央行部署3000億元保障房再貸款：市場需求調研要充分，鼓勵前置金融服務

21世紀經濟報道記者唐婧 北京報道6月12日，中國人民銀行在山東省濟南市召開保障性住房再貸款工作推進會，調研推廣前期租賃住房貸款支持計劃試點經驗，部署保障性住房再貸款推進工作。來自全國200多個城市和21家全國性銀行的領導幹部通過現場或視頻會議的方式參會。

4月30日召開的中共中央政治局會議提出，要統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。

爲此，5月17日，國務院組織召開“切實做好保交房工作視頻會議”，部署開展保交房、消化商品房庫存、推進保障性住房建設等工作，其中一項重點工作就是支持地方政府收購商品房轉爲保障性住房。根據會議精神，人民銀行設立3000億元保障性住房再貸款，將之前的1000億元租賃住房貸款支持計劃納入其中，支持地方國企以合理價格收購已建成未出售商品房。

談及保障性住房再貸款設立的初衷，中國人民銀行行長潘功勝表示，我國房地產市場供求關係已經發生重大變化，僅靠市場化的力量自發消化庫存可能是不夠的，政府可以通過適當的方式介入來形成批量的購房需求。

值得注意的是，人民銀行決定將原來1000億元額度的租賃住房貸款支持計劃併入保障性住房再貸款統一管理。潘功勝還透露，人民銀行已於6月3日向21家全國性銀行印發了《關於設立保障性住房再貸款有關事宜的通知》，且近期將和金融監管總局一起印發相關的配套細則，明確相應的監管政策和操作流程。

以需定購盤活存量

金融監管總局大型銀行監管司司長李文紅在會上表示，將全力配合人民銀行做好保障性住房再貸款工作，推動消化存量商品房的庫存。她還呼籲各全國性銀行深入學習、認真把握保障性住房再貸款的相關要求，具體可以從以下三方面着手：

一是充分認識做好保障性住房再貸款相關工作對促進房地產市場平穩健康發展的重要意義，可以實現去庫存、保交樓和擴大保障房供給的“一箭三雕”；二是準確把握以需定購原則，認真評估配售或租賃方案，科學合理確定貸款金額、期限、利率和還款方式；三是加強管理專款專用，收購主體應當在貸款銀行開立資金監管賬戶，確保貸款發放、使用、回收均通過該賬戶辦理，貸款資金單列賬目，單獨覈算，專款專用，封閉管理。

記者留意到，多名監管人士在會議發言中都提到，以需定購是地方政府收購商品房轉爲保障性住房這一模式實現商業可持續的關鍵。例如，人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾表示，以需定購是指城市政府根據國發14號文和住建部門指導，制定保障性住房收購和配售配租相關管理辦法時，要摸清需求，明確以需定購的收購安排。

具體來看，一是動態掌握保障性住房需求底數，合理確定配售或租賃對象、價格和分配計劃等，並明確相關管理制度；二是堅持以需定購，在鎖定需求的前提下，科學確定可用作保障性住房的商品房房源及收購價格；三是明確要求收購主體迅速配售及出租，房子不能積壓在手上或長時間大量空置。

上海師範大學商學院教授、房地產與城市發展研究中心主任崔光燦此前也告訴記者，地方國企應該根據當地保障性住房發展規劃、保障性住房的總量和區位需求來決定具體購買的項目，並不是簡單的大量收購，是有限的市場參與，主要起到補充或彌補市場需要的階段性不足。

再如，住房城鄉建設部總經濟師曹金彪表示，保障性住房重點針對住房有困難且收入不高的工薪收入羣體，以及城市需要的引進人才等。城市政府要從實際出發，合理確定保障範圍、准入條件和保障面積標準。

在曹金彪看來，城市政府應根據保障性住房的需求，科學確定保障性住房發展目標，制定規劃計劃，落實用地規模佈局，優先安排在交通便利公共設施較爲齊全的區域，以劃撥方式供地。要積極盤活利用閒置土地和房屋，加強配套設施建設，確保與保障性住房同步規劃、同步建設、同步交付。

濟南城發集團相關負責人在分享運營經驗時也提及，有效滿足市場需求是企業可持續發展的前提。謀劃購置房源和開展運營，必須統籌考慮房源周邊產業佈局、企業發展、租住羣體特徵等，全面摸排商品房存量和住房租賃市場需求，提高租賃住房與市場需求的匹配度。

同步前置金融服務

在具體執行層面，推進保障性住房再貸款工作還有諸多細節需要釐清。潘功勝表示，保障性住房再貸款工作涉及多個部門，建議在市委、市政府層面建立工作專班，統籌協調住建、國土、金融、財政、國資委、審計等部門相關工作，這有利於及時整合住房、土地、財稅、金融等領域的配套政策，將大大提高政策的落地效果。

潘功勝還建議商業銀行主動加強與城市政府和地方國企的合作，爭取提前介入，實現金融服務的前置。在他看來，銀行對項目的價值評估和可持續性會形成自己的專業判斷，早期的積極參與會起到很好的參考作用。他還提醒，項目的前期市場調研一定要充分，避免對配售價格和租賃現金流估計過於樂觀，導致收購規模超過實際需要、項目收益難以實現。

重慶市政府有關負責人在介紹前期試點經驗時表示，重慶市成立了租賃住房貸款支持計劃試點工作專班，在促進房地產市場平穩健康發展領導小組領導下，市住房城鄉建委、人行重慶市分行、市財政局、市國資委等按照職責分工協作推進。同時，高度重視同步前置金融服務，將金融機構納入試點工作專班，從方案設計開始全週期與金融機構、金融管理部門協同配合，緊密利益聯結機制，實現政銀企無縫銜接，銀行授信與項目建設同步，加快形成實物量。

潘功勝還強調，地方國企收購商品房用作保障房包括項目的篩選、購買等多個環節，有必要建立嚴密的制度規範，防範道德風險和腐敗行爲的產生。例如，在收購過程中要防範定價機制不透明、價格不合理帶來的尋租風險，需要有專業的評估機構通過公開招標等方式提高定價的市場化和透明性，防止資金監管不力、出現違規挪用。在配售和配租的過程中，地方政府也要制定公開公正的分配辦法，避免出現不公的情況。

濟南城發集團有關負責人在介紹前期試點經驗時也表示，公司嚴格按照“公平、公正、公開”要求，開展規模化租賃住房購置工作，公開發布採購公告，合理確定採購控制價，充分開展采購談判，組織專家集中評審，嚴格履行決策程序，確保採購工作在法治的軌道上運行。同時，深入開展市場調研，嚴格按照“佈局合理、配套完善、手續齊全、可封閉管理”的原則，重點購置城市核心區域、產業集聚區、軌道交通站點附近區域的適租性房源，促進運營可持續和資產的保值增值。

還有多名與會人士認爲，收購商品房用作保障房不只需要金融支持，綜合運用中央和地方各級政府各方面的支持政策，可以有效降低項目運營成本，爲商業可持續留出空間。例如，鄭州市爲引導鄭州城發集團積極收購市場存量房源，積極發揮財政資金“四兩撥千斤”作用，明確收購存量房用於人才公寓、保障性租賃住房項目，收購資金採取一次性補助與長期貸款貼息補助相結合的方式予以支持。