馮侖：別再炒房了 現在是買方市場
11月14日，寶馬聯合本站財經的2020BMW北區企業家論壇在京召開，論壇主題爲“對話未來：全球經濟與全局對策”。會上，萬通集團創始人、地產界思想家馮侖表示，三道紅線出來後，未來還有很大的空間，遵循創造最具價值的固定人造空間、科技之於各行業等原則，未來將前途無量。
他分析認爲，首先在政策上，強調“房住不炒”，其次，大部分地區的傳統基礎設施已趨於飽和，城鎮化率突破60%，大多數省份已經進入人口低增長時代，“現在一套房掛出去，大概8個月才能賣出去，70%人是越掛價錢越低。現在由賣方市場轉入買方市場。所以我是覺得當下如果要賣房很正常，但如果去投資房地產，大部分都賺不到錢，不應該再去做這種買房、炒房和一夜暴富的故事。”
在演講中，他以三條紅線爲分水嶺，講解了房地產行業開發時代的結束，以及後開發時代來臨所帶來的幾個變化。
以下爲馮侖的部分觀點實錄：
三條紅線出來之後，一方面傳統的，之前跑得特別快的這些開發商，開始受到債務槓桿的壓力，然後不斷地緊縮、減量，甚至爆雷；另一方面又開始有很多人辦喜事，似乎這又是一個新的洞房。
那是誰進了這個洞房呢？比如阿里投資房地產，天貓好房；華爲也開始和十幾家房地產公司結盟，全面進入智能家居時代，進入到房地產行業；更早一點，騰訊已經悄悄的進入房地產行業。
這些故事事實上就標誌着房地產時代的改變，也就是說開發時代的結束，以及後開發時代的來臨。
開發時代的房就是指住宅，買地蓋房銷售，然後再買地再蓋房再銷售。競爭的重點主要是規模、成本和速度，比誰建得更快，賣得更快，規模更大。
而在後開發時代，我們要做的房地產主要有7大類。第一類是辦公，第二類是商業物業，第三類是教育研發，第四類是物流倉儲，第五類是政府物業，第六類是酒店度假類物業，最後一類是醫療健康。
用一句話概括後開發時代，是全產品線、全價值鏈、全商業模式。
全產品線是要做細分，比如上面講的七大類，還可以往下細分；全價值鏈，是從拿地開始，一直到運營、到金融，整個價值鏈上的業務都可以做。
後開發時代是服務業：科技+房地產
後開發時代，房地產顛覆性的一些變化，將會出在科技和房地產結合的一些企業，或者說科技進入房地產企業，而不是今天大家知道的那些房地產公司。
如果說開發時代是製造業，那麼後開發時代就是服務業，而服務業的精準服務和優秀的服務，靠得是科技。
科技對於後開發時代的賦能，主要體現在4個方面：第一是底層的新基建，要打好數字基礎，因爲大型社區、大型城市綜合體的智能化管理，都要依賴於底層的數據基礎。第二是在交易環節，比如貝殼幹掉了大量小型房地產經紀公司、代理公司。第三是智能家居，海爾、小米、華爲等公司都在做，而智能家居和剛纔講的數字基礎是全部打通的。第四，建房的過程被數字化技術改變，製造的過程更加精確節約、環保高效。