北京房產律師揭秘：部分子女與母親簽署借名買房協議效力糾紛案

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案例詳情

（一）原告訴稱

王淑勤向本院提出訴訟請求：

1. 確認王淑勤與劉桂珍於 1996 年簽訂的借名買房協議有效；

2. 訴訟費由劉桂珍承擔。

事實與理由：王淑勤與王淑傑與劉桂珍均爲母子關係。1994 年，劉桂珍承租公租房三套，經過家庭會議討論，將三套房進行了分配，劉桂珍老兩口居住在北京市豐臺區 A 號房屋（以下簡稱：A 號房屋），王淑勤及其配偶居住在北京市豐臺區 B 號（以下簡稱：B 號房屋），王淑傑因爲不打算生孩子，也不想和老人共同居住，就選擇北京市西城區 C 號房屋。

後劉桂珍單位房改房，劉桂珍與王淑傑、王淑勤商量買房事宜，確定按照房屋實際居住情況分別購買房屋。1996 年，劉桂珍與王淑勤達成口頭協議，由王淑勤出資將 A、B 兩套房屋的產權購買下來，其中 B 號房屋歸王淑勤所有，A 號房屋歸劉桂珍老兩口所有，但限於政策要求，王淑勤必須以劉桂珍的名義簽署買房協議，待房產證下發後再登記到王淑勤名下。王淑勤支付了兩套房屋的房款合計 38000 元。2002 年，劉桂珍取得房產證。2015 年將房屋過戶至王淑勤名下。劉桂珍也與王淑傑達成口頭協議，由其購買其居住的房屋，但王淑傑將自己分得的房屋出售，於 2018 年將王淑勤及劉桂珍訴至法院，要求確認劉桂珍將 B 號房屋過戶至王淑傑的合同無效，爲了確認王淑勤與劉桂珍之間的借名買房協議有效，訴至法院。

（二）被告辯稱

劉桂珍辯稱，同意王淑勤的訴訟請求，雙方確實口頭協議約定由王淑勤出資購買B 號房屋和 A 號房屋，B 號房屋歸王淑勤所有，待房屋產權下發之後再過戶至王淑勤。

王淑傑辯稱，不同意王淑勤的訴訟請求，但是作爲王鵬的法定繼承人，我同意作爲本案被告追加到本訴當中。1996 年，劉桂珍購買本案訴爭房屋時，使用了劉桂珍與王鵬的工齡，該套房產屬於夫妻共同財產。因此，王淑勤沒有權利在王鵬去世之後與劉桂珍單獨達成協議。

本案訴爭房屋在購買之前屬於承租的公房，公房允許購買是當時單位對員工的福利，並不存在借名購買，否則違反了法律規定，惡意串通損害的是國家、集體和第三人的利益。

本案的客觀事實是，2018 年 8 月 14 日王淑傑在豐臺區人民法院對該套房產起訴法定繼承，在訴訟過程當中，王淑勤將 B 號房屋過戶給妻子吳霞，雙方於第二天便辦理了離婚登記手續，惡意串通的行爲表現明顯。因此，王淑勤與劉桂珍並不存在借名買房協議，只是借用這種惡劣的方式來侵犯王淑傑的權利。

（三）法院查明

劉桂珍與王鵬系夫妻關係，雙方共生育了王淑勤和王淑傑。劉桂珍退休前系單位的幹部。1996 年，單位與劉桂珍簽訂了《職工購買房屋協議書》，約定由劉桂珍以 38000 元的價格購買位於北京市豐臺區 A、B 兩套房屋。1997 年，劉桂珍支付了購房款 38000 元。2002 年劉桂珍獲得前述房屋的房屋所有權證。2005 年 10 月 18 日，王鵬去世。2015 年 11 月 11 日，劉桂珍將 B 號的房屋所有權過戶登記至王淑勤名下。2018 年 8 月 14 日，王淑勤又將該房屋過戶至其配偶吳霞名下。

庭審中，王淑勤向法庭提交了各類費用繳費憑據、單位的證明以及居委會證明信，欲證明王淑勤一直居住使用B 號房屋，且劉桂珍爲了享受採暖費報銷政策直至 2015 年才過戶至王淑勤名下；劉桂珍認可該證據的真實性及證明目的；王淑傑認可該證據的真實性，但不認可其證明目的；本院認可該組證據的真實性。經詢問，雙方均認可涉訴房屋的購買使用了王鵬的工齡。

二、裁判結果

確認原告王淑勤與被告劉桂珍於1996 年達成的關於北京市豐臺區 B 號房屋的借名買房協議有效。

三、房產律師辦案心得

（一）借名買房協議的效力認定

在本案中，王淑勤主張與劉桂珍存在借名買房協議，且劉桂珍在庭審中予以認可。根據法律規定，依法成立的合同，自成立時生效。借名買房協議在雙方真實意思表示的基礎上達成，且未違反法律規定，應被認定爲有效合同。

然而，借名買房協議的有效性並不等同於房屋所有權的歸屬。在本案中，B 號房屋購買時使用了王鵬的工齡，且房屋購買於劉桂珍與王鵬婚姻存續期間，這使得房屋所有權的歸屬問題變得複雜。即使借名買房協議有效，王淑勤也不一定當然地享有 B 號房屋的所有權。

（二）證據在案件中的作用

王淑勤在庭審中提交了各類費用繳費憑據、單位的證明以及居委會證明信等證據，以證明其一直居住使用B 號房屋以及劉桂珍過戶房屋的原因。這些證據的真實性得到了部分認可，這表明在房產糾紛案件中，證據的收集和提交對於支持自己的主張至關重要。

對於當事人來說，要儘可能地收集與案件相關的各種證據，如購房款支付憑證、居住證明、房屋維修費用憑證等，以增強自己的主張的可信度。對於律師來說，要善於指導當事人收集和整理證據，分析證據的效力和證明力，合理運用證據來維護當事人的合法權益。

（三）法律風險的防範

借名買房存在一定的法律風險。在本案中，雖然借名買房協議被認定爲有效，但由於房屋所有權的歸屬存在爭議，可能會導致後續的法律糾紛。對於借名買房的雙方來說，在達成協議之前，應該充分了解相關的法律規定和風險，謹慎做出決策。

對於購買人來說，要注意保存好與借名買房相關的證據，如協議、付款憑證等，以防止出現糾紛時無法維護自己的權益。對於出名人來說，也要謹慎對待借名買房行爲，避免因房屋所有權問題而引發家庭矛盾和法律糾紛。

每個案件都有特殊性，需要律師對案情進行細緻的分析，纔能有專業的判斷，我們團隊擅長處理各類房屋糾紛，如果您遇到相似案件，我們真誠的希望您可以來電詳細說明情況，我們會盡力爲您解答！