2023年土地市場繼續分化，有地塊溢價超60%，也有土地流拍

樓市銷售端沒有明顯起色，房企在土地市場上亦保持着謹慎的態度。12月，各個城市年底推地節奏加快，帶動房企拿地總額增速轉正。中指研究院統計的數據顯示，2023年，TOP100房企拿地總額13195億元，拿地規模同比微增1.7%。

值得注意的是，過去的2023年，房企拿地的分化趨勢繼續加強，例如，央國企仍然是土地市場的拿地主力軍，拿地TOP100的房企中，有80%的企業均爲國資企業；2023年銷售前20的房企拿地貨值就佔了近8成；有五成的企業未拿地，但是有25家企業的拿地金額都超過百億，甚至有房企拿地金額同比漲幅超過30%；有土地溢價率超60%，也有土地流拍。

房地產研究機構認爲，2024年，隨着十多個城市土拍已經取消地價上限，房企拿地將從過去的“拼運氣”，迴歸至“拼實力”，土地市場對於房企的資金實力、運營實力都提出了更高的要求，龍頭房企在獲取優質地塊中優勢將持續放大，行業的集中度或將持續走高、繼續分化。

實力型房企抓住拿地窗口期

12月末，武漢市舉行了年度規模最大的土拍，單日成交35宗地，成交金額309億元，被業內解讀爲“年底衝業績”，廣州也出讓了三宗涉宅用地，合計收金125億元。年底多個城市土地市場的翹尾行情，讓百強房企的拿地金額增速轉正。中指研究院統計的數據顯示，2023年，TOP100房企拿地總額13195億元，拿地規模同比微增1.7%。

具體來看，2023年中國房地產企業中，權益拿地金額排名前10的房企分別是保利、中海、華潤、建發、綠城、招商蛇口、中國鐵建、萬科、越秀地產、華髮股份，其中，保利、中海權益拿地金額均超過1000億元，分別是1125億元、1101億元，前六家房企的權益拿地金額均超過500億元，第十名的華髮2023年權益拿地金額爲280億元。

市場比較關注的品牌房企龍湖、金地、碧桂園，拿地金額分別是259億元、87億元、58億元，排名分別爲第11、35、57位。

2023年央國企及地方國資仍然是土地市場拿地的主力。中指研究院統計的數據顯示，2023年，拿地規模TOP100的企業中，央國企及地方國資的數量、金額佔比均約80%。其中，中建系公司連續兩年保持較高投資規模，建築業務承壓下積極拓展自投地產業務，除中海、中海宏洋外，中建東孚、中建智地、中建玖合等子公司也連續兩年進入拿地金額前100名的行列。

中指研究院認爲，受融資能力、銷售能力和信用資質等優勢影響，土地資源向央國企、地方國資富集趨勢較爲顯著，大型央國企抓緊土地市場底部機會，適度補充資源，有助於在市場回暖後搶佔先機。

隨着行業加快出清步伐，部分地方性中小房企也緊抓把握拿地窗口期，例如偉星房地產，2023年保持較高投資規模132億元，連續兩年進入拿地金額前20名；大華集團2023年拿地金額69億元，連續兩年進入拿地金額前50名。

2023年房地產行業內強者恆強的局面未改。克而瑞統計的數據顯示，2023年銷售10強房企的新增貨值佔比就已經達到59%，銷售11-20強房企新增貨值佔比19%，兩者合計佔比78%，較2022年提升6個百分點。

從拿地銷售比來看，房企的投資意願總體仍處在低位。克而瑞統計的數據顯示，2023年百強房企拿地銷售比回升至0.21，較2022年增加0.03。從房企的各個梯隊來看，僅銷售10強房企全年拿地銷售比超過百強均值，達0.28，較2022年提升0.06，相較於其他梯隊而言投資意願最強。銷售11-50強拿地銷售比同樣較2022年小幅回升。但後50強房企拿地銷售比低至0.09，“足以見得當前中小房企的生存困境”。

克而瑞統計的數據顯示，過去一年有近五成房企投資停滯未拿地，但仍有25家房企拿地金額超過百億，拿地超百億的房企以央國企爲主，其中，中海、綠城、中國鐵建等房企拿地金額較2022年有顯著提升，同比漲幅超過30%。

優質地塊受追捧

值得注意的是，2023年土地市場上有兩個政策方面的變化，即地價上限、以及地塊銷售限價的取消，這也將影響2024年的土地市場走向。

根據中指研究院監測的數據，截至2023年12月19日，此前集中供地的22個城市中，南京、成都、福州3城已明確取消銷售限價，杭州部分區域取消銷售限價，合肥、濟南、青島、天津等14城新掛牌宅地文件中對銷售限價均未明確設置，北京、上海、鄭州目前仍有銷售價格限制要求。

2023年10月以來，此前集中供地的22個城市相繼發佈新掛牌宅地公告，其中18個城市推出的住宅用地不設最高限價（天津部分地塊取消地價上限），目前仍延續之前的限地價規則的城市僅北京、上海、深圳、寧波四個城市。

地價上限取消後，優質地塊競拍熱度攀升，也帶動了整體溢價率上漲。中指研究院統計的數據顯示，2023年11月，22城住宅用地成交溢價率爲7.2%，較1-10月提升了0.8個百分點，整體處於近兩年月度中高位，結束了連續6個月的下行態勢。

具體來看，2023年10月以來，22個城市土拍出讓的土地中，有33宗地塊的溢價率都高於15%，溢價率最高的地塊是成都市天府新區麓湖地塊，該地塊因爲區位條件優越，經過60輪競拍之後由民營房企潤達豐濱江以8.9億元競得，溢價率達60.96%；其次是廣州市海珠區琶洲西區地塊，因爲該地塊位於互聯網創新聚集區琶洲西板塊，周邊聚集了大量的總部企業，且地塊靠近8號線及18號線交匯站磨碟沙站，南側還可以望江景，經過85輪競價，由越秀地產以22.7億元競得，溢價率達58.7%，樓面價約7.6萬元/平方米。

值得注意的是，上述溢價的33宗優質地塊，央國企和地方國資企業就包攬了18宗，民營房企佔11宗，混合所有制房企佔4宗，央國企和地方國資佔絕對主力，而總體來看，民營房企也更偏愛小型地塊，中指研究院認爲，這也體現出融資或仍然是民營房企目前的難題。

另外，儘管有如此多的土地溢價超15%成交，但依舊有土地底價成交，甚至流拍。中指研究院統計的數據顯示，2023年，此前集中供地的22個城市中，流拍的土地宗數佔比爲11%。

中指研究院認爲，2024年，取消地價上限的城市，在房企投資聚焦下，部分核心地塊將競拍出高溢價，但土拍分化仍將延續，非核心區仍會出現底價成交甚至流拍的情況。另外，北京、上海、深圳三個城市有望根據市場變化優化土拍規則，如部分區域取消或提升溢價率上限等。

“央國企由於資金實力相對較好，後續拿地金額佔比或繼續提升，而對於中小房企而言，核心城市拿地壓力增加。”中指研究院認爲，隨着部分地塊競爭更加激烈，若企業高溢價拿地，則將導致項目利潤壓縮，在市場調整期，房企仍需將確定性的銷售作爲首要考慮因素，優中選優，保證項目安全性。

克而瑞預計，2024年房企在投資上的謹慎主旋律還將持續，在影響房企投資的兩大因素——資金與預期未有明顯好轉之前，拿地意願將保持弱復甦。從企業層面看，在聚焦策略下，優質土儲顯得更爲稀缺，結合核心城市土拍鬆綁的舉動來看，土地競拍將回歸市場化，房企拿地將從過去的“拼運氣”，迴歸至“拼實力”，2024年的土地市場對於房企的資金實力、運營實力都提出了更高的要求。龍頭房企在獲取優質地塊中優勢將持續放大，行業的集中度或將持續走高、繼續分化。