利息腰斬，這也意味着中交地產不僅能夠延後支付本金，利息也直接減半。
展期與降息
短短半個月時間，中交地產接連發布兩則公告，對其存續借款進行調整。
其一，2024年12月12日，該公司便曾發佈公告稱，中交地產及控股子公司，對於控股股東中交房地產集團的借款本金餘額爲150.91億元，上述借款將在2025年內陸續到期。
此外，經與控股股東協商，公司擬將借款本金餘額150.91億元自到期日起續借1年，年利率不超過7%。
顯然，本次展期之後，中交地產可以過個好年，無需再爲臨期債務發愁。
其二，1月2日，這家企業又迎一紙公告，內容仍舊有關上述借款。
中交地產宣佈，其與控股股東中交房地產集團簽訂《借款合同之補充合同》，其中提到，對公司在中交房地產集團的借款本金餘額159.91億元，進行降息。
公告明確，除補充協議簽訂前公司已向地產集團實際支付利息的借款利率外，自2024年1月1日起(含當天)，借款利率由7%調整爲3.1%。
值得注意的是，本次利息的降低，並非自2025年開始算起，而是自2024年算起。
以159.91億元的本金、7%的利率，粗略計算，中交地產每年需要支付的利息爲11.19億元。
而利率下調爲3.1%後，每年支付的利息僅4.96億元，直接減少了6億元，如此一來，中交地產壓在肩上的擔子，又輕了一些。
對比中交地產過往的融資情況來看，其向控股股東的借款利率有的甚至達到7.5%、8%，乃至10%，如若按此計算，中交地產“節約”的資金就更多了。
無論是展期，還是降息，說到底，還是因爲中交地產的手頭沒那麼寬裕了。
2024年以來，爲改善房企資金面困難的現狀，官方多次發佈政策，支持房企合理融資需求，但從市場端來看，房企的融資面仍舊緊張。有數據顯示，2024年全年，房地產行業債券融資總額同比仍舊減少了兩成。
從中交地產的情況來看，截至2024年6月30日，該公司的融資餘額爲575.5億元，較2024年初的610.28，減少8.43%。
其中，銀行貸款爲242.71億元，債券融資共計87.4億元，信託融資爲13.93億元，控股股東方借款共計160.53億元，其他融資爲70.94億元。
從融資期限結構來看，去年上半年575.5億元借款當中，一年內到期的資金達到從266.64億元，一到兩年內到期的資金爲212.68億元，而公司期末在手資金僅66.48億元。
有業內人士表示，”大家都挺難的，但相較於同類企業，中交地產的整體情況還算不錯了，畢竟有母公司的支持。”
“好爸爸”託底
這並非中交地產首次展期。
早在2021年12月末，該公司及其控股子公司就曾對中交房地產集團提供的多筆借款進行展期。
其中，中交地產向控股股東的26.8億元借款展期兩年。此外，控股子公司中交南京、中房嘉潤、中交西南向控股股東的3.5億元借款、4.9億元借款及0.6億元借款均展期兩年。
隨後，2023年7月21日，中交地產就曾對彼時借款中未到期的部分借款展期1年。
據當時的公告透露，上述展期金額合計62.18億元，借款其他條件不變，展期後上述借款期限由不超過2年調整爲不超過3年，借款年利率不變，仍爲7.5%到8%。
“債權人願意展期和降息，這對房企而言，是有利無害的事情，也說明債權人對企業後續的經營發展有信心”，上述業內人士提到。
實際上，從控股股東的角度來看，中交地產作爲其重要上市平臺，提供資金支持，一方面能夠助力企業的經營與發展，實現規模的擴張；另一方面，利用閒置資金助力下屬平臺的同時，其亦能收穫一定的利息，這是雙贏的做法。
據觀點新媒體不完全統計，截至2019年年末，該公司向控股股東方的借款餘額達到61億元，上述借款當中，最低利率爲5.6%，最高利率則爲8%。
2020年年末，這一餘額上升至67.89億元，最低利率爲6.5%，最高利率則達到10%。
借款較多的則數2022年，控股股東中交房地產集團先後向中交地產提供了150億元的借款額度。而年內，該公司共計使用了120.28億元的額度。
2023年、2024年，中交地產亦接連向控股股東借款117.458億元及14億元。
數據來源：企業公告、觀點指數整理
不過，過去幾年，“好爸爸”爲中交地產託底，亦時常受到非議。其中，時常討論較多的話題便是控股控股借款利率高出市場同期水平。
以2022年數據爲例，母公司借款提供的代價是7.5%、8%的利息。而根據中交地產2022年中期報告顯示，該公司的銀行貸款成本在3%到6%之間，債券融資的成本在3.52%至4.99%之間，信託融資的成本最高，在6%至8.5%之間，對比之下，母公司借款的成本實際還是比較高的。
不過，本次控股股東對中交地產的存續借款利率直接降至3.1%，無疑降低了企業的財務負擔，增加了利潤空間及現金流。
而剛剛完成展期之後，控股股東再向中交地產提供了100億元的借款額度，用於2025年使用，這一舉措，也給企業添加了更多的底氣。