央行非兇手！李同榮曝房市轉空主因 估全臺跌一成

房市示意圖。記者遊智文攝影

房市趨勢專家李同榮表示，近期房市急縮，各界把原因指向央行第七波限貸，其實，超漲纔是房市降溫的主因，沒有央行限貸，房市仍會走空，預料今年第四季房市就會開始鬆動，未來兩年若無重大利空，全臺平均跌幅約10%。

他表示，雖然房市走空已定，但區域表現強弱分明，購屋者不必過度觀望，房市不致崩盤，只要關注家戶數與人口淨流入持續增加地區，擇優進場，積極議價，就能找到進可攻、退可守的產品。

李同榮表示，新青安搶貸引發銀行限貸，加上央行祭出第七波信用管制，近來房市轉空論述紛飛，所有專家都箭指央行第七波限貸爲房市由多轉空的殺手。

其實，市場機制有一定運行軌道，從交易面來看，今年七月瘋狂派對即已結束，8月六都交易量月減7.57%，9月五都交易量月減7.44%，這些月減量都是七月以來房市已降溫的事實。

另從房價來看，連年大漲下，剛需總價已高到天花板，爲了單價拉昇，建商將單戶面積也縮到極小化，今年下半年房價甩尾開始甩不動、拉不高。

李同榮表示，建照、使照核發量、與開工量之三大指標的相互關係，也可證明技術面偏空的道理。

首先，技術面扮演領先指標的建照核發量逐季降低，代表建商信心逐季滑落，只好利用低自備款、零工程款的促銷模式，吸引中期投資客應用高槓杆操作期貨並製造銷售活絡的假象。

其次，扮演落後指標的使照核發量正逐季增加，大量交屋潮供給量，帶來市場銷售上壓力不斷遞增。

第三，扮演即時指標的開工量也逐季降低，代表建商過去一年銷售率開始走弱。因此，從技術面三大指指標與數據顯示，房市甩尾現象已到了市場盡頭。

李同榮表示，下半年全球與臺灣經濟趨緩，政策面則持續不友善，520後，政府加碼打房不鬆手，警覺性買盤與失望性買盤快速增加，加上山雨欲來的全球地緣政治與兩岸地緣緊張因素，處於脆弱末升段的臺灣房市，因此搖搖欲墜。

李同榮表示，這波房市第六循環，在史上最頻繁政策打房壓力下，房價越打越高，主要是打房政策矛盾，可謂網內互打、亂箭齊發，但房市降溫還是來自「技術面量先價行」、「房價推到天花板，末升甩尾已到盡頭」、「經濟基本面趨緩轉弱」三大因素，最終市場由多轉空的主因仍是市場機制使然。

他表示，政策干預難以改變基本面現實與技術面循環軌道，政策利空只是在市場末升甩尾段踹上一腳，扮演着最後一根稻草的角色，即使沒有央行限貸，市場一樣會由多轉空，預料第四季房市會開始鬆動，未來兩年房價跌勢不深，整體房市若無重大地緣政治或金融風暴利空，全臺房市平均跌幅約10%上下。

五都成屋買賣移轉棟數統計。資料來源／吉家網不動產