“韌性強”的廣州 城市發展的下半場要打好哪些牌？
魔幻的2020年，迫切需要重啓。跨過年中大關，廣州的商辦市場告別了怎樣的上半場？廣州的城市格局又將如何迎接下半場？
近日，房地產服務和諮詢公司戴德樑行舉行了《迸發城市新能級》分享會，回顧了廣州上半年商辦市場的整體表現，並對後市進行預判；同時針對未來廣州城市發展中，關於城市能級提升、老城區改造和地標商業活化等熱點議題展開解讀。
回顧：
甲級寫字樓：廣州在一線城市中最抗跌
數據顯示，第二季度，廣州甲級寫字樓平均租金環比下降2.7%至184.5元/平方米/月，空置率環比上升1.5個百分點至6.7%。上半年寫字樓市場淨吸納量錄得1.97萬平方米，僅爲去年同期的三成。
值得注意的是，在一線城市空置率普漲、租金普降的的情況下，廣州寫字樓空置率6.7%，租金降幅4.8%，兩項指標均爲一線城市中最低。與“鄰居”深圳相比，廣州的空置率僅爲深圳1/4，租金降幅僅爲深圳1/3。
在疫情“黑天鵝”的衝擊下，廣州寫字樓市場表現出“強韌性”，其中一個原因是近年鮮有新項目入市，市場壓力較小。，但過度平靜也被質疑缺乏活力。
戴德樑行研究院副院長張曉端認爲，原因不在需求端，而在供應端。分享，自2017年開始，廣州寫字樓的新增供應一直處於低位，年均新增供應18.1萬平，但淨吸納量達28.7萬平，而今年上半年，廣州寫字樓市場新增供應僅8.7萬平方米，同樣在一線城市中最低。
經過多年供大於求的消耗後，目前廣州寫字樓提供給市場的選擇有限，導致需求擱置和外溢，但這種情況從今年下半年開始有望得到“解渴”。
戴德樑行統計顯示，下半年廣州預計將迎來約37.9萬平方米的新增寫字樓供應，新項目集中在琶洲商圈，優質項目間競爭將加劇，年內空置率或將持續攀升。但疫情的影響還在持續，隨着租戶議價能力的提高，寫字樓業主方下調租金的態勢或將延續至年底。
而從中長期來看，廣州未來三年新增供應預計達176.4萬平方米，與深圳逾470萬、北京近290萬及上海約645萬平方米的體量相比，壓力較小，有利於在激活市場的同時，維持現有的抗風險能力。
張曉端指出，寫字樓租金水平走向與經濟發展趨勢緊密關聯，廣州甲級寫字樓市場即將迎來新增供應小高峰，爲產業及經濟發展提供更充裕的空間。新增供應將刺激市場“去化”，進而影響租金走向，合理的新供應及空置率有利於維持城市經濟活力。
隨着國內疫情得以控制，廣州零售市場已全面復甦，但目前營收壓力仍維持在高位。
戴德樑行的數據顯示，部分租戶退租，導致廣州優質購物中心空置率環比微升至6.9%，而考慮到相關影響的滯後性，掉鋪的情況或將持續在三季度的指標中體現。與此同時，雖然客流量逐漸恢復，但消費力並未同步，零售商的營收壓力持續，購物中心首層平均租金水平，環比微降至777.4元/平方米/月。
而具體到細分行業，餐飲業雖然在疫情中受到的衝擊最大，但復甦速度也最快，喜茶、娃哈哈、SEVENBUS及廣籠記等品牌，還在持續擴張。
而擴張勢頭最猛的仍是化妝品牌。第二季度，彩妝集合店WOW COLOUR在廣州主要購物中心開出6家新店，另外完美日記及其姐妹品牌完子心選、知名新零售品牌KK集團旗下的THE COLORIST調色師在拓店上也表現不俗。
此外，在消費力分佈上，戴德樑行觀察到，消費市場兩級分化的趨勢正在加劇，一邊是國貨崛起，一邊是奢侈品堅挺，消費力向高端消費和中低端消費兩頭聚集。
展望：
自2000年起，廣州老四區CBD向東轉移，相繼形成了越秀、體育中心、珠江新城及琶洲商圈四大成熟商圈，而隨着城市東擴，國際金融城和魚珠片區也正在崛起。
戴德樑行廣州公司助理總經理蘇俊龍在分享中指出，除了東擴，未來廣州的發展還將聚焦在三個方向，一是“西聯”，荔灣區白鵝潭、白雲區白雲新城將受到關注；二是“南拓”，番禺萬博商務區、長隆及廣州南站板塊，南沙新區明珠灣、慶盛樞紐板塊，將迎來新機遇；三是“北優”，白雲湖數字科技城是重點發展片區。東擴、西聯、南拓、北優，未來廣州將全方位提升城市能級。
蘇俊龍認爲，與深圳土地稀缺不同，廣州的土地供應相對充裕，而且分佈均衡，不完全集中在外圍，這是廣州多極發展的重要基礎。但與此同時，對於新興板塊的成熟，也需要時間的沉澱，在政府資金的大力支持下，配套的完善是中短期可以克服的問題，只是在不同階段會有不同的側重點。
建設進度方面，目前東擴不斷前進，南拓初見成效，西聯陸續動工，而北優尚處於前期規劃。蘇俊龍表示，單就目前來看，廣州東部和南部相對宜居，東部開發空間大，南部生活氛圍濃，各有特色。
廣州一直在宜居宜業、產城融合上不斷摸索，相信未來會在市場、人才和配套上取得最大公約數。
老城市新活力：居住更新、交通提速、產業振興
除了向外開拓，廣州也在不斷向內更新。
戴德樑行華中區策略發展顧問部主管及高級董事邵豐在分享中，重點總結了目前廣州老城市“新活力”的四大趨勢。
首先是片區改造模式的迭代，今年最新提出了“中改造”的概念；第二是廣佛全域同城化，帶動西部老城區激發新機遇；第三是TOD發展加速帶來新機會，如廣州東站/廣州火車站/廣州南站/白雲站等重要站點的TOD價值開發；第四是新產業帶來的活力，如新基建/新商貿/新直播等。
從居住、交通和產業等多個維度來看，廣州老城市迸發新活力並不缺乏動力源。
採訪中，邵豐也針對外界好奇的“中改造”模式進行解讀。
此前，市國資委官網發佈消息，廣智集團南洋電器廠黃華路地塊，被納入廣州市城市更新“中改造”第一批15個項目試點範圍，“中改造”的概念首次進入輿論視野。
邵豐在分享中指出，“中改造”最大的特點是不會新增住宅，目的是發展和提升老城區的產業，因此不能按傳統的房地產模式進行開發，更考驗的是後續對商辦物業的運營能力。由於是新概念，目前還沒有明確的方案，現在“中改造”主要交由國企操刀。
邵豐認爲，由於“中改造”去地產化，沒有住宅的支撐，因此可能存在融資和開發平衡的問題，但作爲一種綜合模式，“中改造”既有保留又有重建，對廣州未來的城市更新是一種必要的有機組成。
地標商業活化：因地制宜、功能多元、流量變現
在對未來廣州城市發展路徑有了宏觀的認識後，戴德樑行廣州商業地產部高級經理孫斌，也從微觀的角度，重點分享了廣州地標商業活化的新機遇。
國內公建配套商業經歷了三個發展階段，從單一型滿足剛需性消費，逐漸向業態豐富化、功能多元化發展。對標巴黎盧浮宮、東京晴空塔，孫斌認爲，以廣州塔爲代表的廣州共建配套，未來應該在以下維度重點發力：
功能層面上，需要打造特色場景，模糊各功能區域邊界，將各功能融合，場地集約利用最大化，並以特色商業消費實現“客流”轉變 爲“客留”； 其次，要重視公建屬性之外的延展性功能，完善併合理配置各功能區劃。
文化層面上，需要挖掘城市文化，實現公建配套商業的差異化打造，增加公建配套商業消費內容的豐富性；同時，推動區域或城市的文化體驗與傳播，打造公建配套商業的門戶功能；最終與片區周邊實現功能聯動，共同完善區域綜合配套能力，實現土地溢價、物業升值和經濟消費。
孫斌指出，活化公建配套商業時，不能按照操盤普通商場的邏輯去思考，更多的是去挖掘本土氣質，近年來廣州政府越來越重視這個問題，也積極引進專業團隊，相信未來會看到地標的蛻變。
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