編‧輯‧室‧報‧告－小宅亂象VS.居住正義

近年來臺灣「小」字當道，社會追求小確幸，房市則是全臺瘋小宅。弔詭的是，這兩大現象背後的深層原因，都是薪資所得停滯與高漲的房價！代表性的文章之一，是一位年輕人所寫的〈像我這樣七年級的人〉，指出年輕人之所以寧可追求簡單的小確幸，原因是買不起房，也因此，小確幸其實是年輕世代對居住不正義的消極反抗。

基本上，我並不認同這個論點，我從來不認爲年輕人買不起臺北市的房子，可以簡化成居住不正義；實際上，即便是已經在職場打拚20、30年的中年人，多數也沒有能力在天龍國購屋，更何況這是全世界大城市普遍的現象，並非臺北市獨有的問題。

我比較想探討的是近3、4年來風行全臺的小宅風。國內房市在2015年反轉後，投資客大量退場，自住需求成爲市場主流，尤其是首購族羣，爲了因應這些購買力較低的購屋者，低總價房成爲王道，中小坪數產品也應運而生蔚爲風潮。

相對於2015年以前房市逾10年的大多頭行情（2008年金融海嘯時短暫受挫除外），在投資風氣盛行下，動輒80、100坪的大坪數產品纔是投資客最愛，畢竟只要一坪漲個10萬，短時間即可獲利數百、上千萬元；而建商也樂於迎合需求，競相推出大坪數豪宅，全盛時期臺北市到處可見單戶總價上億的新案，讓首購族、換屋族全都望屋興嘆。但隨着房市轉空，市場生態豬羊變色，中小坪數住宅鹹魚翻身，一躍成爲房市吸金利器。

儘管小宅是市場機制造成的必然結果，且看來在相當時日內都不會改變，不過小宅衍生的種種亂象與陷阱，隨着預售屋陸續完工交屋開始浮現。

另一個值得深思的議題是，理論上小宅的低總價能讓更多人、尤其是年輕人買得起房，但如今我們有更接近居住正義的目標嗎？還是恰恰相反，隱藏在小宅熱潮下的其實是另一種形式的不公不義。

近來包括學者、市調機構、媒體等開始關注小宅弊端，其中最讓我有感的是「低總價、高單價」的不合理情況。目前普遍的現象是小宅的每坪單價高於中大坪數產品，更明顯高出區域行情，換言之，小宅實際上是透過「低總價」煙幕掩護「高單價」的事實，讓首購族、年輕人在「買得起」的錯覺下，付出偏高的價格。

單純以造價來看，小坪數住宅確實成本較高，因爲需要更多的門窗、隔間、管線、衛浴與廚房設備等等，但這些並不足以對應其偏高的房價。更何況小宅普遍有采光、通風不佳，單層戶數過多、隔間過小導致機能大打折扣等問題，也因此，純以品質而論，小宅無可諱言是房市的「次級品」。

實際上這衍生出一個弔詭的邏輯，也就是品質較差的東西賣的比較貴！建商指出，這個大家習以爲常的房市潛規則，實際上是代銷業者的行銷手法所造成，原因是低總價產品比較好賣，代銷公司敢於向業主報高價；相對地中大坪數產品因爲總價高，代銷業者擔心賣不掉，傾向壓低單價控制總價帶，也會積極說服業主配合，逐漸形成現在的遊戲規則。

此外，另一個更深層的不合理是，購買小宅的人屬於經濟上較弱勢的族羣，直白說是比較窮的一羣人。然而有錢買得起中大坪數住宅的人，可以用「相對低價」買到房子；反倒是經濟能力較差者，必須以「相對高價」購屋，更有甚者，真實情況是「較窮的人用較高的價格買到較差的房子！」

這個情況讓我聯想到以「便宜」爲核心價值的全聯，這個全臺最大超市有近千家門市，遍及所有鄉鎮，而且奉行「全臺單一價」，要知道在偏鄉與外島，先不說高昂的運輸及保存成本，在缺乏競爭者下全聯完全可以賣貴一點，但多年來全聯堅持賣一樣的價格，即使賠錢也在所不惜。這個違反經濟學原理的決定來自於全聯董事長林敏雄，他不止一次對我說「我不能欺負窮人！這些偏鄉的人比較沒錢，怎麼可以賣他們比較貴？」

這個照顧弱勢、以人爲本的信念成就了全聯的企業文化，也奠定了今日成功的基礎。對照房地產市場對經濟相對弱勢者的不友善，也難怪年輕人心裡有怨，認爲社會應該還給這一世代應有的居住正義。

回到實務面，在所得遠遠追不上房價的情況下，小宅當家不排除成爲房市的長期趨勢。也因此，有購屋需求者一定要學會自保之道，避免慘遭套牢還賠上生活品質。其中一個最簡單實用的法則，就是如果真的得買小宅，最好「舍預售屋就新成屋」！畢竟眼見爲憑，可以避免被代銷的話術誤導；而且許多小宅在完工交屋後，包括屋況瑕疵與價格都會打回原形，此時再出手更能做出理性判斷。

買房絕對是人生大事，在不正義時代的小小正義，只能靠自己更加謹慎來維護。