《房產糾紛破解：借名買房登記人反悔，如何打贏過戶官司？》
(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)
一、案件背景與人物關係
原告劉悅輝與被告陳雅楠系表兄妹，陳雅楠的父親陳宏鵬是劉悅輝的舅舅，劉悅輝的母親陳秀麗是陳雅楠的姑姑。本案涉及北京市朝陽區一號房屋（以下簡稱一號房屋）的產權歸屬爭議。
二、案件事實經過
1. 房屋購買過程
- 2012 年，因劉悅輝非北京戶口且社保繳納年限不足，無在京購房資格，經家庭協商，口頭約定由劉悅輝以陳雅楠的名義購買一號房屋。
- 2012 年 9 月 5 日，陳秀麗（買方）與陳某文（賣方）、居間方北京 Y 公司簽訂《房屋買賣居間合同》，約定房價 622 萬元，陳秀麗當日支付 20 萬元定金，9 月 6 日至 9 月 12 日支付 320 萬元房款。9 月 13 日，陳某文與陳雅楠（代理人爲陳宏鵬）簽訂網籤版《存量房屋買賣合同》。10 月 9 日，劉悅輝以陳雅楠名義支付房屋契稅等全部稅費，同日房屋登記在陳雅楠名下。
2. 貸款與居住情況
- 2012 年 9 月 26 日，陳雅楠與第三人簽訂《個人購房按揭貸款借款及抵押合同》，貸款 300 萬元。劉悅輝主張以陳雅楠名義辦理的貸款實際由其和陳秀麗按月償還，並提交部分轉賬憑證，自 2016 年 7 月至 2021 年 3 月，每月銀行扣劃貸款前，劉悅輝或陳秀麗向還貸銀行卡轉賬相應金額。之後因雙方矛盾，貸款由陳雅楠或周強償還。
- 劉悅輝主張自購房起其和母親便居住在一號房屋，並提交部分物業費、水費等生活單據。
3. 協商過程
- 劉悅輝提交與陳雅楠的微信聊天記錄，顯示雙方曾協商房屋過戶補償問題，劉悅輝表示一家人同意給陳雅楠 200 萬元補償，陳雅楠則稱陳秀麗最初提出補償 300 萬元，後劉悅輝提出 200 萬元，陳雅楠認爲此事不嚴肅，最終未達成一致。
4. 劉悅輝購房資質情況
- 劉悅輝表示已取得購房資質，並有能力一次性清償銀行貸款，並提交相關證明。
三、原被告主張及爭議焦點
1. 原告主張
- 劉悅輝主張與陳雅楠存在借名買房關係，要求陳雅楠將一號房屋過戶至其名下，認爲自己支付了房款、稅費及部分貸款，實際佔有使用房屋，且持有房屋產權證、購房合同及原始票據等，現具備購房資格，房屋應過戶至自己名下。
2. 被告主張
- 陳雅楠辯稱原告、被告主體不適格，認爲陳秀麗纔是權利主體，因爲陳秀麗簽訂合同、支付定金和首付款，即使劉悅輝有部分還貸記錄和交費記錄，也可能是替母親墊付款項，不能認定其爲權利主體。同時主張陳宏鵬也應作爲被告之一，認爲陳秀麗爲報答陳宏鵬此前的幫助，於 2012 年爲陳雅楠購買了涉案房屋，權利義務主體應是陳宏鵬和陳秀麗，而非劉悅輝和陳雅楠，且雙方不存在借名買房關係。
四、律師分析
1. 借名買房關係的認定
- 從房屋購買的資金來源看，陳秀麗參與了合同簽訂和前期房款支付，劉悅輝支付了契稅等稅費，並提供了部分銀行貸款還款轉賬憑證，這些行爲表明劉悅輝和陳秀麗對房屋的購買有實質性的資金投入，符合借名買房中實際出資人的特徵。
- 從房屋的佔有使用情況看，劉悅輝主張自購房起便和母親居住在房屋內，並提交了物業費、水費等生活單據，證明其對房屋的實際佔有和使用，這也是借名買房關係中常見的實際控制房屋的表現。
- 微信聊天記錄中雙方關於房屋過戶補償的協商內容，側面反映出陳雅楠對借名買房事實有一定程度的認可，只是在補償金額上未達成一致。綜合這些因素，可以認定劉悅輝和陳雅楠之間存在借名買房的合意，劉悅輝爲借名人，陳雅楠爲出名人。
2. 主體資格問題
- 雖然陳秀麗在房屋購買過程中有一定參與，但劉悅輝提供的證據足以證明其在整個購房過程中的出資、還貸、居住等實際權益，且其作爲借名買房的實際權益人主張權利，主體適格。陳雅楠主張陳宏鵬應作爲被告之一，缺乏充分的法律依據和事實依據，陳宏鵬只是在房屋買賣過程中的代理人，並非房屋權利義務的直接主體。
五、法院裁判結果及影響
1. 裁判結果
- 法院判決劉悅輝於本判決生效後七日內向第三人某銀行清償《個人購房按揭貸款借款及抵押合同》項下的全部債務，第三人某銀行協助劉悅輝解除對一號房屋的抵押；陳雅楠於解抵押手續完成後七日內將房屋過戶至劉悅輝名下。
2. 影響
- 此判決結果符合借名買房糾紛中對實際出資人和借名關係的法律認定原則，保護了借名人的合法權益。對於類似借名買房糾紛案件，明確了在認定借名關係時，應綜合考慮房屋出資、佔有使用、雙方協商記錄等多方面因素，而不能僅僅依據房屋登記在誰的名下。同時，也提醒當事人在進行借名買房等行爲時，應簽訂書面協議，明確雙方權利義務，避免日後產生糾紛，以保障自身合法權益。
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