樓市大利好之後，有人撤掉了提前還貸申請

2024年9月初，外媒曾大膽預測存量房貸利率將大幅下調80個基點。如今，這一預期終於落地。

9月24日，中國人民銀行主要負責人介紹，在房貸方面，將降低存量房貸利率，並統一房貸最低首付比例。

具體是：引導商業銀行將存量房貸利率降至新發房貸利率附近，預計平均降幅大約在0.5個百分點左右。

假設存量房貸爲100萬元，原房貸利率爲4.5%，降50BP至4.0%。存量房貸利率降後，每月將節省約290.28元，30年可以減少利息支出超10萬元。

政策一出，準備預約提前還款的王芳表示：“已經撤回提前還款申請。”

對於持有存量房貸的人來說，面對利率下降的情況，需要權衡幾個選擇：是使用手中的儲蓄來提前還款，以減少未來的利息支出；還是保留現金，以獲得可能的利息收益或作爲應急資金；又或者是將節省下來的房貸用於消費，提高生活質量？

三年前，王芳在北京買了房，採用的是等額本金還款方式。這意味着隨着還款的進行，每個月的還款額都會逐漸減少。

今年上半年，王芳已經提前還款一次。存量房貸宣佈下調之前，她本來打算在近期繼續提前還款，但計算省下的利息與投資收益的差距後，王芳決定取消申請。

她意識到，將一筆資金投入到年化收益率大約爲3%的理財產品中，預期的年收益可以覆蓋甚至通過提前還款所能節省的利息。她計算出，理財產品每月能帶來的額外收益，相比於提前還款每月節省的利息，長期來看並沒有顯著的差額。此外，王芳認爲保持一定現金流的重要性，這樣她在面臨突發情況時可以更加靈活地應對。

關於提前還貸是否會繼續進行下去，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，這取決於兩個方面，一方面是無風險利率和房貸利率的差距，如果無風險利率還是低於這個房貸利率，最佳選擇肯定是還掉房貸；其次，取決於居民的手上的儲蓄的額度，和其未來的生活必要支出。

據瞭解到，此前在“利率高點”買房，主要是2017-2021年買房的羣體，很多人都是上一輪城鎮化高峰期進入城市的年輕人、新市民。目前，很多城市的房價已經跌回2017年左右。而他們的就業正在承受着壓力，李宇嘉認爲，如果利率太高，導致償還壓力大，部分羣體可能會斷供，這個風險纔是最大的。

有數據顯示，2023年6月前後，全國存量與新增房貸利差達到100BP左右。居民提前還貸情況大幅增加。

以北京爲例，央行數據顯示，2019年10月-2023年12月，北京首套房貸利率下限爲LPR+55BP，2019年10月的5年期以上LPR爲4.85%，加上55個基點，首套房貸利率下限爲5.40%。在此期間，購房者對房貸利率的感受各不相同。

一方面，大多數存量房貸的LPR重定價日在每年1月1日，因此享受利率下降的優惠往往滯後於新購房借款人。另一方面，由於合同中約定的房貸利率加點幅度是固定的，存量房貸利率通常比2024年6月以後購房的借款人高出100個基點。代表着無論LPR如何調整，存量房貸利率總比2024年6月以後購房的借款人高出100BP。

今年6月，國泰君安宏觀研究團隊參考全國銀行間同業拆借中心曾發佈的RMBS（住房抵押貸款支持證券）條件早償率指數的編制方法，計算了居民早償率指標（CPR）。2024年2月以來，居民早償率指數加速上行，4月達到37%的歷史高位（刨除2023年10月的技術性調整），反映居民提前還貸行爲明顯增多。

多名市場分析人士認爲，政策發佈以後，提前還貸會明顯緩解，有利於促進消費。按細分城市來看，更加利好重點城市的首套房存量貸款。例如，一線城市、以及廈門、杭州等，都是此前首套房當地利率比較高的城市，相比較而言，其他城市利好幅度不大。

儘管提前還貸的情況可能會有所放緩，但分析人士指出，促使本次存量房貸利率下調的原因並非提前還貸潮，而是近期內需疲弱。

據李宇嘉觀察，國泰君安宏觀研究團隊7月發佈的研究報告指出，6月居民早償率（貸款人在規定的借款期限內提前還款的比率）回到23.4%，較4月37%的歷史高位下降了13.6個百分點。這意味着居民提前還款強度已有所放緩，呈現季節性回落態勢。當然，早償指數還在高位，這也是原因，但不是主要原因。

主要原因在於內需疲弱。比如，8月份社零同比增長2.1%，是近10年的次低點。比如，8月份，全國城鎮調查失業率爲5.3%，比上月上升0.1個百分點。最終消費對經濟的貢獻最大，內需疲弱也是今年經濟社會發展目標實現的最大阻礙。

李宇嘉補充稱：“政策意圖是，想讓居民多加槓桿，一方面支撐房地產消費，另一方面通過房地產活躍度提升來穩定內需，特別是對衝通縮。同時，也爲了打擊繞道經營貸、消費貸等違規置換房貸的行爲。”

另外，央行還於今日宣佈，將全國層面的二套房貸最低首付比例由25%下調到15%，統一首套房和二套房的房貸最低首付比例。本輪二套房首付調整，已降至2000年以來二套首付最低，直接統一了首套和二套的首付比例。

對此，58安居客研究院院長張波認爲，這體現出國家對於各類自住性買房需求的保護，預示着房地產市場將有望不斷走出低谷，市場復甦的力度或不斷增強。

該政策將激發市場需求，降低二套房首付比例可以直接降低購房門檻，這有助於釋放改善型住房需求，特別是在一些經濟發展較快、人口流入較大的一二線熱點城市，這種潛在需求更爲明顯。從二套需求來看，投資性需求已經離場，當下入市的皆爲自住性需求。

張波提出，降低二套首付比例，也預示着房價當下已經處於底部，一般來說較低的首付比例意味着購房者需要承擔更高的槓桿率，如果房價再次出現大幅下行，將會直接影響到購房者還本付息，也或將進一步加大金融風險。

因此，在實施這一政策時，說明央行及相關國家機構對於當下樓市的判斷已經更爲清晰，尤其對於房價層面的長期預期已經更爲明確，通過這一政策加力可以有效加速市場的復甦。

資深作者 ｜ 宋虹姍

本文來自微信公衆號“未來可棲”，作者：宋虹姍，36氪經授權發佈。