近百家投資機構走進滬市REITs項目，公募REITs市場迸發蓬勃生機｜REITs金融實務

21世紀經濟報道記者 黎雨辰 北京報道

2024年3月19日-20日，上交所“走進REITs”投資者交流活動在滬蘇區域順利舉辦。百餘位投資機構代表及券商分析師通過專題調研會、實體走訪等方式，與REITs基金管理人、原始權益人面對面交流，這也是公募REITs試點三年以來，規模最大的REITs機構投資者交流活動。

本次活動由長三角基礎設施REITs產業聯盟與國泰君安資管、華泰資管、泰康資管聯合舉辦。活動旨在爲各方搭建投融端交流平臺，加深投資機構對底層資產的瞭解，增強投研能力，促進REITs一二級市場協同發展。

搭建投融兩端互信互利交流平臺

活動首日，在保障性租賃住房REITs專題調研會上，華潤有巢、城投寬庭兩單REITs基金管理人、原始權益人對項目基本信息、運營情況等作了詳細介紹。調研會現場，基金管理人、原始權益人還就投資者關心的項目定位及客羣結構、儲備資產情況等問題逐一進行解答，雙方交流充分熱烈。

據悉，華潤有巢REIT項目繫上海市推進保障性租賃住房發展的重要示範項目，出租率、租金水平等指標相較周邊同類產品表現較好。根據公開信息初步測算，累計可供分配金額爲6076.14萬元，完成2023年可供分配預測值的125.3%。城投寬庭REIT項目則位於上海城市副中心五角場，區位優勢突出，周邊配套完善，廣受上海新市民等羣體歡迎，自今年1月份上市以來運營表現較爲穩健。

會後及活動次日，投資者實地走訪了臨港創新產業園、東久新經濟產業園、江蘇交控等REITs項目。走訪過程中，兩單產業園REITs基金管理人向投資者介紹了2023年四季度業績表現情況，其中臨港項目整體出租率在同類產品中處於較高水平，租金收繳率達到99%以上，東久項目租戶結構穩定，出租率等核心運營指標表現良好。江蘇交控REIT基金管理人向投資者表示，產品上市以來，運營管理各方積極降本增效，在2023年第四季度區域經濟恢復，居民出行意願增強等利好因素驅動下，全年維持了較好的業績水平。

“百聞不如一見。”參與活動的投資者向記者表示，本次活動正當其時，形式生動活潑，通過走進REITs項目，深入瞭解底層資產特點和運營情況，對REITs產品的屬性和投資邏輯的認識更加深刻，整場活動體驗下來收穫滿滿。

REITs市場發展活力持續迸發

2023年以來，REITs投資者交流活動明顯增多，形式趨於多樣，企業方和投資者參與熱情只增不減。而與之相伴的，是REITs二級市場從震盪下行到近期的企穩回升。

記者觀察到，逐步企穩的公募REITs市場表現背後，穩健的產品運營、良好的可供分配完成率正持續得到市場投資者的關注與認可。綜合滬深兩市公募REITs四季報情況來看，各REITs項目收入穩定、持續經營能力良好，整體收益率較爲可觀，現金分配有保障。其中，滬市20只公募REITs產品均呈現了良好的持續經營及成本控制能力。

REITs市場的持續穩定發展同樣離不開高質量擴容增類。2023年3月，中國證監會、國家發改委分別發文，對進一步推進REITs常態化發行進行部署安排，隨後REITs常態化發行逐步加速。截至2024年3月18日，全市場共有33單REITs實現上市，市值突破1000億元。特別是去年以來，新能源、消費基礎設施項目順利上市，投資者可選投資標的更加多樣。

值得一提的是，投資端生態建設的不斷完善也激發了市場內生動力。去年以來，監管以及市場各方都在釋放促進REITs投資端建設的強烈信號。多家基金管理人紛紛發佈公告，將REITs納入旗下FOF基金投資範圍，爲市場引入增量資金。今年2月8日，中國證監會發布《監管規則適用指引——會計類第4號》，明確並表原始權益人的基礎設施REITs其他方持有份額的權益屬性，真正爲長期配置投資者“減壓”。此外在各方關注下,目前REITs實時指數及相應的指數產品也正在有序推進中。

參加本次活動的投資者普遍認爲，公募REITs市場已從過熱打新向理性投資轉變。從近期項目上市表現來看，REITs打新投資者比例明顯下降，投資者更爲關注新券質地和價值，新券定價更加合理均衡。REITs產品權益屬性也已初步形成共識，主要投資者已調整了止損線等風控指標安排、持有策略。

拉長鏡頭來看，從2022年至今，市場已經歷了一個完整週期。“市場對於REITs的權益屬性、證券定位、信息披露等基本問題，逐步形成共識，市場化機制逐步建立。總體來看，REITs市場發展的內生動力依然強勁，常態化發行仍在加速，當前底層資產經營韌性存在，二級市場已開始恢復活力，整個REITs市場生態正在發生令人欣喜的變化。”泰康資管張鈺才接受記者採訪時表示。