保交房工作會議召開，央行宣佈設置3000億元保障性住房再貸款
21世紀經濟報道記者 吳抒穎 廣州報道
據新華社消息，全國切實做好保交房工作視頻會議5月17日在京召開，中共中央政治局委員、國務院副總理何立峰出席會議並講話。何立峰在會上表示，要深刻認識房地產工作的人民性、政治性，繼續堅持因城施策，打好商品住房爛尾風險處置攻堅戰，紮實推進保交房、消化存量商品房等重點工作。
何立峰提到，相關地方政府應從實際出發，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閒置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困；對於商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。要繼續做好房地產企業債務風險防範處置，紮實推進保障性住房建設、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設“三大工程”。
何立峰要求，要壓實地方政府、房地產企業、金融機構各方責任，加強統籌協調，充分發揮城市房地產融資協調機制、再貸款政策等作用，加強對城市和房地產企業的指導支持，有力有序有效推進保交房各項工作。
這主要涉及兩方面的工作，一是房地產行業“去庫存”，二則是對房地產融資的支持。從供需兩端發力維護房地產行業穩健發展，這是今年以來力度較大的一次會議。
5月17日下午，國務院新聞辦公室舉行國務院政策例行吹風會，住房城鄉建設部和自然資源部、中國人民銀行、國家金融監督管理總局負責人介紹切實做好保交房工作配套政策有關情況。
中國人民銀行副行長陶玲表示，設立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預計將帶動銀行貸款5000億元。
推進保交樓
“保交樓”工作如何推進，是下午國務院政策例行吹風會的重點。
在國務院政策例行吹風會上，住建部副部長董建國在介紹這項工作如何實施時表示，住建部會同金融監管總局等部門將出臺城市商品住房項目保交房攻堅戰工作方案，工作方案重點把握三個方面的要求。
這三個方面的要求是，第一，要將保障購房人合法權益作爲根本出發點和落腳點，堅持市場化、法治化原則；第二，要充分用好城市房地產融資協調機制，將項目納入“白名單”給予融資支持。全國297個地級及以上城市已經建立了房地產融資協調機制，這個機制要在保交房工作中發揮好牽頭協調推進的有力作用。第三，要壓實地方政府、房地產企業、金融機構各方責任。
具體而言，保交房工作重點包括：一是打好商品住房項目保交房攻堅戰。按照市場化、法治化原則，分類處置在建已售未交付的商品住房項目，推動項目建設交付，切實保障購房人合法權益；二是進一步發揮城市房地產融資協調機制作用，滿足房地產項目合理融資需求。城市政府推動符合白名單條件的項目應進盡進，商業銀行對合規白名單項目應貸盡貸，滿足在建項目合理融資需求；三是推動消化存量商品住房。城市政府堅持以需定購，可以組織地方國有企業以合理價格收購一部分存量商品住房，用作保障性住房；四是妥善處置盤活存量土地，目前尚未開發或已開工未竣工的存量土地，通過政府收回收購、市場流通轉讓、企業繼續開發等方式，妥善處置盤活，推動房地產企業緩解困難和壓降債務，促進土地資源高效利用。
存量房“去庫存”
收購閒置存量住宅用地以及部分商品房用作保障住房，則是近期關注度較高的動作。
4月30日，中央政治局會議在房地產相關表述中首次提出，要“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”，這次會議定調了房地產行業近期的工作重點轉變至“去庫存”。
同時，自然資源部也發佈了《關於做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》，要求從土地供應源頭上控制城市房地產庫存。
在政策的支持下，近期已有部分省市推出存量房的收購方案或細則，例如杭州臨安、雲南大理等。
5月14日，杭州市臨安區發佈公告，在臨安區範圍內收購一批商品住房用作公共租賃住房，收購房源面積原則上不超過10000平方米，現房或一年內具備交付條件的期房。
對於收購要求，則是房源以整幢作爲基本收購單位，同時單套建築面積不超過70平方米；此外收購房源需搭配一定比例的車位。
公告還明確，最高限價原則爲以不超過周邊房源、車位的評估價作爲本次收購的最高限價，最終按經區政府審議通過的《關於收購商品住房用作公共租賃住房的具體實施方案》執行。
除了杭州臨安外，5月16日，大理白族自治州也發佈《關於進一步促進房地產業平穩健康發展的實施意見（試行）》中提出，鼓勵收購存量房作爲保障性租賃住房或人才住房，住宅商品房去化週期超過24個月的縣市、大理經開區，除產業園區內部配套和離縣城（主城區）較遠的鎮區外，不再新建保障性租賃住房。
如何收購存量房？
何立峰提到，相關地方政府應從實際出發，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閒置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困；對於商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。
收購存量房作爲保障性租賃住房被認爲是較好的“去庫存”方式。市場目前聚焦的是這種模式如何實施。三位來自金融機構、房地產行業以及研究機構的人士均對21世紀經濟報道記者表示，他們關注的重點是配套的金融政策，最終收購的錢從哪來，規模有多大。
陶玲介紹稱，這項工作由人民銀行提供低成本再貸款資金，激勵21家全國性銀行機構按照市場化原則，向城市政府選定的地方國有企業發放貸款，支持以合理價格收購已建成未出售的商品房，用作保障性住房。
據陶玲介紹，保障性住房再貸款資本規模是3000億元，利率1.75%，期限一年，可展期4次。發放對象包括政策性銀行、國有商業銀行、股份制商業銀行等21家全國性銀行。銀行按照自主決策風險自擔原則發放貸款，人民銀行按照貸款本金的60%發放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。
需要指出的是，2023年，央行設立了租賃住房貸款支持計劃，支持濟南、鄭州等8個城市試點市場化批量收購存量住房，擴大租賃住房供給。陶玲表示，統籌考慮政策銜接，央行將租賃住房貸款支持計劃、併入保障性住房再貸款政策中管理並向全國範圍內全面推廣。
一位龍頭混合所有制房企的人士對21世紀經濟報道記者表示，“這個政策的關鍵是在於資金支持的力度和規模。因爲現在存量在高位，所以最終釋放的資金量決定了能夠盤活多少的房源。按照我們最樂觀的預期來推演，如果最終投放資金在5000億元，能夠起到的作用還有待觀察。”
一位央企金融機構的人士則對21世紀經濟報道記者分析稱，“這一次是動真格。‘深刻認識到房地產的人民性、政治性’這個提法是之前沒有的，是一個我們認爲市場政策超預期的關鍵點。這一次釋放的很多政策也是從來沒有過的，所以在細節上，就算現在的規模可能與預期有區別，但後續也可以追加，應該是比較樂觀的。”
從國家統計局發佈的最新的數據來看，全國商品房的待售規模再度上升。其中，商品房待售面積7.46萬平方米，同比增長15.7%；其中，住宅待售面積增長24.5%。
加強融資支持
除了“去庫存”以外，房企合理的融資需求也再度被提及。
何立峰要求，要壓實地方政府、房地產企業、金融機構各方責任，加強統籌協調，充分發揮城市房地產融資協調機制、再貸款政策等作用，加強對城市和房地產企業的指導支持，有力有序有效推進保交房各項工作。
國家金融監督管理總局副局長肖遠企介紹稱，將保持房地產融資穩中有升，穩定房地產資金投放。一方面，支持存量融資合理展期，3月末，存量房地產開發貸款展期同比增長147%；另一方面，積極做好新增房地產貸款投放，今年一季度，商業銀行新發放的房地產開發貸款9636億元，新發放的個人按揭貸款1.3萬億元。截至5月16日，商業銀行已按內部審批流程審批通過了“白名單”項目貸款金額爲9350億元。
此外，近期《關於進一步發揮城市房地產融資協調機制作用滿足房地產項目合理融資需求的通知》即將發佈，建立健全城市房地產融資協調機制。融資協調機制是由城市政府主要負責同志任組長，分管城建住房和金融的副市長爲副組長，相關部門及金融機構爲成員單位，組建工作專班，開展集中辦公。
肖遠企介紹，城市協調機制主要是彙總轄內房地產項目情況，按照條件和標準審覈“白名單”項目，對於暫時不符合條件與標準的項目，要督促有關各方加大整改力度，切實解決相應問題，使其符合“白名單”的項目條件和標準。
肖遠企強調，對不同所有制房企的“白名單”項目一視同仁，在控制風險的前提下，可採取新增貸款、存量貸款展期以及發放併購貸款等方式，予以融資支持。貸款金額要與項目建設週期匹配，要覆蓋項目建成交付，資金一定要把“白名單”項目執行交付，切實保障交房。對“白名單”項目單獨建賬覈算，封閉運作管理項目資金，項目資金嚴禁挪作他用。銀行要嚴格審查信貸資金用途和流向。
住建部副部長董建國也表示，城市政府要按照市場化、法治化的原則，指導項目開發企業制定“一項一策”的處置方案。“市場化”是把符合條件的項目或者是可以採取市場化措施，完善條件的項目納入“白名單”，給予融資支持，推進項目建設交付。“法治化”就是推動資不抵債的項目進入司法處置程序，該破產的破產，該重組的重組。處置中，要把維護購房人合法權益擺到首要位置。在這個過程中，要堅決依法查處各類違法違規行爲，不讓違法違規者“金蟬脫殼”，不讓損害羣衆利益的行爲矇混過關。
從當前“白名單”的提法以及發放情況來看，市場普遍認爲延續了之前的工作路線。
一位金融機構的人士對21世紀經濟報道記者分析稱，“‘白名單’這次的提法跟之前相比思路是比較一致的，官方努力撮合但是最終還是要按照市場化法治化的規則來。目前房企的資產不是太多，進入‘白名單’的項目能夠符合放款要求的肯定是會放的。不過沒有免責條款，整體看來房企是沒有什麼好的資產去申請貸款的。”