借兒子名義買房，登記人去世後兒媳反對過戶，出資人權益如何保證

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景

劉建鵬與李素娟系夫妻關係，張雅丹爲劉建鵬、李素娟兒媳，與他們的兒子劉俊君系夫妻關係。劉建鵬、李素娟稱2003年計劃在北京購房養老，因年齡大貸款辦理不便，借用在京工作的劉俊君名義購買了涉案房屋並辦理商業貸款，房屋首付款、貸款均由其支付，交付後出資裝修並實際居住至今，物業、取暖、水電費等也由其繳納，故認爲自己是實際權利人。劉俊君2014年8月9日意外去世後，張雅丹認爲涉案房屋屬於劉俊君與她的共同財產，劉建鵬、李素娟遂訴至法院，請求判令張雅丹協助將房屋過戶至他們名下並承擔訴訟費。

張雅丹辯稱不同意，稱不存在借名買房合同關係，房屋系劉俊君婚前購買，婚後至劉俊君去世由劉俊君與她共同還貸，屬於劉俊君遺產應分割，且劉建鵬、李素娟起訴已超訴訟時效。

二、法院查明事實

1. 家庭關係：劉建鵬與李素娟系夫妻，劉俊君系其子，於2014年死亡，張雅丹與劉俊君於2007年結婚。

2. 購房及相關手續：2004年2月9日劉俊君簽訂《房產認購書》，2月29日簽訂《北京市內銷商品房買賣契約》購買涉案房屋，總價451794元，其中2004年2月26日劉俊君支付首付款266836.88元，7月9日劉俊君、某銀行與北京W公司簽訂《個人住房貸款借款合同（抵押加階段性保證借款）》貸款200000元，房屋登記在劉俊君名下並設立抵押。

3. 裝修情況：2004年4月11日劉建鵬和李素娟的女兒劉美芬以其名義簽訂《裝修工程施工合同》對房屋裝修，劉俊君在《家裝工程保修單》簽字。

4. 證據提交：劉建鵬和李素娟提交房產證、房產認購書等材料原件，證明其借用劉俊君名義購房等情況，張雅丹對證據真實性認可但不認可證明目的。關於首付款，劉建鵬和李素娟稱由三筆構成，分別向李芝芝借款100000元、向李濤濤借款50000元，其餘爲自有現金，法院調取劉俊君名下銀行卡流水，劉建鵬和李素娟認可該流水並認爲與借款事實相符，張雅丹認可流水真實性但認爲劉俊君有購房能力。劉建鵬和李素娟提交還款憑證證明借款已還，張雅丹不認可證明目的。關於貸款還款，雙方認可用劉俊君賬戶還貸，還貸存摺原件在劉建鵬和李素娟處，劉建鵬和李素娟主張其爲實際還貸人，每月18、19日存入現金，資金來源爲工資和存款，張雅丹認可還貸時間但不認可資金來源。張雅丹提交劉俊君名下《住房公積金個人查詢單》，稱貸款由劉俊君公積金償還，劉建鵬和李素娟認可證據真實性但不認可證明目的，稱劉俊君公積金用於償還其另一套房屋貸款，2013年後劉俊君交付公積金卡是支付贍養費而非還貸。

5. 房屋佔有使用：雙方均認可劉建鵬、李素娟自購房以來一直居住使用涉案房屋至今。

6. 購房背景：劉建鵬、李素娟稱搬到北京與孩子一起生活，因退休無法貸款而用劉俊君名義購房，本打算給劉俊君另買一套房，張雅丹稱不清楚購房背景。

7. 訴訟時效爭議：張雅丹主張劉建鵬、李素娟起訴已超訴訟時效，劉建鵬、李素娟認爲基於物權且之前無糾紛，未認爲權利受侵，不存在超時效問題。

8. 其他情況：劉建鵬、李素娟現具備北京市購房資格，涉案房屋無查封情況。

三、裁判結果

張雅丹於判決生效之日起十五日內協助劉建鵬、李素娟將北京市豐臺區一號房屋過戶登記至劉建鵬、李素娟名下。

四、律師分析

（一）借名買房關係的認定

1. 證據原件的持有：涉案房屋的房產證、購房合同、貸款合同、還貸存摺、還貸存款憑證、裝修合同等材料原件均由劉建鵬、李素娟持有，這在一定程度上表明他們與房屋有着更爲緊密的關聯與實際掌控。

2. 房屋佔有使用情況：雙方均認可劉建鵬、李素娟自購房以來一直居住使用涉案房屋，且劉建鵬、李素娟還能提供水費、電費、物業費等費用繳費單據原件，進一步證明了他們對房屋的實際佔有和使用，符合借名買房中實際權利人對房屋的使用特徵。

3. 購房款支付情況

- 首付款：雖以劉俊君名義交納，但劉建鵬、李素娟對首付款構成及資金來源的陳述詳細且有一定依據，結合劉俊君名下銀行流水以及首付款借款的還款憑證等證據，可以認定首付款實際由劉建鵬、李素娟支付。

- 貸款還款：還貸存摺由劉建鵬、李素娟保管，結合他們的陳述及還貸存款憑條，可以認定貸款由他們償還至今。張雅丹雖主張劉俊君用公積金還貸，但對比《住房公積金個人查詢單》及公積金對應劉俊君名下銀行卡流水可知，劉俊君公積金自2007年纔開始提取且用於案外房屋還貸，故張雅丹的抗辯不能成立。

綜合以上多方面因素，雖然劉俊君與劉建鵬、李素娟之間未簽訂書面借名買房協議，但考慮到房屋原件材料保管、首付款及還貸情況、居住使用及裝修等事實，以及劉建鵬、李素娟對購房背景、經過、資金來源等情況的陳述，並結合日常生活經驗法則，可以認定劉建鵬、李素娟與劉俊君形成事實上的借名買房合同關係。

（二）訴訟時效問題

向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間爲三年，自權利人知道或者應當知道權利受到損害以及義務人之日起計算。劉建鵬、李素娟認爲劉俊君去世時房屋屬於他們所有且無爭議，未意識到權利受侵。鑑於雙方的親屬關係，張雅丹也未提交證據證明此前就借名買房一事產生過糾紛，所以張雅丹主張已過訴訟時效的抗辯不能被採信。因此，劉建鵬、李素娟要求張雅丹協助過戶的訴訟請求於法有據，法院予以支持是合理合法的。

每個案件都有特殊性，需要律師對案情進行細緻的分析，纔能有專業的判斷，我們團隊擅長處理各類房屋糾紛，如果您遇到相似案件，我們真誠的希望您可以來電詳細說明情況，我們會盡力爲您解答！