房企加速搶灘長租公寓市場 三壓力或致價格倒掛

隨着房地產市場逐漸從增量時代進入存量時代，政策的保駕護航使得住房租賃市場獲得前所未有的大發展。作爲行業新興的細分市場，這片藍海更是成爲房企競相爭奪的戰場。此前已有萬科、保利、碧桂園等百強房企紛紛佈局長租公寓，今年以來仍有多家房企宣佈進軍“長租公寓”戰略計劃。

安居客房產研究院首席分析師張波在接受《證券日報》記者採訪時表示，近幾年，國內長租公寓一直處在爆發性發展階段，但同時也不可避免帶來一系列問題，如市場準入標準不夠完善、企業運營能力良莠不齊以及服務品質難以保障等痛點，導致部分企業折戟沉沙。總的來看，雖然目前我國長租公寓市場看似非常熱鬧，但其實只是邁出了第一步。後續，長租公寓在市場佔有率方面還有極大提升空間，並且支持長租公寓的政策、法規、金融、稅收優惠等還未出臺。除此之外，如何破解房企投入長租公寓可能面臨的盈利模式難題，也是不可迴避的問題。

2017年我國租賃市場租金規模已達1.3萬億元。隨着住房租賃市場發展進入快車道，預計到2025年租金GMV(租賃總收入價值)將接近3萬億元人民幣，租賃人口達2.3億。由此便可以解釋，緣何房企加速搶灘長租公寓市場。

值得注意的是，儘管長租公寓市場未來潛力巨大，但該市場目前仍處於前期投入期。所以對於運營企業來說，壓力同樣不小。

恆大研究院副院長夏磊在接受《證券日報》記者採訪時指出，租賃住房運營機構將面臨三方面的經營壓力：一是供給過剩，帶來的空置率壓力。二是市場競爭激烈、搶佔份額帶來的租金過低壓力。三是在激進擴展期囤積的房源，底租可能過高，麪粉與麪包價格倒掛壓力。此外，從外部性上看，一家機構的經營風險也會傳染給競爭對手。如果採取激進的房源獲取方式，必然會推升全市場“二房東”模式的底租價格，進而將自身運營風險傳染給同業機構。

對此，張波建議，長租公寓市場未來除了在政策上繼續獲得支持外，還需要相關運營企業積極探索多樣化的盈利模式，如建立以公寓社區爲基礎的社交平臺等。只有從多渠道發展，企業才能走得更加長遠。