業主出錢“拆舊建新”，多地探索“舊改”新模式，省城“舊改”有無新路徑？

老舊小區改造是全國各地的重要民生工程，在滿足城鄉居民住宅及生活環境品質升級需求的同時，對城市面貌的提升改善及基礎設施的提質也起到了積極作用。今年，全國計劃改造5萬個老舊小區，與此同時，各地開始探索“舊改”新路徑。

“廣東省第一個業主籌資、自拆自建的危破房改造項目開工”“杭州548戶居民自掏5億元重建小區”“歷時10年，南京首個自籌資金翻建項目發證了”…………2月至今，各地“自主拆舊建新”案例、樣本持續涌現。不同於傳統的政府兜底，“自主拆舊建新”由業主籌資，自拆自建自改。

這一新模式究竟如何運行？相比傳統模式，“自主拆舊建新”有哪些好處？未來，這樣的新模式會成爲省城“舊改”主流嗎？山西晚報記者對此進行了調查瞭解。

A 業主自籌資金 原址拆舊建新

據媒體報道，今年3月，廣東省第一個業主籌資、自拆自建的危破房改造項目正式開拆，不同於傳統“舊改”的政府主導、引入開發商拆建，業主們選擇了“自己掏腰包，自己當甲方”，委託開發商以原拆原建的思路進行拆除重建。該項目拆建投資估算785萬元，其中，所有業主需要按4600元/平方米的標準進行預繳資金籌集，財政給予適當激勵。

無獨有偶，在杭州市中心，一處建成40年左右的危舊小區，548戶居民自掏腰包5億元拆房重建更新，出資額與居民的房屋面積掛鉤。據瞭解，原有住房的面積部分按1350元/平方米出資，其中不滿53平方米的房源，按照53平方米計算，每戶面積最多可增加20平方米，擴大面積部分按市評估價出資，約34520元/平方米。除此之外，根據重建方案，還將建設400多個地下車位，每個售價20餘萬元，由於這些車位全部針對小區居民銷售，實際上也相當於是居民出資。這麼算下來，居民總出資額約5億元。

除此之外，還有北京、南京、成都等多地出現業主“自主拆舊建新”的項目。多名業內人士表示，隨着城市更新腳步不斷提速，近年來，越來越多的城市開始探索推動“自主更新”新模式，讓“舊改”告別傳統的政府兜底，由業主籌資、自拆自建自改。這一新模式有助於提高城鄉居民的居住水平，拉動建築業投資和消費，爲行業帶來新的發展機遇。

記者注意到，除了“業主出資”“原址重建”之外，這些項目還有很多共同的特點。首先多爲上世紀七八十年代建成的多層混合結構房屋，樓齡普遍較高；其次，房屋本體均有不同程度的損壞，普遍有漏水滲水、牆體裂縫、公共通道狹窄、格局不合理等多種“房屋老年病”，多棟房屋此前已經被鑑定爲C級危房（局部危房）、甚至是D級危房（整棟危房）；最後，改造項目中政府不再大包大攬，而是按照“誰受益、誰出資”的原則落實業主出資責任，在“業主出資”的前提下，當地政府會不同程度地給與一定補貼。

B 存量房階段 大量老舊房屋需改造

“自己掏腰包，自己當甲方”，這一做法放在當下的房地產市場確實新鮮，但山西晚報記者在採訪中瞭解到，這一想法在業內由來已久，眼下多個案例的出現，與現如今房地產市場的現實背景直接相關。

我國住房制度市場化改革始於1994年，這意味着最早一批上市的商品房已經有30年的房齡了。城市在發展，老舊小區數量也在不斷增加，2020年，國務院辦公廳印發了《關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》，當時的媒體報道稱全國2000年底以前建成的老舊小區約有22萬個，涉及居民近3900萬戶，而各級政府也把2000年以前建成的老舊小區作爲城市舊改的主要方向，這些“高齡”居民樓大多面臨越來越多的修繕保養需求，甚至部分已變成危樓，到了必須要重建的地步。

從太原市來看，根據山西省人民政府辦公廳印發的《“十四五”期間全省城鎮老舊小區改造任務》，太原市改造小區總數爲2983個，涉及戶數551560戶，建築面積4121.92萬平方米。業內人士表示，一些小區居住環境質量較差，不是小修小補或者優化改造就能滿足業主的居住需求，“拆舊建新”不失爲一種值得考慮的改造方法。

此外，當前房地產消費正在進入存量房階段，過去以大規模整體拆遷爲主的舊房改造模式已進入尾聲，再加上近幾年，樓市下行，大批不知名的純新樓盤去庫存壓力相當大。同時，開發商資金緊張已無餘力參與更多“舊改”。這意味着，大量危舊小區的更新和重建，不能再指望過去的市場化方式，或是政府主導的統一拆遷改造模式來完成，只能依賴於小區業主自己想辦法。

省城多位城市規劃、建築設計資深人士表示，從上述案例來看，與此前的改造方式相比，“自主拆舊建新”最大的特點是不得增加戶數、改變用途，明確改造目的是改善居住條件、完善功能配套，而不是房地產企業主導的地塊再開發，即以保障爲主。

C 新模式之下 業主、城市均可獲益

“自主拆舊建新”爲老舊小區更新提供了一種新的方式，業內人士表示，“誰出資、誰受益”所言不虛，其帶給業主的好處是多方面的，不僅能夠爲居民提供更舒適的居住環境，還在經濟成本方面帶來更多的實惠。

現實中，許多老舊小區由於建設年代久遠，存在房屋結構老化、設施損壞、環境髒亂差等問題，給居民的生活帶來極大的不便。通過原拆原建，可以對這些老舊小區進行全面改造，如對房屋結構進行修繕、更新設施設備、提升小區環境，從而讓居民享受到更舒適、便捷、安全的生活環境。以廣州的改造項目爲例，除了房屋損壞之外，還有一系列涉及結構的問題，例如樓梯間直接貼着臥室、陽臺基本是北向和東西向，缺乏陽光晾曬空間……而新樓則完美解決上述問題，不僅完善公共服務設施，優化內部結構，確保每戶獨立成套、戶型方正、日照充足，提升隱私和實用性，廚房、衛生間面積也進一步擴大，此外，新樓還將增設電梯，滿足無障礙和適老化改造需求；重新設計供水設施，解決水壓不足的難題；針對殘障住戶，開展無障礙戶型細微設計。

在經濟成本方面，從目前流出的案例來看，相比直接購買新房，業主能節省不少錢。以杭州的改造項目爲例，產權面積爲80平方米的舊房，原有住房的建設費用約爲10萬元，擴面20平方米，費用約爲70萬元，即使再買一個車位，100萬元左右就可以得到一套帶電梯和車位的新房。而按照當地擴面部分的市場評估價計算，這樣一套電梯房的價格超過300萬元。除此之外，業內人士認爲，老舊小區更新之後，房屋價值會明顯提升，特別是城市核心地段，舊房更新之後房價上漲空間較大，居民自然也就從中獲益，這也符合“誰出資、誰受益”的原則。

此外，對於城市更新發展而言，“自主拆舊建新”也有一定的好處。“過去，老房子要拆除重建，通常是交給開發商進行。”業內人士表示，開發商爲了控制成本、追求利潤，往往會增加融資地塊或提高容積率，但老城區沒有太多可新增的面積，即使有老房子需要拆舊建新，開發商也不一定願意幹，但通過“自主拆舊建新”的方式，改造老城區的老房子又多了一條新路，爲城市的更新和發展提供新的空間。

D 政府主導 “自主拆舊建新”還需探索

“自主拆舊建新”是城市更新的一大突破，這種新模式未來到底能夠發展到什麼程度？會成爲“舊改”主流嗎？業內人士表示，目前來看，“自主拆舊建新”的成功案例並不多，各地推行的項目也是從實際情況出發探索前行，要想大面積推廣實踐，還有很多困難需要解決。事實上，“推動難”是這類項目的一個共性，這也是爲何業內早有想法，但成功案例至今很少的主要原因。山西晚報記者走訪省城住建房管職能部門瞭解到，省城還未有業主自籌資金“拆舊建新”的成功“案例”，相應的政策、項目組織有待進一步探索。

“首先就是房屋權屬的問題，雖在同一屋檐下，但房屋權屬各異，這種現象在老舊小區極爲普遍。”業內人士介紹，在這個“歷史遺留問題”的影響下，不要說“拆舊建新”，即使是老房漏雨、電梯罷工的生活問題，由於產權單位太龐雜、維修基金難統一，大家各吹各調、互相扯皮，居民只能乾着急沒辦法。以廣州的項目爲例，雖然佔地面積僅爲342.4平方米，建築面積也不過1726.64平方米，但房屋權屬複雜，建築首層有16間商鋪同屬1戶業主，二至五層的24戶住宅中9戶屬私人產權，15戶屬區屬國有企業資產，是典型的企民共有多產權房屋。

除了權屬問題複雜，在實踐過程中，如何保證“全體居民意見一致”也是不小的難點，多數項目都花費了大量的人力和時間。山西晚報記者瞭解到，早在2018年，成都某小區業主就向政府部門申請提出“自主更新、拆舊建新”的改造意願，但據公開報道，直到2023年5月，小區業主支持率爲99.9%（僅3戶不同意），達不到100%，關鍵性的一步就難以邁出，目前仍在推進中。

除此之外，“自主拆舊建新”的主體雖然是業主，但整個過程中最重要的是政府的組織推動、政策支持。“建房子不是一件小事，哪怕是原址重建，涉及的土地審批、產權處置、安全質量保障、城市規劃等一系列程序，沒有明確的政策和規範，業主本身沒有推進方向，大部分普通人並不具備房屋建造方面的專業能力。”業內人士說道。山西晚報記者注意到，從目前已有案例的城市來看，廣州市出臺了《廣州北站東側老舊小區成片連片微改造項目危舊房屋拆除重建試點方案》、杭州市有浙江省發佈的《關於穩步推進城鎮老舊小區自主更新試點工作的指導意見（試行）》，成都市發佈的《城市有機更新實施辦法》中，列舉的三種城市更新形式中明確提出了拆舊建新……業內人士表示，業主“自主拆舊建新”是一個新的嘗試，需要多領域的專業人士進行深度的協作和支持，新模式未來到底能夠發展到什麼程度，現在來看還有待觀察。雖然太原目前沒有成功或正在進行的案例，但期待政府未來能出臺一系列政策、制定相應的標準，推動“自主拆舊建新”向專業、規範、高效的方向發展。

來源：山西晚報