北京借名購房衝突，律師分析法院認定事實及判決歸屬的法律邏輯

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景

借名買房在現實生活中並不少見，往往因各種原因產生糾紛，涉及房屋權屬認定、合同效力等複雜法律問題。本案聚焦於北京市豐臺區一起借名購買商業用房糾紛，核心在於確認借名買房關係及事實的有效性。

二、案件詳情

（一）原告主張

訴訟請求：B 公司請求法院判決其與被告李明輝之間存在借名購買《商品房買賣合同》項下北京市豐臺區 M 號商業用房一層房屋的關係；確認原、被告之間借名購房事實有效；判決訴訟費由被告承擔。

事實和理由：2003 年 11 月，B 公司與第三人 C 公司達成購買北京市豐臺區 M 號住宅及配套商業的合意。因公司無法辦理銀行按揭業務，B 公司指定員工以個人名義與 C 公司簽訂《商品房買賣合同》。其中，以副總經理李明輝名義購買 M 號商業用房一層房屋，以原法定代表人王詩瑤、員工張宇軒名義購買二層、三層房屋，以會計劉悅琳名義購買 2 號附屬樓，以業務經理陳宇豪名義購買 3 號附屬樓。合同簽訂後，B 公司支付全部首付款並償還銀行按揭貸款，員工個人未支付任何款項。李明輝在以往糾紛案件中明確認可此事實。此前，B 公司與劉悅琳就房屋權屬糾紛經多輪訴訟，最終法院確認 B 公司爲實際購買人，雙方存在借名買房關係。本案所涉房屋與之前同批、同時、同步辦理 “借名買房”，情節基本一致，僅名義人和按揭銀行有差異，故 B 公司提起訴訟。

（二）被告情況

李明輝未答辯。

（三）第三人陳述

C 公司認可 B 公司爲涉案房屋的購買人，同意原告的訴訟請求。

（四）法院查明

2003 年 9 月 12 日，北京 C 公司、北京 B 公司出具《購置商業用房、銀行按揭貸款具體工作安排》，明確以個人名義進行按揭貸款及相關事宜，李明輝負責購買一層房屋，由光大銀行西直門支行辦理貸款，財務統一管理合同及還貸事宜。

2003 年 10 月 20 日，王詩瑤、李明輝等人作出《決議》，確認王詩瑤、張宇軒、李明輝等人實爲名義買受人，由 B 公司統一負責歸還銀行按揭月供及相關費用，發生糾紛與名義買受人無關。

2003 年 11 月 25 日，C 公司與李明輝簽訂《商品房買賣合同》，李明輝購買豐臺區房屋，總價 26941260 元，採取銀行按揭方式，首付 13941260 元，餘款 1300 萬元辦理銀行按揭貸款。2004 年 5 月 11 日，雙方簽訂《補充協議書》，房屋實際成交價變爲 59461175 元。

2004 年 1 月 5 日，李明輝出具《聲明》，表明購買的商業用房屬 B 公司，以其個人名義簽署的購房合同和申請的銀行按揭貸款是爲 B 公司籌集資金，個人不負擔還貸及任何費用，發生任何糾紛均與個人無關。

2005 年 8 月起，李明輝出現逾期償還貸款情形，某銀行將李明輝、C 公司訴至法院，經北京市第一中級人民法院調解達成調解協議，執行過程中 C 公司的貸款保證金被劃扣。

2009 年 9 月，C 公司起訴李明輝房屋買賣合同糾紛，要求解除相關合同，一審判決解除合同，李明輝不服上訴。上訴過程中，李明輝表示涉案房屋實際由 B 公司購買，指定其名義簽訂合同並辦理按揭貸款。2011 年 3 月 18 日，北京市第二中級人民法院撤銷一審判決部分內容並駁回 C 公司其他訴訟請求。

在各方其他案件訴訟過程中，李明輝均表述涉案房屋系B 公司購買，指定其名義簽訂合同並辦理按揭貸款。

（五）裁判結果

確認B 公司與李明輝之間存在借名購買《商品房買賣合同》項下北京市豐臺區 M 號商業用房一層房屋的關係，借名購房事實有效。

三、案件分析

（一）借名買房關係認定

書面證據支撐：《購置商業用房、銀行按揭貸款具體工作安排》《決議》以及李明輝出具的《聲明》，從多方面明確了借名買房的事實。工作安排確定了借名貸款的人員分工和管理模式；決議再次強調名義買受人身份及B 公司承擔還款責任；聲明更是直接表明房屋歸屬和個人免責情況，這些書面證據形成完整證據鏈，有力證明借名買房關係。

當事人陳述印證：李明輝在多起案件訴訟過程中，均承認涉案房屋實際由B 公司購買，指定其名義簽訂合同和辦理按揭貸款，其陳述與書面證據相互印證，進一步夯實借名買房關係的認定基礎。

（二）合同效力及影響

雖然生效判決確認C 公司與李明輝之間的《商品房買賣合同》有效以及借款合同相對方爲李明輝與 C 公司，但這些判決僅針對合同相對性和對外效力。從內部關係看，借名買房關係基於 B 公司與李明輝之間的約定，並不因外部合同效力受影響，法院依據事實和證據認定借名買房關係有效，符合法律原則和公平正義。

四、辦案心得

（一）證據收集與整理

全面收集證據：在借名買房糾紛中，涉及多方主體和複雜交易過程，律師要全面收集各類證據，包括書面文件、當事人陳述、相關案件筆錄等。本案中，通過梳理工作安排、決議、聲明以及其他案件訴訟材料，形成完整證據體系，爲勝訴奠定基礎。

注重證據關聯性：不僅要收集證據，更要注重證據之間的關聯性。將不同時間、不同形式的證據相互印證，展現案件事實全貌。如本案中書面證據與當事人陳述的關聯，使借名買房事實更具說服力。

（二）法律關係分析

準確把握法律關係本質：借名買房涉及房屋買賣合同、委託代理、借貸等多種法律關係，律師要準確把握借名買房關係本質，區分內部和外部法律關係，明確各方法律責任。本案中，明確區分B 公司與李明輝的借名買房關係和李明輝與 C 公司、銀行的合同關係，避免混淆。

結合法律規定和案例：參考相關法律法規和類似案例，爲案件分析提供法律依據和參考。在認定借名買房關係效力時，依據合同相關法律規定和司法實踐案例，增強觀點的權威性和說服力。

（三）庭審策略與溝通

清晰闡述觀點：庭審中，清晰、有條理地闡述案件事實和法律觀點，突出借名買房關係的證據和法律依據，讓法官准確理解案件核心。

有效迴應質疑：針對對方可能提出的質疑和觀點，提前準備充分論據進行迴應。本案中，對於可能存在的關於合同效力和外部關係影響的質疑，提前準備好法律分析和證據支撐，在庭審中有效應對。