房企年內海外借債規模驟縮 融資現金流走低違約壓力大
受“三道紅線”融資新規及業務佈局過於集中導致週轉不暢等因素影響，今年房企整體融資規模萎縮，藍光發展、華夏幸福等千億元量級房企已經出現債務違約現象，大宗併購案時有發生，房地產行業整合加速。
貝殼研究院數據顯示，今年前5個月，房企海外融資規模摺合人民幣約1511億元，同比下降約29%（較2019年下降約47.4%），爲2018年以來最低點。不僅是海外融資，5月份境內融資同樣表現出規模較小的特徵。
“一方面，受一季度內房企債務違約事件影響，海外資本市場信心減弱，發債規模萎縮；另一方面，受海外疫情控制的影響，海外債市活躍度較低。”諸葛找房數據研究中心分析師陳霄向《證券日報》記者表示，此外，隨着“三道紅線”等融資政策趨緊，房企整體融資規模也逐漸緊縮，一定程度上也使得海外融資規模下降。
“一般來說，海外融資佔非銀融資20%左右，是房企穩定且重要的融資渠道之一。”中指研究院企業研究副總監劉水向《證券日報》記者表示，在融資政策趨緊，房企資金鍊持續偏緊的環境下，部分高槓杆及銷售業績不佳的房企現金流可能出現問題，若疊加融資性現金流緊縮，未來房企債務違約現象可能增加。
海外融資總額緊縮
貝殼研究院數據顯示，自2011年起至今，多數年份中海外融資規模佔比都很高，房企常年對於海外融資的依賴短期內無法替代。
但2021年以來，房企海外融資呈現高開低走的趨勢。據中指研究院監測，2021年1月份，房企海外債發行總額達796.5億元，是上年12月份的4.58倍，開局勢頭良好。但3月份、4月份發行額均不足150億元，5月份雖有回升，但仍處於今年以來的偏低位置。
“今年以來部分房企償債能力出現問題，境外資金對海外債的投資更爲謹慎。”劉水錶示。
“海外融資仍是房企融資的主要渠道。”陳霄表示。
“從週期來看，通常5月份-6月份房企整體融資規模相對偏低，這是由於還債週期決定的。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示。
值得關注的是，房地產行業整體海外融資規模的下降，卻沒有造成近期融資成本的上升，這多少與人民幣匯率變動有關。
根據貝殼研究院統計，今年前5個月，房企海外債平均融資成本爲6.58%，較2020年5月份復甦後的海外融資成本（6.33%）微升，但房企之間的借債成本差異進一步擴大。規模實力和信用較好的房企付出更加低廉的融資成本。
“一方面由於今年以來境外貨幣環境較爲寬鬆；另一方面海外綠色債券融資佔比的上升也一定程度上拉低了融資成本。綠色債券作爲順應綠色金融的融資渠道，受政策支持力度較大、市場認可度較高，其融資成本相對偏低。”劉水錶示，當人民幣匯率升值時，海外融資成本下降。今年以來，人民幣匯率有升有貶，雙向浮動，在合理均衡水平上保持了基本穩定，所以房企海外融資造成的匯兌損失壓力變化也比較小。
不過，在陳霄看來，隨着人民幣匯率變動，疊加部分房企財務狀況不容樂觀，海外融資造成的匯兌損失壓力對房企仍有一定挑戰。
“房企海外融資的匯兌損失問題不可忽視，尤其是在當前行業利潤率下行的趨勢中，匯兌風險將有可能直接影響房企當年的收益和利潤水平。”貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報》記者表示，根據某頭部房企2020年財報中顯示，其從2020年二季度開始人民幣兌外幣匯率持續升值，導致2020年產生匯兌虧損約人民幣6.6億元。
潘浩認爲，當前，房企在加強財務管理和風險管理的過程中，已開始通過降低外幣債務比例以及採用交叉貨幣掉期的方式，適時鎖定匯率及利率風險來規避海外債的匯兌風險。
匯兌損失壓力可大可小，但對實力優秀房企來說，一般都會讓其在財務報表中處在合理可控範圍內，中小房企可能應對能力相對不足。但擺在所有房企面前更重要的是，對現金流的管理能力高低幾乎決定生死。對具有開發週期長特性的房地產行業來說，融資現金流尤爲重要。
債務違約壓力增大
“‘三道紅線’之下，即使一線未踩的綠檔企業，其有息債務增速最高也僅爲15%。因此對於有息債務增速偏高的企業來說，融資規模的下降會帶來運營資金的緊張。”劉水向《證券日報》記者表示，銷售回款固然爲重要的資金回籠渠道，但預售監管賬戶的存在防止了資金被挪作他用，房企不得隨意支配預售金。
在劉水看來，融資性現金流作爲房企運營資金的重要補充，一旦不及時，一方面對拿地造成阻礙，特別是在當前“集中供地”的背景下，短時間資金需求壓力較大，若不能及時備好“子彈”，無法及時補充土地庫存，則會給企業未來持續發展帶來阻礙；另一方面就是給企業帶來償債壓力，觸發債務違約。
“融資性現金流下降或將是行業未來的長期發展趨勢，這將爲高負債，低現金流動性以及自身‘造血’能力較弱的房企帶來更多壓力。”潘浩表示，一方面，房地產行業馬太效應加劇，中小型房企的生存壓力驟升；另一方面，近年出現個別大型高負債房企“暴雷”現象。由此，不同梯隊的房企均需要警惕自身的債務風險，在監管升級和市場規範化的進程中，不排除後續仍有個別房企發生實質性債務違約的可能性。
“負債率高、盈利狀況不佳的企業受影響較大，週轉率低、銷售回款不能及時進入非受限賬戶的房企，資金流動性不足，壓力較大。”陳霄表示，一方面可能會造成部分企業日常運營艱難，債務違約概率高，房企之間收併購現象增加；另一方面，龍頭房企優勢愈加突出，行業分化加劇。