2018廣州樓市主基調:平穩 新增貨量達10.8萬套
廣州日報訊 （全媒體記者陳白帆）去年一年，廣州樓市經歷了各種調控政策的洗禮，全年網籤量對比2016年有明顯下跌。根據本站房產數據中心監控“陽光家緣”的數據，2017年廣州一手住宅網籤成交89859套，比2016年的127887套減少38028套，同比下降29.74%；均價方面，2017年廣州一手住宅網籤均價爲16451元/m2，比2016年的16689元/m2下降238元/m2，同比下降1.43%。
據廣州中原研究發展部分析，從去年每月的情況來看，一手樓市走勢可分爲三個階段——
行情回顧：
年中跌至低谷 年底“小翹尾”
第一階段爲1~4月，該階段首先延續了2016年的市場熱度，3月出現“小陽春”，買家因擔心信貸收緊而抓緊入市步伐，3月底調控政策陸續出臺後，買賣雙方抓緊時間成交，促使網籤量連續兩月突破萬套。
第二階段爲5~9月，從5月開始網籤數據出現大幅回落，調控“威力”初顯，受諸多因素影響，該階段新批供應量減少，信貸收緊，買賣雙方均進入觀望階段，市場成交處於全年低谷。
第三階段爲10~12月，調控經過半年時間“消化”，市場有所回暖。由於廣州購房需求仍在，同時新批預售量較早前增加，買家選擇空間增大。另一方面，開發商受年底業績衝刺、資金週轉壓力等因素影響，加快了開盤和推貨節奏，還有部分樓盤推出了特價房、折扣等讓利方式刺激成交，去年年底出現了一小波“翹尾”行情。
成交盤點：
外圍區域佔比越來越大
在“房子是用來住的，不是用來炒的”思路下，再加上二手住宅成交佔比增加，未來廣州一手住宅整體成交逐漸萎縮恐怕是大勢所趨。而目前外圍五郊區的成交佔比也越來越明顯，2017年廣州11區中，外圍五郊區的網籤量達到66132套，中心六區則僅網簽了23727套，其中黃埔一個區的網籤量就有16587套，佔了中心六區網籤量的近七成。
在各區網籤量中，增城奪得銷冠，一個區就網簽了26531套，佔全市總網籤量的近三成，南沙、花都和黃埔的網籤量也都過萬套，成交最少的越秀區全年僅網籤295套。
2017年網籤套數前十名樓盤，成交均超過1500套，其中番禺的廣州亞運城以2961套成爲全年網籤套數冠軍，花都的廣州萬達城以2479套位居第二，增城的綠湖國際城以2176套位居第三，增城的金地香山湖以2095套名列第四，黃埔的萬科幸福譽以2078套位列第五。
“3·30”政策威力橫掃公寓 成交大跌
寫字樓供應成交大增
廣州日報訊 （全媒體記者李鳳荷）根據中原地產研究發展部監控“陽光家緣”的數據顯示，2017年廣州市一手商業地產因屬性不一樣，公寓、商鋪和寫字樓市場出現相異的走勢。
根據數據顯示，廣州市一手商鋪2017年市場供應量同比減少26%，成交量同比保持平穩上揚。
寫字樓供應大幅增長193%，達到88.26萬平方米，其中多棟寫字樓進入市場，不過超過一半不對外銷售，多是自用或對外出租。另一重要原因，是“3·30”政策出臺後，最小分割單位不小於300平方米，不少未報批項目需重新設計並報批，不少原規劃設計成公寓產品的轉向寫字樓。2017年廣州產業升級力度大，城市吸引力不斷提升，市場對寫字樓的投資信心及需求升級，尤其公司整棟購入等大宗交易活躍，整體拉昇市場成交量價走勢。在2017年年底，廣州市出臺一個針對“舊改”商業物業的新規，“舊改”商業物業可豁免“最小分割面積不得低於300平方米”的規定，市場認爲此舉將爲部分項目的小面積商用物業“鬆綁”。中原專家認爲，2018年隨着廣州各項產業政策的深化，寫字樓市場利好將可以持續。
“3·30”政策劍指公寓，故整體市場供求量下降，2017年成交2.08萬套，同比下降42%，不過市場並未出現以價換量，市場成交價較2016年上升22%。“3·30”政策是2017年廣州商用物業市場的主要影響因素，政策劍指類住宅的公寓物業，故“3·30”前後公寓月均成交量跌幅達到70%。
從左表“3·30”政策出臺前後的數據對比可以看到，該政策的目的是促使商用物業迴歸商辦本質，商鋪、寫字樓物業具備較強的商業、商務屬性，整體需求基本未受到影響。“3·30”後商鋪物業月均成交量較“3·30”前跌幅屬合理波動，寫字樓月均成交量則更是上升57%，公司大宗購入寫字樓案例頻現，突出體現辦公本質。
2018樓市走向大預測
房企調整戰略 行業進入“慢模式”
日前，合富研究院發佈的《2018年廣州市房地產市場展望》報告指出，2018年廣州樓市的特徵是：長效機制建設期“維穩”仍是主基調，調控政策難退出。供給側改革持續，供地方式轉變，增加租賃住房供應，捆綁產業用地出讓是重點。土地市場發生變革，租賃住房、高地價項目、產業複合地產將成爲未來房地產市場的供應主流，房企將調整企業戰略，行業進入“慢模式”。預計2018年房企合理定價走貨或會增多，整體樓市趨向平穩發展。
廣州日報訊 （全媒體記者王荔珏）調控措施延續、信貸環境變化、供求雙方預期、城市產業發展以及軌道交通建設，將是2018年影響廣州房地產市場的主要因素。
調控：“限”字不會退出
從政策層面看，早在2016年12月，中央就首次提到“建立房地產平穩健康發展長效機制”。過去的樓市調控政策，以限購、限貸爲主，更多的是針對樓市短期需求的調控。這類行政調控手段，雖然暫時遏制了房價上漲的勢頭，但一旦退出，房價很快出現報復性反彈。因此，“加快研究建立符合國情、適應市場規律的房地產平穩健康發展長效機制”被提上議事日程。
在這一大背景下，2017年全國和廣州樓市調控政策持續加碼，降低金融槓桿、抑制週轉、推進供給側改革等。在時間節點上，上半年調控政策加碼，市場監管力度加大，大力平穩市場；下半年土地出讓方式改革，推動租售並舉。2018年中央經濟工作會議提出加快建立多主體供應、多渠道保障、租購併舉的住房制度；完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性。
因此，在房地產的供給側改革未取得關鍵進展、在“租售並舉”局面未完成、在“長效機制”未實質推進完善之前，現行限購、限貸、限售等措施料將長期實施。
金融：去槓桿需求降溫
從資金層面看，近年來，伴隨金融槓桿的提高，國內資產價格不斷上升，房地產對信貸資源的“虹吸”效應十分明顯，2016年以來房地產貸款佔新增貸款的比例在40%以上。如果金融槓桿無法節制，則經濟將“脫實向虛”，金融風險不斷積累。從2017年起，由M2增速不斷下降可以看出，國內已處於金融“去槓桿”進程。全球流動性受美國加息及縮減資產負債表影響，9月後多個主要國家陸續加息，使全球貨幣緊縮預期進一步明朗。2018年因應全球貨幣環境變化，國內或存在加息可能。
未來信貸收緊及資金成本上升將抑制房企的資金來源和開發獲利水平，資金回籠壓力不斷上升，未來房企理性定價走貨的情況或會增加。而信貸收緊及實際利率上升在需求端也會加大購房者的支付壓力，從而導致需求下降，“去槓桿”將使得資產價格升幅顯著趨緩。
從土地供應看，建立多主體供應、多渠道保障、租購併舉的住房制度的核心在於土地出讓方式的轉變。新的供地方式下，廣州居住類用地中住房租賃指標明顯增加；商業金融辦公及綜合用地，更偏重企業實力及產業相關要求，更着重由“產城融合發展”所帶來的長期收益。
廣州市2017年推出首宗租賃住房用地，計劃未來5年供應825公頃租賃住房用地；同時，由政府主導，鼓勵村引入房企推進村改，以加快建立多主體供應、多渠道保障、租購併舉的住房制度。近五年廣州市商品住房年均成交面積約1000萬平方米，而居住用地年均供應總建築面積僅600萬平方米，市場仍有缺口。
預計2018年廣州將延續2017年四季度“一地一策”的多元供地方式，強調產業的引進及運營要求，將繼續通過土地運作“運營”城市。“一地一策”的多元供地方式，對抑制地價過快上升，穩定市場預期起到較大的作用。去年3月前，供地方式以“限地價+競配建”爲主；4~7月，供地方式加入“競自持”，成交樓面價和溢價率降低，但需自持20%~55%；四季度，在政府實施“一地一策”的多元供地方式後，地價過快上漲的勢頭受到抑制，但居住用地供應不足的情況仍將延續到2018年。
2018商業地產大預測
商鋪寫字樓前景保持樂觀
公寓供應和成交繼續下探
廣州日報訊 （全媒體記者李鳳荷攝影報道）中原地產研究發展部人士預測，對於三種不同的商業地產產品——公寓、寫字樓和商鋪，2018年將會有不同的發展路徑。
對於商鋪市場，隨着近幾年積極調整應對，傳統商場逐步增加體驗式業態，同時主動擴展線上線下，加強與消費者互動，商業市場投資信心回升。更多作爲社區配套的商鋪，在高質量發展、消費升級等發展目標的引領下，將會繼續成爲商鋪投資市場的主力，預計2018年整體走勢將會比2017年更好。
對於寫字樓市場，“十三五”期間國家重點發展人工智能、科技創新、雲計算、節能環保、新能源等高新產業，新興行業的企業需求將成爲2018年寫字樓市場的主力和亮點，對寫字樓需求將進一步增長，對2018年寫字樓市場走勢保持樂觀。
至於公寓市場，商辦項目產品設計、規劃、報批環節已規範，市場供應量和成交量進一步下探應該是大概率事件。值得注意的是，最新政策顯示，“政策允許、符合條件的‘舊改’項目可不按‘3·30’政策相關要求執行”，這對“舊改”項目集中區域有一定利好，不過佔比不會大。公寓市場走淡是必然趨勢，市場會主要以消化庫存爲主，但預期2018年成交量跌幅不會太大。
2018熱點板塊話你知
地鐵助力 外圍板塊更熱
預計全年新增貨量達10.8萬套
廣州日報訊 （全媒體記者王荔珏、陳白帆）在市場供應方面，據合富研究院監測，按照施工進度統計， 預計2018年廣州新增貨量可達10.8萬套，高於2014~2016年的水平。按目前的施工進度，全市約6萬套新貨已達到預售條件，相當於2017年1~11月全市的新增貨量。另據監測， 2018年預計高地價項目新增貨量約2.3萬套，佔全市新增貨量的兩成左右，共來自42個高地價項目。
中原預測：
二三季度迎來供應高峰
廣州中原研究發展部預測，2018年中心區可以留意天河的奧體珠江花城（油制氣廠“舊改”項目）、小新塘兩大全新項目，預計供應面積可達17.5萬平方米。此外，白雲民科園、白雲新城預計將有全新盤推出。
而供貨大區黃埔主要依靠現有樓盤加推，預計知識城、長嶺居將會成爲供應主力，全新盤有望在二、三季度陸續面市，長嶺居、香雪板塊均有新盤推貨，預計該部分供應量達26.5萬平方米。
外圍區域方面，2018年一手住宅供應將由增城、南沙領銜，增城主要以在售樓盤加推新貨爲主，供應板塊集中在朱村東以及荔城。作爲2015~2016年的供地大區之一，南沙多個新項目有望在2018年面市，預計將爲市場帶來53.5萬平方米的全新貨量以及60萬平方米的加推新貨。除上述兩區外，其餘區域將主要以舊盤加推爲主。
就整體推貨形勢而言，預計2018年二季度末到三季度初，將會迎來供應高峰期，市場對調控政策的消化超過一年，預期屆時成交會有所回升。
合富預測：
地鐵+產業催生主力板塊
2017年年底，增城、黃埔、南沙、花都均開通地鐵，這令樓市供應的主力板塊增城新塘、黃埔知識城、南沙金洲蕉門河、南沙灣、花都新華中心、汽車城等直接受益。
近年來，這些板塊的產業發展快速，如黃埔知識城大力發展生物醫藥和人工智能，新引入GE生物、百濟神州均爲全球生物醫藥龍頭企業，千億級產業規模起點高。引入AI龍頭阿里雲，帶來1000多個高技術崗位，以及人工智能產業鏈條。增城新塘則以發展新一代信息技術和總部經濟爲主，以富士康千億級高端顯示產業集羣爲代表。加上引入保利、新世界、豐樂區域總部，打造凱達爾樞紐、珠江國際創業中心，發展總部經濟。
番禺則發力新一代信息技術及智能與新能源汽車產業，重點引入思科智慧城，並打造廣汽新能源汽車基地。南沙積極打造國際性的金融服務平臺，引入國際金融論壇、建設國際金融島，引入基於飛機船舶運輸的融資租賃服務平臺、私募股權投資中心等。
業界認爲，“產業”和“交通”是促進區域市場價值的最關鍵因素。作爲粵港澳大灣區核心城市廣州，未來幾年的產業升級和交通建設處於快速發展期，將大大提升這些板塊的市場價值。