公募REITs：資本與資產市場的賦能新工具

作爲一種全新的投融資工具，公募REITs（基礎設施證券投資基金）已在國內資本市場閃亮落地。5月31日啓動公衆投資者發行後，首批9只公募REITs不僅當天全部售罄，每隻都還實現超募，募集資金總額超過340億元。

REITs的學名稱爲“不動產投資信託基金”（Real Estate Investment Trusts），是指原始權益人將資產或項目轉化爲標準化有價證券，即所謂的資產支持證券（ABS），在此基礎上向社會投資者發行收益憑證公開募集資金。

REITs的實踐始於美國，至今已有61年曆史，而在亞洲,最早出現REITs的國家是日本，但無論是美國還是日本，REITs最先着牀的場景都是房地產與物業項目，因此REITs在狹義上又稱房地產信託投資基金。對於國內而言，REITs顯然是一個“舶來品”，其中既吸取了美國的經驗，也吸收了日本的精華。比如在管理模式上中國採取了美國的內部管理模式，即允許機構投資者直接持有ABS，而不是創建特殊目的公司（SPAC）來專門持有ABS的日本外部管理模式，但同時中國借鑑了日本管理模式中由專業資產託管人保管REITs資產與證券的做法；另外，從REITs發行端看，美國主要是公司型REITs佔主導，即REITs發行方一般會是一個獨立法人，而日本往往是契約型REITs較普遍，即REITs本身並非獨立法人，只是一種資產，而從中國來看，顯然兩種都有，也就是採取了混合型證券化模式。正是由於REITs浸入了不少中國特色，其針對國內資本市場與資產運營市場的賦能自然會表現出別樣的風情。

第一，REITs對基礎設施建設優化與升級構成有力支撐。基礎設施投資維繫國內經濟增長的重要動能，而且基礎設施建設目前處於傳統基建向新型基建切換的重要時期，也正是如此，REITs的落地從融資端形成了對5G、人工智能、工業互聯網、物聯網等新型基礎設施建設的有效資金供給，基礎設施投資佈局在做到內部層級優化的同時也帶動了經濟結構的升級。

第二，REITs有助於盤活海量存量資產。理論上看基礎設施本身就存流動性不強的缺陷，而且國內許多城市在一輪又一輪的基建中也的確產生了過度投資與資產閒置問題，存量資產流動性不足與資金利用效率不高的矛盾較爲突出。但藉助REITs這一市場工具，既可以爲基礎設施資產進行定價，也能爲海量存量資產提供交易市場，從而提升存量資產的流動性與盤活存量資產。數據顯示，目前國內的存量基礎設施金額高達百萬億，如果能有1%的存量盤活，那就等於REITs盤活了一個高達萬億級別的基礎設施市場。

第三，REITs能夠有效降低政府和企業部門的債務負擔。對於地方政府與企業來說，REITs作爲直接融資工具，既可以提供退出渠道，降低宏觀槓桿率與企業負債水平，也能使融資風險在多元主體和整個經濟體系分散。而更爲重要的是，從首批9只REITs產品看，50%面向戰略投資者配售，封閉期最短的20年，最長達99年，這種投資主體與時間安排有利於原始權益人與管理者對底層資產價值的戰略經營，從而爲基礎設施的融資構築了一條持續穩定的通道。

第四，REITs可以進一步豐富資產管理市場的結構品類。數據顯示，目前國內資管市場楷模爲122萬億元,投資標的覆蓋權益、債券、貨幣市場、黃金、商品等主要大類資產，但是不動產作爲大類資產同時也是國內資本市場中等風險產品的供給則基於處於空白狀態。按照REITs的交易架構，公募基金和底層資產之間是ABS，而通過加入ABS，公募基金便可突破限制直接投資不動產非上市公司的股權，甚至依據新規基礎設施ABS要持有基礎設施項目公司的全部股權，公募基金因此可以突破“雙10限制”，即基金管理人管理的全部基金持有一家公司發行的證券，不得超過該證券的10%，以及一隻基金持有一家公司發行的證券，市值不得超過基金資產淨值的10%，由此驅動基金管理人做出更詳盡與更周到的盡調，以及在此基礎上的優秀標的選擇，從而吸引更多資金入場。

第五，REITs爲境內民衆提供了一個較爲理想的投資品種。因流動性較低，基礎設施一直沒有進入國內中小投資者的視野，而且原由金融機構發行的銀行間REITs產品主要面向境外客戶，並且還是屬於私募融資屬性的類REITs產品，比較之下，公募REITs顯然爲衆多散戶打開了一扇新的門窗。作爲吸引投資人目光的一個重要點位，公募REITs具有分紅比例高的明顯特徵，其中按照規定原始權益人必須將年度利潤的90%拿來向投資人分紅，加上基金增值的收益，投資者的盈利進賬當然可以期待。按照美國市場過去20年的運作結果，REITs的回報率可達13%左右，不僅跑贏美國10年期國債收益率，也遠高於標普500、道瓊斯和納斯達克指數，以此爲參照，專家粗略推算首批國內REITs年化收益率大概可達到11%左右，明顯強於3%～4%左右的10年期國債收益率，同時高出債券型基金收益率。