央行重拳 李同榮：對房市踹上臨門一腳、多頭終止

房市示意圖／記者遊智文攝影

央行19日祭出第七波限貸打房四重拳，房市趨勢專家李同榮表示，央行重拳對已在降溫的房市踹上臨門一腳，終結第六循環多頭走勢。

央行重拳包括有房者第一戶貸款無寬限期、自然人購第二戶貸款成數降至五成、公司法人購住宅及自然人購高價與第2、3戶住宅貸款降至三成、建商餘屋貸款由最高四成降至三成。

李同榮分析，央行祭出的四重拳，都有利弊，首先，規範自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期部分，利處是防堵高槓杆操作的假性投資需求增加，弊處則是新機制防堵不了新青安5年寬限期所造成的假性需求。

自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降爲5成，並擴大實施地區至全國部分，好處是防堵不必要的囤房，或過度操作槓桿的投機行爲，但弊端是防堵到小咖，防不了大咖，反而造成換屋者不便，扭曲市場正常交易機制。

公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款及第3戶以上購屋貸款之最高成數由4成降爲3成部分，利處同樣是防堵高槓杆操作的投機囤房行爲。

至於弊端，高總價不友善政策導致投資性買盤轉移至低總價市場，無論是拉高低總價房價或租金，都對剛性需求市場產生畸形的假性供需失衡現象，弱勢首購者被迫買單。

餘屋貸款最高成數由4成降爲3成部分，利處是防堵建商囤房或調高餘屋售價，逼建商出清餘屋，弊端則是大建商無傷，此波漲勢早已出清餘屋，未來若房價反轉，餘屋出清不順，受害的將是小建商的資金週轉失靈。

此外，央行搭配調升存款準備率一碼，只是象徵性的宣示打房決心，對於目前臺灣的遊資減少一千多億規模，根本對整體市場遊資充斥的現象，影響非常有限。

李同榮表示，從7月起，市場已明顯出現因搶貸風暴所造成交易逐漸疲軟的現象，8月交易量就呈現負數成長，9月預期更加下滑，第三季大部分房仲業者業績比照第二季至少萎縮三成至四成之多，但政府停留在第二季房價高漲交易大增的落後數據指標做爲市場評估，忽略市場第一線的實務瞭解，當然就對未來市場更容易做出錯誤的判斷與決策。

他表示，第三季市場的實際現況是，成屋市場交易量萎縮、預售市場銷售率大滑，價格暫時漲不上也下不了，就算政府不再有任何打房措施，第四季房市也將明顯降溫，央行的動作只是錯誤的政策重複做，急於當最後打垮房價的一根稻草，臨時踹上一腳爲打房績效加分，事實上房市已經降溫，多頭即將結束，央行多此一舉。