專業解讀！借名買房登記人離世，北京房產律師助力出資人勝訴過戶

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景

本案圍繞北京市昌平區一號房屋的產權歸屬展開，涉及複雜的家庭關係和房產爭議。李華主張與王明存在借名買房關係，在王明去世後，因房屋過戶問題與王明的部分繼承人產生糾紛，進而訴至法院。王明的家庭關係複雜，其父母、配偶、子女及祖輩之間的繼承關係也使案件變得更加錯綜複雜。

二、案件經過

（一）房屋購買及相關情況

2010 年 8 月，李華因王明辦理購房貸款額度較高等原因，借用王明名義購買位於昌平區一號房屋，房款總價 10470129 元。商品房預售合同和個人一手住房貸款合同以王明名義簽訂後由李華持有保管，房屋相關手續、資料及後續費用繳納憑證也均由李華持有。購房首付款、中介費、抵押費、保證金、稅收、物業等費用由李華實際出資，購房按揭貸款也一直由李華償還，房屋由李華裝修並居住使用至今。

2012 年 7 月 20 日，房屋產權證登記至王明名下。2015 年 3 月 10 日，王明因心臟病突發去世，房屋尚未過戶給李華。此後，王明的父親王偉於 2015 年 10 月 31 日因病去世，奶奶張秀蘭於 2018 年 4 月 1 日因病去世。

（二）糾紛產生及訴訟過程

李華向法院提出訴訟請求，判令被告爲其辦理房屋過戶登記手續。李華稱趙芳（王明母親）和孫麗（王明妻子）知曉並認可借名買房事宜，還出具了《借名買房及房屋產權歸屬聲明》願意配合過戶，但王琳（王明妹妹）不配合，難以溝通房屋過戶事宜。

王琳、王強（王明爺爺）辯稱，原告訴稱借名購房存在疑點，沒有與王明簽訂購房協議，未提供支付購房款和資金來源證據，不足以證明出資。王琳認爲房屋可能是其父親王偉借王明名義購買。

王宇（王明兒子）、孫麗、趙芳未到庭參加訴訟，亦未提出書面答辯意見。第三人某銀行述稱，原告與被告之間的涉案房屋爭議不影響其貸款及債權的實現。

（三）法院調查與證據呈現

查明家庭關係：確認王強與張秀蘭、王偉與趙芳、王明與孫麗等家庭成員之間的關係，以及相關人員的去世時間和戶口註銷情況。

房屋購買及貸款相關：王明與北京M 公司簽訂《北京市商品房預售合同》，與某銀行簽訂《個人一手住房貸款合同》，李華、周娜與某銀行簽訂《個人貸款保證合同》。2012 年 7 月 20 日，王明取得涉案房屋所有權證書。

原告主張證據：李華提供購房收據、發票、刷卡存根、入住通知書等收房文件、貸款合同、保證合同、房屋所有權證書複印件、收押協議等，證明借名買房及出資、使用情況。還提交《個人房屋轉讓協議書》、收款條及聲明，稱因擔心王明不承認借名買房而簽訂。此外，提交趙芳、孫麗出具的《借名買房及房屋產權歸屬聲明》及趙芳的《自願放棄房產繼承權聲明書》。

被告反駁及調查情況：王琳不認可李華主張，稱房屋可能是王偉借名購買。法院依法調取王明名下還貸賬戶流水，但無法反映對手交易信息。李華稱貸款資金來源於公司經營所得，由自己、母親及公司出納償還，因賬號和還款次數多無法記清賬戶戶名。

（四）裁判結果

李華於判決生效之日起十日內向某銀行清償房屋抵押貸款債務，某銀行在李華代爲清償後三日內協助註銷涉案房屋的該筆抵押權。

王琳、王強、王宇、孫麗、趙芳於抵押權註銷之日起三日內協助李華辦理房屋的產權轉移登記手續。

三、案件分析

（一）證據的巧妙收集與運用

關鍵證據的梳理：勝訴的關鍵在於全面梳理並運用各類證據。李華持有的購房收據、發票、貸款合同等資料，直接證明了其在房屋購買過程中的參與和出資情況。雖然沒有書面借名買房協議，但這些關鍵證據形成了有力的證據鏈條。

證人證言與聲明的作用：趙芳和孫麗出具的《借名買房及房屋產權歸屬聲明》具有重要意義。作爲王明的直系親屬，她們的認可增強了李華主張的可信度。同時，通過對王明生前收入情況的分析，進一步佐證了李華出資購房的合理性。

反駁對方證據不足：針對王琳提出房屋可能是王偉借名購買的觀點，因其未能提供任何證據證明王偉償還貸款等關鍵事實，成功反駁了對方主張，凸顯了我方證據的優勢。

（二）法律關係的精準把握

借名買房法律關係的認定：準確依據借名買房的法律構成要件，從房屋出資、佔有使用、票據及證書持有以及借名原因解釋等多方面進行綜合判斷。李華支付首付款及部分貸款，實際佔有使用房屋，持有相關票據和證書，並對借名原因做出合理解釋，滿足借名買房的法律要求。

繼承與過戶的法律適用：在王明去世後，清晰把握繼承法律關係，明確其繼承人有協助辦理房屋產權變更登記手續的義務。同時，考慮到房屋存在抵押的情況，依據相關法律規定，在李華願意代爲清償債務消滅抵押權的前提下，確保其有權要求辦理過戶。

（三）庭審策略與應對

清晰闡述觀點：在庭審中，清晰、有條理地闡述借名買房的事實和法律依據，針對被告的質疑逐一進行迴應。通過展示完整的證據鏈條，使法官能夠全面、準確地瞭解案件事實。

抓住對方漏洞：敏銳捕捉被告觀點和證據的漏洞，如王琳無法提供證據證明其主張，及時進行反駁，強化我方觀點的說服力，引導法官做出有利於我方的判決。

四、辦案心得

（一）證據收集的全面性與細緻性

重視直接證據：在借名買房糾紛案件中，購房合同、付款憑證等直接證據至關重要。在今後辦案中，要引導當事人儘可能收集和保存這些關鍵證據，確保證據的真實性和完整性。

挖掘間接證據：學會挖掘和運用間接證據，如證人證言、當事人陳述、相關費用繳納憑證等，通過證據之間的相互印證，形成完整的證據鏈條。在本案中，趙芳和孫麗的聲明以及對王明收入情況的分析，都爲案件勝訴起到了重要作用。

應對證據瑕疵：對於可能存在瑕疵的證據，如無法明確還貸賬戶信息等，要提前準備好合理的解釋和補充證據，避免因證據瑕疵影響案件結果。

（二）法律關係分析的深入性與靈活性

深入研究法律規定：深入研究借名買房、物權歸屬、繼承等相關法律規定，準確把握法律條文的內涵和適用條件。在本案中，精準運用借名買房的認定標準和繼承法律關係，爲案件的分析和訴訟策略的制定提供堅實的法律基礎。

結合實際情況分析：在處理案件時，要將法律規定與實際情況緊密結合。充分考慮當事人之間的關係、房屋購買和使用的實際情況等因素，使法律分析更具說服力。在今後辦案中，要注重瞭解案件背後的實際情況，避免單純從法律條文出發，做出脫離實際的判斷。

（三）庭審應對技巧的重要性與提升

抓住案件焦點：在庭審中，要善於抓住案件焦點，避免被對方的干擾性觀點所影響。在本案中，始終圍繞借名買房法律關係是否成立以及房屋產權歸屬問題展開辯論，使法官能夠準確把握案件核心。

清晰表達觀點：注重與法官的溝通，以清晰、簡潔、有條理的方式闡述案件事實和法律依據。在庭審前，要準備好詳細的辯論提綱，在庭審中，針對對方觀點進行有力反駁，增強己方觀點的說服力，爲法官做出公正判決提供有力支持。

每個案件都有特殊性，需要律師對案情進行細緻的分析，纔能有專業的判斷，我們團隊擅長處理各類房屋糾紛，如果您遇到相似案件，我們真誠地希望您可以來電詳細說明情況，我們會盡力爲您解答！