“高價”地塊再現 土拍市場將走向何方？

本報記者 莊靈輝 盧志坤 北京報道

沉寂已久的土拍市場近日似乎出現了新變化。

6月20日，青島掛牌出讓2宗涉宅地塊。土拍結果顯示，2宗地塊中，1宗底價成交，另1宗經過多輪競價後溢價37.23%成交，成交樓面價39516元/平方米，刷新了青島全市十餘年的土地成交單價紀錄。

無獨有偶，日前南京土拍市場也出現高溢價成交地塊，3宗宅地均溢價成交，其中1宗成交樓面價43888元/平方米，已接近當地8年前的最高成交單價。

近日接連拍出“高價”地塊，引發了市場各方關注。多位受訪人士告訴《中國經營報》記者，目前市場出現的高溢價成交地塊多與各地土地供應“縮量提質”有關，同時在政策支持下，樓市地市出現較爲良性的反饋。但整體來看，高溢價成交地塊仍較少，全國土地市場整體熱度仍存下降趨勢，土拍市場新的供需平衡點尚未到來，仍待政策效果進一步顯現。

高溢價地塊再現

土拍市場似乎又“熱鬧”了起來。

6月20日，青島掛牌出讓2宗涉宅地塊，分別位於嶗山區王家村板塊、城陽區白雲山板塊。2宗地塊總用地面積8.58萬平方米，總規劃建面約15.02萬平方米，總起價18.88億元。

土拍結果顯示，2宗地塊中1宗底價成交，1宗溢價成交。其中，嶗山區王家村35號地塊競爭尤爲激烈，該地塊起拍價13.75億元，起始樓面價28796元/平方米，爲嶗山區起始樓面價最高的住宅用地。

該地塊共吸引中海、海信、海業益佳三家競買人蔘與競拍，最終經過364輪競價，由青島海業益佳地產開發有限公司以總價18.87億元摘得，成交樓面價39516元/平方米，溢價率37.23%。

值得注意的是，這一成交單價不僅超過嶗山區去年誕生的最高紀錄，還打破了青島近14年的土地成交單價紀錄。在此之前，青島土地成交單價紀錄爲33901元/平方米，是2010年出讓的市南區萊陽路8號地塊。

“該地塊位於嶗山區規劃梅嶺東路以南、規劃石老人一路以東，爲嶗山石老人前海一線的‘城中村’王家村社區拆遷改造用地中第一個出讓地塊。”中指研究院高級分析師謝東暉表示，該地塊地處價值高地，附近有較多高端項目競品，配套也較爲齊全。此次高溢價成交，體現了優質地塊的價值和潛力，也反映出房地產市場或至少高端項目市場在挑戰中仍蘊含着機遇。

除青島外，6月19日，南京土拍市場也出現高溢價成交地塊。土拍信息顯示，當日南京掛牌出讓的3宗宅地均溢價成交，溢價率分別爲5.13%、15.23%及20.42%。

其中，市場對河西南地塊關注度較高。該地塊容積率爲1.01，掛牌起始價15.1億元，經過47輪競價，由南京奧體建設開發有限責任公司以總價17.4億元拿下，成交樓面價43888元/平方米。該地塊成交單價目前爲南京第二高，已接近2016年5月由葛洲壩拍下的地塊單價，相差約1325元/平方米。

“在供應收縮的同時，還加強了優質低密地塊供應，使得南京本輪土拍熱度明顯上升。”克而瑞研究中心市場研究總監馬千里認爲，市場熱度的回升，除與此次掛牌地塊質量明顯提升有關外，還受到樓市支持政策影響。

供需平衡點未至

儘管“高價”成交地塊再現，但全國整體土拍市場熱度仍存下滑趨勢，市場難說已達到新的供需平衡點。

“截至今年5月，全國主要地級市土地市場供需兩端延續底部復甦狀態，供應、成交規模已實現‘三連升’。”諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪指出，儘管土地市場供需規模有所回升，但今年前5個月總體供需量仍較往年“縮水”明顯。同時，今年下半年以來，土地市場整體收金成色不佳，成交樓面價下行趨勢有所加劇。

諸葛數據研究中心監測數據顯示，今年5月，全國主要地級市土地成交樓面均價爲3768元/平方米，環比下跌27.6%，已連續兩個月下跌；同時各線城市土地成交樓面價環比均有所下跌，且跌幅均超10%。

不過，也有分析認爲，超預期的政策支持力度下，市場信心有望得到提振，土地市場新的供需平衡點也有望更快到來。

“當前樓市銷售端去化速度仍有所下降，面對相應市場形勢，從中央到各地都出臺了系列支持政策，涉及限購、限貸、公積金等方面鬆綁等，新政後市場活躍度可能有所提升。”馬千里認爲，接下來，各地勢必根據新一輪調控的成效，進一步調整土地質量、優化供地結構，更加精準供地，也將更加重視供求規模的合理管控。

(編輯：王金龍 審覈：童海華 校對：劉軍)