空置壓力漸緩 一季度廣深寫字樓市場持續復甦

本報記者 陳婷 趙毅 深圳報道

4月16日，國家統計局發佈數據顯示，經初步覈算，今年一季度國內生產總值（GDP）爲296299億元，按不變價格計算，同比增長5.3%。國民經濟延續回升向好態勢，開局良好。

作爲實體經濟的風向標及晴雨表，寫字樓市場一直以來備受關注。近日，仲量聯行發佈2024年一季度廣州、深圳甲級寫字樓市場報告指出，春季假期結束後，廣深兩地寫字樓租賃市場的問詢量均有所增長，其中，廣州部分區域的寫字樓市場空置率下降，深圳寫字樓市場空置率整體維持平穩。

仲量聯行華南區研究部總監曾麗對《中國經營報》記者表示，新興服務業企業業務增長和團隊擴充所帶來的辦公空間需求，以及優質人才對商業配套、辦公空間品質要求的提升，將爲廣州寫字樓租賃市場的增量需求提供支撐，加強市場韌性。在深圳，隨着企業盈利情況不斷改善、投資信心持續加強，其寫字樓市場需求端的積極因素有望進一步累積，產業政策端的利好也將有效增強市場活躍度。

廣州寫字樓市場租金跌幅收窄

今年以來，廣州經濟平穩開局，穩中有進，一季度新經濟業態需求持續釋放。

據仲量聯行統計，2024年一季度，廣州全市寫字樓淨吸納量約爲8.5萬平方米，主要集中在琶洲和廣州國際金融城，熱點行業成爲租賃市場增量需求的亮點。其中，在琶洲、廣州國際金融城等新興商務市場中，新落成以及次新項目受到具備辦公空間擴充需求的遊戲企業的青睞，其在近期錄得數筆多層的大面積租賃成交。來自留學教育服務公司擴張或新設立辦公空間的租賃成交主要集中在天河北、珠江新城。

供應方面，今年一季度廣州僅有一個面積爲10萬平方米的新甲級寫字樓項目落成。仲量聯行指出，隨着供應節奏的合理化以及以新興服務業爲代表的新經濟業態有所擴張，廣州全市寫字樓空置率環比持平。租金方面，由於成本導向型需求佔市場主導，業主普遍繼續推行以價換量的去化策略，廣州寫字樓市場租金水平仍處於摸底階段，租金降幅環比下降0.4%，較2023年第四季度收窄。

仲量聯行華南區商業地產部總監馬煒圖表示，春節假期結束後，廣州寫字樓租賃市場的問詢量及帶看量均有所增長。“但由於短期內經營前景仍存在不確定性，大部分租戶仍秉持成本控制的策略，尋求以更貼合市場的價格完成續約。部分業主繼續採用多元的租賃優惠組合，成功吸引到具有升級搬遷需求的降本增效型租戶。”

展望後市，仲量聯行指出，受到傳統產業需求不振影響，廣州寫字樓租賃市場氛圍短期內或將持續平淡。新增供應集中於琶洲及廣州國際金融城，這些區域均爲新經濟產業集聚區，預計將以高性價比的市場定位優勢吸引成本節約型需求的升級搬入。“鑑於新增供應項目給存量項目帶來的競爭壓力，今年廣州寫字樓市場租金表現仍將受到一定程度的擾動。”

自用需求支撐深圳寫字樓市場

與廣州情況類似，深圳寫字樓市場在春季假期結束後的問詢量有所回升，但增量需求仍處低位。

據仲量聯行統計，今年一季度，深圳全市寫字樓淨吸納量保持相對平穩，設立總部或購買辦公場所帶來的去化面積在總淨吸納量中佔比超過四成，起到一定的支撐作用。租賃需求仍受成本節約訴求驅動，租戶優勢市場利好搬遷升級需求。尤其是部分新近落成的項目，憑藉其高品質的硬件、服務以及高性價比的租約條件，吸引來自成熟標杆項目中的租戶，並帶動不少非甲級寫字樓的租戶升級搬入。

從成交集中的區域及行業來看，受益於深圳加快建設國家新一代人工智能創新發展試驗區的戰略，人工智能領域相關產業在政策引導落實下集聚前海片區，該片區甲級寫字樓在今年一季度錄得多筆業內企業的租賃成交。

供應方面，深圳一季度共有四座甲級寫字樓投入使用，共增加約28.6萬平方米辦公空間。新入市項目受自用需求支撐，疊加近三分之一的存量項目空置率有所收窄，因此，一季度深圳全市寫字樓空置率保持相對平穩。

仲量聯行深圳商業地產部總監李文傑表示，由於市場供需預期仍顯失衡，業主普遍採用積極的租賃策略，以價格優勢附加服務推進成交，因此一季度深圳寫字樓市場仍處於租金調整窗口期。不過，在部分成功通過降低租金門檻推動去化的項目中，租金降幅有所收窄。

展望未來，曾麗指出，短期內，深圳寫字樓市場存量項目之間的競爭仍將持續。爲保持入駐率，標杆項目傾向於以較爲貼合市場的條件實現續約，因此深圳寫字樓市場租金水平或將繼續受到一定的下行壓力。“預計到2024年年末，深圳全市還有近百萬平方米的新增供應入市。儘管自用需求會在一定程度上支撐去化，但鑑於整體市場需求動能尚待改善，年內深圳寫字樓市場空置率仍將有所上浮。”

（編輯：趙毅 審覈：童海華 校對：翟軍）