專家預測公募REITs三大趨勢：升溫、輔導走實與擴容走深｜REITs金融實務

21世紀經濟報道記者 黎雨辰 北京報道龍年伊始，公募REITs市場以首個交易日全線收紅、多項目漲幅觸發停牌的表現振奮“龍馬精神”。而隨着二級市場打出回溫向榮信號，結合近月來新項目審覈的加速掛網，供給端在2024年的放量，也正成爲業內的普遍預期。

過去一年來，REITs市場“擴面提質”不斷推進，2023年共有5只公募REITs首發上市，首批4只公募REITs完成擴募。在去年四季度以來的新一輪申報浪潮下，眼下於滬深交易所排隊待批的公募REITs項目，在過去兩三個月內已快速累積至16單。

如若相關項目在年內悉數上市，REITs發行數將在2024年創下單年新高。

原始權益人蔘與公募REITs發行的積極性因何而起；趨於標準化的前期輔導機制，幫助監管更高效地把握、規範了哪些申報階段的共性問題；下一步，又有哪些資產類別有望與更多投資者見面、爲市場規模做大做強添薪助力？

近日，21世紀經濟報道記者對話多位公募REITs專家，圍繞REITs發行生態進行了回顧與展望。

發行人認知升溫

統計顯示，目前我國公募REITs上市數量已達30只，已在市項目REITs涉及高速公路、產業園區、倉儲物流、保障性租賃住房、污水處理、垃圾處理和清潔能源等類型資產，累計納入REITs範圍的資產則達到了11大類、超50個細分領域。

發行方的熱情參與，與對公募REITs認知的不斷升溫相輔相成。過去兩年來，隨市場由試點轉爲常態化發行，一批原始權益人及其關聯方是資產證券化的發起與受益人，也成爲公募REITs作爲創新金融產品盤活存量資產有效性的見證者。

對越秀交通基建有限公司執行董事、副總經理潘勇強而言，華夏越秀高速REIT的發展歷程中的許多細節仍歷歷在目。他向記者表示：“從2019年10月25日項目啓動到上市，我們組建了一個非常龐大的團隊，用了781天去籌備這個項目。”

2021年12月14日，越秀高速REIT正式上市，募集規模爲21.3億元。區別於大多數其他在市的REITs項目，越秀高速REIT的底層資產分拆自上市公司。通過發行REITs，越秀交通在原有上市公司後端搭建了資產二次證券化平臺，構建了“孵化平臺+上市公司+公募REITs”三平臺架構。

潘勇強告訴記者，越秀交通首次發行REIT項目淨回籠資金約14億元，也是首個實現出表的特許經營權REITs，通過出表安排使越秀交通資產負債率下降了2個百分點。

資產負債率的下降使越秀交通再投資能力顯著增強，爲公司建設或孵化一些兼具社會與經濟效益的項目提供助力。一方面公司深度參與粵港澳大灣區交通基礎設施建設，一是以回籠資金推進廣州市北二環高速改擴建，二是公司參與投資的琶洲港澳客運碼頭於2023年通航，助力大灣區互聯互通；另一方面，公司積極參與存量資產盤活，一是併購原投資方資金短缺的在建高速項目，化解項目停工爛尾風險，二是再次參與高速公路領域不良資產法拍，有效化解了地方金融風險。

無獨有偶，東久新宜集團首席投資官陳名亦與記者分享了國泰君安東久新經濟REIT發行之於公司的重大意義——從降槓桿、增規模和促品牌三個方面來看，REITs都爲公司帶來了巨大的幫助。

據瞭解，東久新宜在進行項目開發投資時通常使用的槓桿率約爲50%-60%。但公募REITs所規定的項目槓桿率上限僅不超過30%。“在將資產培育成熟並轉入REITs的過程中，槓桿率的降低會讓我們在項目層面大幅受益。”陳名稱。

此外， 經由REITs實現退出後，大量的反投資金有力反哺了公司對廠房資產的投資規模，甚至吸引了一系列合作跟投。作爲業內率先打通廠房“投-融-管-退”渠道的公司,東久新宜也由此受到了投資人的青睞，2023年募集到的廠房Pre-REITs資金超過30億美元。

“經過三年政策宣貫和市場實踐，各地盤活存量資產、申報REITs項目積極性已經實現了進一步提升。”中國國際工程諮詢有限公司研究中心副主任徐成彬表示。

輔導機制建設穩步快走

日益程序化、標準化的審覈發行機制建設，同樣成爲提高項目申報質量和發行效率、調動參與者積極性的重要推手。

據瞭解，在2023年以前，在各地政府部門、原始權益人申報公募REITs項目過程中，國家發改委也組織專家團隊在項目審覈期間幫助發行方解決問題，但靠少量的機構或專家，逐漸難以滿足市場的廣泛要求。

而去年3月，國家發改委發佈《關於規範高效做好REITs項目申報推薦工作的通知》（“236號文”），首次把“前期輔導”明確爲公募REITs申報發行中的獨立階段。

在徐成彬看來，這一規定可以說是年內公募REITs政策端的一大亮點。

通過借鑑企業IPO的經驗，前期輔導機制按通用《技術導則》要求對項目進行盲審，將諸多基礎性問題提前識別和反饋，便利了後續項目評審。

過去一年來，國家發改委投資司累計組織召開20多次開門辦公會，爲近百個擬申請發行基礎設施REITs的項目答疑解惑，儲備了大量優質項目。

徐成彬告訴記者，現階段我國公募REITs前期輔導中存在三大常見問題。

最常見的是項目手續合規性問題。REITs項目投資管理法定手續缺失，原則上“應補盡補”，特殊情況可以適用“以函代證”，但相關函件的規範性常常不足。例如發行公募REITs要求政府主管部門對原始權益人轉讓100%項目股權表示無異議，而面對地方部門對於出具無異議函抱有的謹慎心理，前期輔導團隊仍需不斷宣導法定手續重要性與函件內容規範性。

第二個問題事關資產估值，主要涉及未來預期增長率和折現率。國內REITs主要使用收益法估值，即基於歷史財務數據來預測未來十餘年、甚至幾十年的收益表現。在二級市場表現不佳的情況下，對資產估值和參數選取的把關原則上會相對保守。

第三是項目對可擴募資產和募投項目的選擇。特別地，在眼下部分城市特定底層資產類別（如消費基礎設施）投資空間受限的情況下，輔導團隊會建議企業根據具體項目情況、對募投資金的使用進行適當調整，使得在符合審覈要求的前提下，更好地滿足有些資產對資金多元化去向的訴求。

“前期輔導機制對REITs申報過程中的常見問題進行提煉與規範，普遍受到了原始權益人和地方政府的歡迎。”徐成彬表示，鑑於前期輔導和評估機制逐漸健全，2024年推薦審覈速度將顯著加快，發行上市REITs數量和市場規模將翻番，國家重大工程有望入市。

提質擴容進行時

展望2024年，多位受訪對象均認爲，公募REITs會在產品發行規模與資產品類上迎來新面貌、新亮點。

縱觀不同新資產品類的項目進展，消費類基礎設施REITs無疑將在2024年一馬當先，率先實現上市。一批已經納入REITs範圍、但還未正式推出的資產也在加快推進。水電、數據中心、市政（供熱／供水）、文旅等領域，皆有望年內陸續登陸滬深證券交易所。

徐成彬還展望，水利、地鐵、鐵路、港口、特高壓、儲能設施等領域項目經過培育，有望在2024年進一步成熟。相比於已上市品類，盤活上述複雜資產更具有挑戰性，但一旦成功落地，對於REITs的長遠發展將會具有里程碑意義。

站在營運主體角度，民企發行公募REITs的佔比也預計將出現提升態勢。2023年11月8日，國務院辦公廳轉發國家發展改革委、財政部《關於規範實施政府和社會資本合作新機制的指導意見》，要求所有PPP項目實行特許經營，大力鼓勵民營企業參與PPP新建項目。對公募REITs領域而言，這一新機制文件的推出也將爲項目發行提供了諸多新機遇。

此外，在首發之餘，對比美國成熟市場REITs平均規模，擴募在長遠上或仍將成爲我國REITs市場規模增長的主要路徑。

眼下，一批已上市項目的原始權益人正摩拳擦掌、備戰擴募機遇。其中，潘勇強向記者表示，越秀交通上市公司體內的資產，絕大部分來自於市場化併購，基本都具備加入擴募儲備的資質。

“在時機合適時，我們會從上市公司分拆資產注入REITs平臺，實現REITs底層資產在資產組合上的優化和生命力的延續。”他指出，在更廣闊的資產儲備維度上，公司還將通過孵化平臺提前去錨定一些優質資產，在戰略上深化上市公司、公募REITs以及孵化平臺三者之間的良性循環。

陳名告訴記者，在對二級市場投資人的資產偏好進行挖掘後，東久新宜注意到廠房仍然是非常稀缺且備受追捧的資源，並會持續將其作爲年內的資產儲備方向。當前，東久新宜的擴募列表已有4項儲備資產，其中大部分爲廠房類國家級開發園區，儲備資產平均出租率接近95%。

值得一提的是，爲進一步提升原始權益人向基礎設施REITs市場提供優質資產的積極性，2月8日，證監會發布《監管規則適用指引一會計類第4號》，首次明確基礎設施REITs並表計入權益。

“會計記賬方式的改變一直是市場呼聲比較高的政策。”

陳名稱，“監管指引的推行有助於進一步提升企業擴募積極性，也將使得整個市場更爲規範健康地發展。”