北京房產律師分析父母名下房屋部分子女起訴借名買房過戶勝訴案例
(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)
一、案件詳情
（一）原告訴求
原告王某琪向本院提出訴訟請求：
1. 請求判令被告王某賢、王某寶配合其辦理北京市西城區一號房屋所有權的過戶登記手續，將該房屋過戶至王某琪名下。
2. 由被告承擔訴訟費等費用。
（二）事實與理由
房屋背景及拆遷安置情況：王某琪之母林某原承租北京市西城區（原宣武區）A號公房，同一戶籍在冊人口共四人，分別是戶主林某，之子王某寶、之女王某琪、之外孫趙某浩。1998年A號拆遷，7月9日簽署《北京市城市住宅房屋拆遷安置補助協議書》，應安置人口肆人，分別是林某，子王某寶，女王某琪，外孫趙某浩。協議約定直接安置大興縣（現大興區）XX私產房，該房屋現登記在林某名下；同時約定過渡期滿後安置到A號（即一號房屋）。
購房過程及約定：因一號房屋需購買產權，全家先商量讓被告王某賢購買，後商定由王某琪出資購買並歸其所有。同日，王某琪以林某的名義簽署了《購買房屋合同書（一次性預付房款）》，乙方林某的簽名實際爲王某琪所籤，王某琪隨即全額支付了購房款50088.10元，宣武區S公司開具了預交購房款收據。此後王某琪辦理了收房手續，並以自己名義交納了光纜費、收視費、水電費等款項，相關單位也開具了交款人爲王某琪的收據。因家人認爲王某琪購買涉案房佔了拆遷工齡優惠，全家商定由王某琪再支付138500元。由於王某寶無工作且已離婚，其子王某清歸其撫養無經濟來源，故王某寶與林某協商決定由王某寶收取上述購房款項。王某琪於2000年4月至2002年9月期間分16筆支付了該筆款項，王某寶分別出具了收到房款的收據。2000年12月29日一號房屋回遷后王某琪一家三口一直在此居住。后王某寶失蹤，王某清由林某撫養，涉案房房產證下發後林某交給了王某琪。2007年，因王某清上學原因，林某與王某清搬到大興B號房屋居住，王某琪一家三口仍居住一號房屋至今。
過戶協商過程：王某琪2014年着手辦理涉案房屋過戶事宜，林某、王某賢、王某清均積極配合，王某賢還幫忙開具了父親王某超早在1993年11月7日病故的證明，但因不熟悉流程拖延。林某2017年10月20日去世。2018年11月28日，王某琪與王某賢協商母親名下房產事宜，王某賢稱其多次勸母親將涉案房過戶給王某琪，並表示2017年7月與林某聊天時林某說過一號房屋是王某琪的，承認林某及王某寶已將房屋賣給王某琪，還稱其對妻子說過涉案房是王某琪買的，幫王某琪開具父親死亡證明是協助其過戶等事實。2020年12月7日，王某賢在法定繼承糾紛庭審中對上述錄音及王某琪出資購房也予以認可。
（三）被告辯稱
被告王某賢辯稱：
1. 房屋產權歸屬：登記在林某名下的北京市西城區一號房屋系林某生前個人財產。該房屋系A號公房拆遷補償而來，林某是公房承租人，《北京市城市住宅房屋拆遷安置補助協議書》證實林某是被拆遷人，房屋產權一直登記在林某名下，所以林某是合法所有權人。認可王某琪交付購房款，但認爲是資助林某購房，而非爲王某琪自己購房，子女爲父母出資購房尤其是房改房及拆遷補償房很普遍，是盡贍養義務的方式。林某取得產權證書後至去世，既未過戶也未立遺囑指定王某琪繼承，說明林某不承認房屋歸王某琪所有，王某琪稱因不熟悉過戶流程拖延不合情理。
2. 付款行爲效力：王某琪向王某寶支付購房款的行爲不對林某發生法律效力，且與向開發商交付購房款的主張自相矛盾。一號房屋登記在林某名下，他人無權買賣，王某琪與王某寶之間的付款行爲基於錯誤認識，收條顯示是購房款，王某琪以支付購房款爲由主張產權與其向王某寶付款自相矛盾。
3. 談話錄音效力：談話錄音內容不能改變房屋產權性質，王某琪以錄音主張王某賢認同其產權人身份不成立。一號房屋一直登記在林某名下，是林某個人財產，他人言語不能改變。王某賢稱不主張要一號房屋前提是大興區房屋歸自己，且該方案王某琪未同意，即使同意也無效，因侵犯了王某寶權益。王某賢知道王某琪向王某寶付款，但不同意，且林某最終未同意將房屋過戶給王某琪，錄音中王某賢未無條件放棄權益。
4. 證人證言效力：王某清的證人證言及與林某的談話錄音不能證明林某將房屋出售給王某琪。談話錄音僅能證明王某清詢問林某房屋歸屬意見，且採用誘導提問，林某未明確答覆，錄音發生時林某神智不清，不能作爲認定事實的依據。
（四）法院查明
當事人關係：林某與王某超系夫妻關係。王某琪、王某賢、王某寶爲林某與王某超之子女，趙某浩爲王某琪之子，王某清爲王某寶之子。王某超於1993年11月7日死亡，林某於2017年10月20日死亡。
拆遷安置協議：1998年7月9日，北京市宣武區S公司（拆遷人、甲方）與林某（被拆遷人、乙方）簽訂《北京市城市住宅房屋拆遷安置補助協議書》，乙方住A號，有正式住房壹間，居住面積13.1平方米，正式戶口四人，應安置人口四人。直接安置過渡期滿後到XX（即一號房屋），另有一居室一套。經雙方確認，XX即涉案房屋。
購房合同及付款情況：同日，宣武區S公司（甲方）與林某（乙方）簽訂《購買房屋合同書（一次性預付房價款）》，約定房價款及付款方式。2004年3月25日，房屋所有權登記至林某名下。審理中，王某賢認可購房款50088.10元爲王某琪支付。王某琪提交16張收條，證明因工齡優惠全家商議其再支付138500元給王某寶收款，王某賢認可付款事實但不認可其他證明目的。
居住情況：一號房屋取得後一直由王某琪一家及林某、王某清共同居住。2014年左右林某、王某清搬至大興居住，王某琪一家一直居住。
證據情況：王某琪提交談話錄音，欲證明與林某存在借名買房關係，王某賢認可真實性但不認可證明目的。王某琪提交王某清證人證言，欲證明林某曾表示房屋歸王某琪所有，王某賢不認可證人證言真實性及證明目的。
（五）裁判結果
自本判決生效之日起七日內，被告王某賢、王某寶協助王某琪將北京市西城區一號房屋所有權過戶至王某琪名下。
二、案件分析
（一）借名買房關係的認定關鍵
1. 購房款支付：本案中，一號房屋的全部購房款由王某琪支付，這是認定借名買房關係的重要事實依據。王某琪不僅支付了最初的50088.10元購房款，且在後續因使用林某工齡優惠等原因，又按照家庭商議向王某寶支付了138500元購房款。這種實際出資行爲與借名買房的邏輯相符，若僅是資助父母購房，通常不會有後續針對工齡優惠等因素的額外補償付款行爲。
2. 房屋實際使用：房屋一直由王某琪實際居住使用，從2000年回遷后王某琪一家三口就居住在此，即使在林某及王某清搬離後，王某琪一家仍繼續居住。長期的實際居住使用情況表明王某琪對房屋具有實際佔有和使用的權利，符合借名買房後實際取得房屋權益的特徵。
3. 相關證據佐證：王某琪提交的錄音證據及王某清的證人證言雖不能直接確鑿證明借名買房關係，但從側面提供了一定的佐證。錄音中王某賢提及的相關內容以及王某清所陳述的林某曾表示房屋歸王某琪所有等情況，在一定程度上與王某琪主張的借名買房事實相互印證，增加了其主張的可信度。
（二）被告辯稱的法律分析
1. 關於房屋產權歸屬的主張：被告王某賢以房屋登記在林某名下且拆遷協議中林某爲被拆遷人，就認定房屋爲林某個人財產，這是基於物權公示原則的一種觀點。然而，在實際生活中，存在諸多借名買房的情況，不能僅依據登記情況就簡單認定產權歸屬。王某琪提供的購房款支付及實際使用等證據足以對這種單純基於登記的產權認定提出挑戰。
2. 對付款行爲效力的質疑：王某賢認爲王某琪向王某寶支付購房款行爲無效且與向開發商付款主張矛盾，但王某琪對向王某寶付款的原因解釋合理，即因使用工齡優惠而給予的補償，且符合家庭內部協商的邏輯。而向開發商付款是購買房屋的初始行爲，與後續因特殊情況在家庭內部進行的補償付款並不必然矛盾，不能僅憑此否定王某琪的實際購房意圖和行爲。
3. 談話錄音及證人證言的效力：雖然談話錄音和證人證言不能單獨作爲認定借名買房關係的絕對依據，但它們可以作爲輔助證據，結合其他事實情況進行綜合判斷。王某賢僅以錄音不能改變產權性質及證人證言存在誘導等理由否定其效力，過於片面。在綜合考慮整個案件事實的情況下，這些證據仍具有一定的參考價值，不能完全排除其對王某琪主張的支持作用。
三、辦案心得
（一）證據收集與整理的重要性
1. 在本案中，王某琪能夠勝訴的關鍵之一在於其充分收集了相關證據。從購房款的支付憑證，包括預交購房款收據、向王某寶支付款項的收條，到房屋實際使用過程中產生的各種費用收據，如光纜費、收視費、水電費等，這些證據形成了一個完整的鏈條，證明了王某琪在經濟上對房屋的投入以及實際佔有使用的事實。
2. 錄音證據和證人證言的收集也起到了重要作用。儘管這些證據可能存在一定的瑕疵或爭議，但在與其他證據相互印證的情況下，增強了王某琪主張的可信度。律師在處理類似案件時，應指導當事人全面、細緻地收集與案件相關的各類證據，不僅要關注直接證明核心事實的證據，還要留意那些能夠側面佐證的相關證據，以便在訴訟中構建一個堅實的證據體系。
（二）法律關係的準確把握與論證
1. 準確認定借名買房法律關係是本案勝訴的核心。律師需要依據當事人提供的事實和證據，深入分析案件所涉及的法律關係。在本案中，通過對購房款支付、房屋使用情況以及相關協商過程的梳理，明確了王某琪與林某之間存在借名買房的可能性，並以此爲基礎進行法律論證。
2. 針對被告的辯稱，律師要有針對性地進行法律分析和反駁。對於被告提出的房屋產權歸屬依據、付款行爲效力質疑以及對證據效力的否定等觀點，律師需運用相關法律規定和證據規則進行準確迴應，指出被告觀點的不合理之處，強化己方主張的合法性和合理性。通過清晰、準確的法律關係把握和有力的論證，爲當事人爭取到有利的判決結果。
（三）綜合考慮案件事實與情理
1. 在訴訟過程中，除了依據法律規定和證據進行論證外，還需考慮案件的實際情況和情理因素。本案中，王某琪一家長期居住在涉案房屋，且其購房過程中的各種行爲和家庭內部的協商安排都符合常理。律師在代理案件時，要善於將法律與情理相結合，向法庭充分闡述案件的全貌，使法官能夠在全面瞭解案件事實的基礎上做出公正的判斷。
2. 對於一些可能存在爭議或模糊的事實，如錄音證據中的內容和證人證言的可信度問題，律師要通過合理的解釋和分析，使其與整個案件的事實邏輯相契合，增強法官對己方主張的認同感。同時，也要關注對方主張中的不合情理之處，通過對比和分析，進一步突出己方觀點的合理性和可信度。
總之，在處理此類房屋所有權糾紛案件時，律師需要全面收集證據，準確把握法律關係，綜合考慮案件事實與情理，制定合理的訴訟策略，以維護當事人的合法權益。每個案件都有其獨特性，需要律師深入分析和專業判斷，我們團隊在處理房屋糾紛方面具有豐富經驗，若您遇到類似問題，歡迎來電諮詢，我們將竭誠爲您提供專業的法律服務。